房地产项目成本控制体系1510112210Word文件下载.doc

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附件9：

中标通知书……………………………………………………………………………28

附件10：

未中标通知书………………………………………………………………………29

四、工程合同管理制度…………………………………………………………………………30

工程合同审批表………………………………………………………………………36

合同付款审批表………………………………………………………………………37

工程合同摘要表………………………………………………………………………38

工程合同执行情况评估表……………………………………………………………39

五、设计变更及现场签证管理办法……………………………………………………………40

重大设计变更审批表…………………………………………………………………45

设计变更单……………………………………………………………………………46

现场签证单……………………………………………………………………………47

六、工程预结算管理办法………………………………………………………………………48

工程结算审批表………………………………………………………………………51

工程预结算任务委托单………………………………………………………………52

施工图预算编制备忘录………………………………………………………………53

工程竣工结算审价资料清单…………………………………………………………54

工程竣工结算审价结果审批表………………………………………………………55

项目技术统计表………………………………………………………………………56

一、“开发成本”科目明细一览表

科目代码

科目名称

备注

01

土地征用及拆迁补偿费

为取得土地开发使用权而发生的各项费用

01.01

土地出让金

向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价

01.02

拆迁补偿费

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补偿，农作物补偿费等

01.03

其他

02

前期工程费

在取得土地开发权之后，项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用

02.01

勘察设计费

勘察及丈量费

02.02

规划设计费

含景观设计

02.03

竞标设计补偿费

三通一平费

02.02.01

临时道路

02.02.02

临时用电

02.02.03

临时用水

02.02.04

场地平整

02.02.05

临时设施费

可行性研究费

02.03.01

可行性研究编制费

02.03.02

市场调查费

02.03.03

项目建设咨询费

02.03.99

02.04

人防费

02.05

大市政配套费

02.98

不可预见费

02.99

02.99.01

招标代理及管理费

02.99.02

配套方案征询费

02.99.03

测绘费

02.99.04

工程保险费

02.99.05

环境评估费

02.99.06

竣工档案编制费

02.99.07

日照分析

02.99.08

审图费

02.99.09

晒图费

02.99.99

03

基础设施费

建筑物外红线内

03.01

室外给排水系统

上水配套费

03.02

雨污水

03.03

直饮水

03.04

热水

03.01.99

室外电气系统

03.02.01

供电配套工程费

03.02.99

室外燃气系统

03.03.01

燃气配套费

03.03.99

通讯系统

电话、宽带、有线电视等

03.05

环卫设施

03.06

采暖系统

03.07

景观绿化道路费

03.08

04

建筑安装工程费

项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用

04.01

建筑结构工程

基础工程

04.02

主体结构工程

04.03

门窗工程

04.04

公共部位精装修

04.05

室内精装修

04.06

样板房

主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用

设备及设备安装工程

04.02.01

室内管线设备

04.02.02

室内设备及安装

空调、电梯、高低压配电等

04.02.03

消防系统

04.02.04

智能化系统

保安、电信、卫星电视等

工程管理费

04.03.01

工程监理费

04.03.02

咨询费

04.03.03

施工合同外奖金

04.03.04

质监费、验收费

05

公建配套设施费

开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出

05.01

会所、物管楼

05.02

儿童乐园

05.03

学校、幼儿园

05.04

游泳池

05.05

网球场

05.06

维修基金

05.07

06

开发间接费用

06.01

财务费用

直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额

06.01.01

利息支出

06.01.02

利息收入

06.01.03

汇兑损益

06.01.04

金融机构手续费

06.01.05

结转

项目建设期跨多个年度，反映已经结转的开发成本

06.02

营销费用

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用

06.02.01

策划定位

06.02.02

媒介广告费

电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告

06.02.03

销售道具

沙盘、楼书、模型、

06.02.04

销售代理

06.02.05

06.03

管理费用

06.03.01

行政管理费

直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。

三级明细参考“管理费用”明细科目

4301.07.01.04

施工合同外奖金

4301.07.01.05

质监费、验收费

06.03.02

在建工程抵押费

评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费

06.03.03

06.03.04

税金

增值税、房产税等

06.03.05

二、目标成本及动态成本管理

1、搜集、整理历史成本资料；

2、确定目标成本总控指标，包括项目前期费用、财务费用、管理费用、销售费用及建筑安装费用等；

分解成本控制指标，提出控制要点；

3、汇总编辑项目目标成本指导书文件。

1、目的

规范工程成本控制流程，提高成本控制效率，准确反应房地产开发项目各阶段成本当前的状况。

2、适用范围

2.1适用于和一投资发展有限公司、下属子公司、控股公司开发项目的工程成本管理，即目标成本设定及调整、责任成本管理体系、动态成本管理控制。

3、定义

3.1目标成本：

指房地产开发项目成本科目所列各项目成本的控制目标。

各子项包括：

土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费用共六大子项。

3.2工程目标成本：

特指上述六大子项中的基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费三个主要项目。

3.3工程动态成本：

指当前项目发生的即时工程成本，包括基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费。

4、职责

4.1项目部：

负责制订各项目的目标成本及责任成本管理体系；

负责区域各部门各阶段成本动态管理控制；

4.2技术工程部：

负责审核制订各项目的目标成本及责任成本管理体系；

负责审核区域各部门各阶段成本动态管理控制；

4.3副总经理或总经理：

负责审核各项目的目标成本及责任成本管理体系，审批成本超标在区域权限内项目，审核成本超标超区域权限外的项目。

4.4董事长（授权副总经理或总经理）：

负责审批各项目的目标成本及责任成本管理体系；

负责审批超区域权限的动态成本变更。

5、操作流程

5.1目标成本测算第一阶段在初步设计确定后由各个项目部根据各自的地区和项目情况，结合开发、工程、财务、营销等涉及到的费用，按照《项目成本动态汇总分析表》中的成本科目制定运营计划目标成本，再提交技术工程部审核，审核后报公司各级领导讨论后确定运营计划目标成本；

第二阶段在施工图确认后由各个项目