上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本的构成考试试题Word文件下载.doc

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房地产估价机构必须加盖公章

4、进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、通信等工程所完成的投资，属于__。

A．商品房建设投资

B．土地开发投资

C．其他投资

D．生产性投资

5、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。

A．同一地

B．同一城市

C．同一供求范围内的类似地

D．A或C

6、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

7、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。

建筑平面图

建筑剖面图

结构施工图

建筑立面国

执行层的组织协调

8、某套住宅建筑面积为100㎡，套内建筑面积为92㎡，使用面积为80㎡，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。

2400

2580

2607

2760

9、下列在确定房屋货币拆迁补偿标准时，关于房屋“用途”的说法不正确的是。

“用途”是指被拆迁房屋所有权证书上标明的用途

所有权证书未标明用途的，以营业执照上载明的用途为准

产权档案未记录用途的，以实际用途为准

实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据

10、居住用途房地产的位置优劣，主要是看和安宁程度。

周围环境状况

繁华程度

临街状况

附近是否有矿产资源

工业用地的监测点评估价格

11、对临街住宅改为铺面的，并经过工商登记、依法纳税、在__以上的，根据实际用途予以拆迁估价。

A．半年

B．一年

C．二年

D．三年

12、可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是。

股份

股票

股单

公司债券

13、某房地产开发公司征用X省Y市Z县基本农田以外的耕地360亩开发建设一综合小区。

（2002年试题）开发公司征用该片土地应报审批。

Z县人民政府

Y市人民政府

X省人民政府

国务院

房地产估价机构必须加盖公章

14、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。

某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为__万元。

A．323

B．275

C．273

D．258

15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是。

路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理

路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

16、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由实施。

市、县人民政府

市、县人民政府土地管理部门

市、县人民政府规划管理部门

乡镇人民政府

17、《城市房地产开发经营管理条例》规定，因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设以上的，不征收土地闲置费。

3个月

6个月

9个月

一年

18、在一国金融机构体系中居领导核心地位的是__。

A．政策性银行

B．商业银行

C．中央银行

D．人民银行

19、在现金流量表中，不应该出现__。

A．借款利息

B．所得税

C．自有资金

D．折旧与摊销

20、已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是。

（2005年试题）

12.35%

12.55%

12.68%

12.93%

借款合同

21、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。

A．人事部

B．建设部

C．省级人事行政主管部门

D．所在地省级房地产行政主管部门

22、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。

A．280

B．285

C．290

D．295

23、规划设计条件通知书及其附图或审定设计方案通知书及其附图，是城市国有土地使用权出让合同的重要附件，不得随意变更。

确需变更的，必须经批准。

政府

城市规划行政主管部门

城市建设行政主管部门

城市土地主管部门

24、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。

A．财务净现值

B．静态投资回收期

C．财务内部收益率

D．动态投资回收期

25、B房地产开发公司在A市市区内，取得了一块商业建设用地的使用权，按照规定，该土地使用权出让最高年限为年。

40

50

60

70

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。

A．4075.0

B．4242.5

C．4410.0

D．4577.5

2、从科学且可操作性上看，能够用于判断一个评估价值的误差大小或者准确性的是__。

A．估价对象的真实价值

B．估价对象的重置价格

C．估价对象的实际成交价格

D．合格估价师的重新估价结果

3、强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表，__也应到现场作证明。

A．居委会

B．房管局

C．房地产开发商

D．土地管理部门

4、在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋活动。

改建

买卖

赠与

租赁

扩建

5、某成片荒地面积15000m2，取得该荒地的代价为1000万元，将其开发成“五通一平”熟地的开发成本和管理费用为1500万元，其中60%从银行贷款取得，开发期为3年，贷款年利率为8%，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2%、5．5%和10%，开发完成后可转让土地面积的比率为60%，假设开发成本和管理费用在开发期三年中分别均匀投入30%、40%和30%，则该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价为__元/m2。

A．2265

B．2346

C．2698

D．3968

6、在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般__基础租金。

A．低于

B．等于

C．高于

D．不可比

7、建筑物区分所有权包括等．【2004年考题】

按份共有所有权

专有部分所有权

共同关系成员权

共同部分持份权

长期使用和租赁

8、下列__房产可以免征房产税。

A．个人所有的房产

B．宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产

C．企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产

D．高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产

E．房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税

9、我国房地产的法律法规体系中，房地产法律主要有。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《中华人民共和国土地管理法》

《中华人民共和国土地管理法实施条例》

《中华人民共和国城乡规划法》

《中华人民共和国物业管理条例》

10、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。

A．现金流量

B．清偿能力

C．资产与负债情况

D．资金盈余或短缺情况

11、在市场经济条件下，利率的高低主要取决于等因素。

行业基准收益率

政府政策

通货膨胀率

内部收益率

投资者的目标收益率

12、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）。

A．368万元

B．552万元

C．561万元

D．920万元

13、城市规划报建审批管理包括__。

A．建设项目选址管理

B．土地利用规划管理

C．建设用地规划管理

D．建设工程规划管理

E．对违章建设的查处

14、价值工程中，提高价值的方法包括等。

功能提高，费用不变

功能不变，费用降低

功能提高，费用下降

功能提高小于费用提高

功能下降小于费用下降

15、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。

A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值

B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值

C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值

16、《房地产开发企业资质管理规定》规定，申报一级资质房地产开发企业应具备的条件包括__。

A．注册资本应在2000万元以上

B．注册资本应在5000万元以上

C．从事房地产开发经营的时间不少于5年

D．近3年房屋建筑面积累计竣工不少于15万m2

E．上一年房屋建筑施工面积不少于15万m2

17、下列属于平均指标的是。

算术平均数

调和平均数

中位数

众数

标准差

18、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房地产交易包括三种形式。

房地产转让

房地产抵押

房屋租赁

房地产权属

房地产经营

19、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是__。

A．购买房地产股票

B．购买商铺

C．购买房地产债券

D．购买住房抵押支持证券

20、某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款