上海房地产市场调研报告Word下载.doc

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九、上海市土地市场 9

十、上海市二手房市场 9

第一部分、上海市宏观经济分析 10

一、上海城市概述 10

二、上海市宏观经济分析 12

三、上海房地产市场研究 18

四、上海宏观市场分析总结 20

第二部分、相关政策分析 21

一、宏观政策对房地产市场的影响 21

二、国六条的影响 22

第三部分、城市规划及建设举措 23

一、上海市城市总体规划 23

二、重点开发区建设 30

第四部分、上海写字楼市场概况 32

一、总体市场概况 32

二、写字楼市场供应概况 33

第五部分、上海商业市场概况 37

一、总体商业市场概况 37

三、商业市场需求概况 42

四、商业市场价格分析 44

五、未来商业地产展望 47

第六部分、住宅总体市场分析 49

一、住宅总体市场分析 49

二、市区住宅总体供应趋势分析 49

三、上海市市区商品住宅总体需求分析 53

第七部分、土地市场分析 59

一、上海土地市场概况 59

二、上海市土地供应分析 61

三、上海市土地成交分析 66

四、土地市场预测 67

第九部分、上海市二手房市场分析 68

一、2008年上海各区域二手房市场特点 68

二、上海市二手房市场成交分析 69

三、上海市二手房市场需求分析 73

四、上海市二手房市场热点分析 74

五、未来二手房市场的趋势预测 77

摘要

一、上海城市概况

上海北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏、浙江两省。

交通便利，腹地宽阔，地理位置优越。

全市土地面积为6340.5平方公里。

上海市高架道路呈"

申"

字型，三横三纵，地铁一、二号线，高架轨道明珠线使上海成为了全国轨道交通运营里程最长的城市。

浦东、浦西的公交线路也是四通八达，全市的1100余条线路纵横交织。

航空、铁路、公路、水运可到达国内各个省市及世界各国。

上海现有16个区、4个县，共205个镇，9个乡，99个街道办事处，3278个居民委员会和2935个村民委员会.现辖黄浦区、南市区、卢湾区、静安区、徐汇区、长宁区、普陀区、闸北区、虹口区、杨浦区、闵行区、宝山区、嘉定区、浦东新区、松江区、金山区16个区和南汇县、奉贤县、青浦县、崇明县4个县。

截至2007年底，上海市常住人口达到1845万人，常住人口自然增长率将上升到2.0‰，户籍人口平均预期寿命80.97岁。

二、上海宏观经济市场

2007年是上海发展进程中非常重要的一年。

国民经济保持平稳较快增长，固定资产投资结构不断优化，利用外资增长平稳，口岸功能进一步增强，外贸进出口协调快速增长，外贸出口结构进一步优化，城乡居民收入水平继续提高，市场价格出现结构性上涨，金融机构加快集聚，存贷款规模继续扩大，居民储蓄有所减少，建设枢纽型、功能性、网络化的城市基础设施体系取得重大进展，公用事业服务能力提升。

国民经济保持了又好又快发展的良好势头，继续呈现增长较快、结构趋优、效益提高、民生改善的良好态势，各项社会事业加快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。

三、上海房地产市场

2007年上海房地产开发投资增长稳定，市场需求旺盛，商品房价格在年中有所上升，四季度价格逐步趋稳，市场回归理性。

2007年上海房屋销售价格水平比上年上涨3.4%。

2007年末，上海商品住宅销售价格水平比2006年末上涨9.3%。

2007年，上海内环线以内商品住宅每平方米均价超过19000元人民币；

内外环之间的房价为9762元；

外环以外则为6234元。

供应方面，2月由于季节和政策双重影响，较多楼盘处于观望市场走势而推迟了楼盘上市。

3月在积累较多房源后，供应量有较大幅度提升，环比大幅增长181.8％，同期上升39.8％，恢复到1月水平线，市中心区在沉寂数月后也有较多新房源推出。

预计4月仍有大量楼盘集中上市；

需求方面，受季节及供应量增加带动，本月开始回暖，大量刚性需求入市，环比增长171.2％，但政策持续效力的影响，仅为去年同期成交量的62.14%；

3月整体市场基本恢复1月份水平线，连续四个月呈供大于求的态势，本月供求比为1：

0.88。

本月供需均有回升。

价格方面，一方面市中心区域供应增加推动外环内成交比例上升，另一方面回暖的市场推动各环线价格都略有向上趋势，导致08年3月成交均价为12945元/㎡，达到历史新高。

四、相关政策分析

回顾2007年对房地产市场影响力较大的新政，第二套房40%首付+1.1倍利率；

以家庭为单位认定住房贷款次数，是对2007年房地产市场影响力较大的新政。

五、上海市规划及建设规划

形成'

中心城-新城（含县城，下同）-中心镇-集镇'

组成的多层次的城镇体系及由沿海发展轴、沪宁、沪杭发展轴和市域各级城镇等组成的'

多核、多轴'

空间布局结构。

中心城是上海政治、经济、文化中心，也是上海市城镇体系的主体，以外环线以内地区作为中心城范围，人口控制在800万人，城市建设用地600平方公里。

新城是以区（县）政府所在城镇、或依托重大产业及城市重要基础设施发展而成的中等规模城市。

规划新城11个，分别是宝山、嘉定、松江、金山、闵行、惠南、青浦、南桥、城桥及空港新城和海港新城。

新城人口规模一般为20~30万人。

中心镇是由市域范围内分布合理、区位条件优越、经济发展条件较好的集镇，依托产业发展而成的小城市。

规划朱家角、泗泾、周浦（康桥）、奉城、枫泾、堡镇、南翔及罗店等22个左右中心镇，规划人口规模一般为5～10万人。

集镇由现有建制镇根据区位、交通、资源条件等适当归并而成（现状约170个）。

规划约80个左右的一般镇，人口规模一般为1~3万人。

中心村是在合理归并自然村后形成的具有地方特色、环境优美、布局合理、基础设施和服务设施较完善的现代化农村新型社区。

中心村规模在2000人左右。

中心城布局：

中心城空间布局结构为'

多心、开敞'

。

规划按现状自然地形和主要公共中心的分布以及对资源优化配置的要求，合理调整分区结构。

中心城公共活动中心指中央商务区和主要公共活动中心。

（1）中央商务区

中央商务区由浦东小陆家嘴（浦东南路至东昌路之间的地区）和浦西外滩（河南路以东，虹口港至新开河之间的地区）组成，规划面积约为3平方公里。

中央商务区集金融、贸易、信息、购物、文化、娱乐、都市旅游以及商务办公等功能为一体，并安排适量居住。

（2）主要公共活动中心

主要公共活动中心指市级中心和市级副中心。

市级中心以人民广场为中心，以南京路、淮海中路、西藏中路、四川北路四条商业街和豫园商城、上海站'

不夜城'

为依托，具有行政、办公、购物、观光、文化娱乐和旅游等多种公共活动功能。

副中心共有四个，分别是徐家汇、花木、江湾-五角场、真如。

徐家汇副中心主要服务城市西南地区，规划用地约2.2平方公里；

花木副中心主要服务浦东地区，规划用地约2.0平方公里；

江湾-五角场副中心主要服务城市东北地区，规划用地约2.2平方公里；

真如副中心主要服务城市西北地区，规划用地约1.6平方公里。

六、上海写字楼市场

目前上海出租型写字楼以甲级物业居多，区域分布特征明显。

主要集中在传统意义上的五大办公板块，即：

陆家嘴金融贸易区、南京西路、人民广场外滩、淮海路太平桥以及长宁虹桥板块。

这五大板块拥有良好的整体规划、繁荣的商业、便捷的交通等等，这些有利因素该区域办公楼的飞速发展起到了至关重要的作用。

另外，有迹象表明，随着沪上办公楼市场的日益升温，上述的五大办公板块已经逐渐趋于饱和状态，因此其他新型出租型办公楼板块悄然而生。

区域分布已经呈现出从中心板块向四周发散的趋势。

七、上海市商业市场

随着上海地铁轨道交通日益形成四通八达的网络状，依托轨道交通而诞生和发展的商圈逐渐增多，各个新型商圈正在沿着地铁轴线遍地开花，如静安寺商圈、老西门商圈、天山路商圈、宝山商圈、金桥商圈、陆家嘴商圈、松江新城商圈等等。

有的借助地铁线路的延伸或建成迅速崛起，有的在原有基础上进一步扩大。

如9号线开通促使松江新城崛起一个“大学城站”商圈；

1号线延伸造就上海北区大宁路和汶水路商圈以及宝山商圈的形成。

随着虹桥交通枢纽、虹桥机场扩建、徐家汇交通枢纽、铁路上海南站、铁路上海站北区长途客运联动等大型项目的兴建和改造，新一轮城市交通规划正在唱响“西进乐曲”。

于是，上海西部地区商圈蓬勃兴起。

如天山路商圈依托娄山关路地铁站的落成，相继形成由长房国际广场、泓鑫时尚广场、虹桥天都等三大商厦围合而成的天山商圈；

虹桥交通枢纽总体规划的推出，同样吸引一大批著名商业地产项目纷纷到此寻觅商机。

商圈规模越来越大、现代化程度越来越高正在成为2008年上海商业地产发展的一大特色，如南京西路“大中里项目”、徐家汇兆丰小闸镇项目、弘基广场、越洋广场、南京东路洛克菲勒商业项目、东方路大都会、五角场等等著名商圈都将在2008年展露新姿或交付使用。

这些商圈不但规模庞大，而且品质越来越高。

尤其“大中里项目”建成后将成为上海中心城区规模最大的现代化商圈。

上海住宅市场由于受宏观政策调控的影响而回调，但作为商业地产中重要的组成部分的商铺却发展势头迅猛，无论是商铺的开发、供应、成交和需求量都快速增长。

商铺市场的格局将发生深刻的变化，商铺市场模式的轮替和PK游戏已经开始。

随着供应量的放大，总量压力不断增加，人们对商铺经营的重视程度开始加强，市场的主调不再是“招商难”的呻吟，“商业地产实心化”、“项目开发优质化”开始成为该市场的主旋律。

八、上海市商品住宅市场

上海今年上半年呈现'

两稳一降'

的运行特征，即开发投资平稳、销售有所下降、价格波动不大。

上半年，上海完成房地产开发投资643.3亿元，同比增长3.8%，其中，新建住宅投资407.4亿元，同比增长3.2%，不过，同时，商品房销售面积有所下降。

上半年，实现商品房销售面积1228.91万平方米，同比下降18.5%，其中，新建商品住宅销售面积1070.32万平方米，下降22.4%。

据对样本楼盘销售价格的跟踪监测，上海上半年各月价格环比持平的楼盘所占比重均超过90%，6月份更高达96.9%。

今年以来上海住宅价格涨幅平稳，除2月环比下降0.1%外，3月和5月为持平，1月、4月和6月环比小幅上涨，分别上涨0.2%、0.1%和0.1%。

上半年累计环比上涨0.4%。

从同比指数看，上半年累计同比上涨9.7%。

主要是去年年末的翘尾因素所致，今年的新涨价因素仅占0.4个百分点。

未来10年，中国25至34岁年龄段人口将出现30%的下降，城市化进程已经放慢，未来10年城镇真实住房需求增长也将放缓。

过去几年房地产高达20%以上的投资增长在未来难以维持，商品房新开工面积可能出现较大回落。

房地产是目前中国经济内需增长的核心动力，其漫长的投资链条和巨大的财富效应，对投资和需求都将产生举足轻重的影响。

九、上海市土地市场

政府在2007年采取了一系列手段，调整上海供不应求的市场局面，但大部分政策效果并不能马上得到显现，不过随着市场预期的改变，以及投资投机需求被进一步抑制，短期上海楼市将逐渐平稳，价格将呈现稳中有升的态势。

由于土地市场供应依旧以外环为主力，明年市场内中环供应依然会偏紧