上半年天津房地产估价师《案例与分析》房地产开发项目策划的特点考试试题Word文档下载推荐.doc

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A．房地产周期

B．房地产循环

C．房地产周期循环

D．房地产周期运动

6、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。

A．房地产中介服务

B．房地产咨询

C．房地产估价

D．房地产经纪

7、开发商在选择自己的融资方式时，应重点考虑的因素不包括__。

A．资金融出机构的资金来源和财力状况

B．资金融出机构的对外形象

C．各项融资收费的合理性

D．对资金调动和转移的灵活性

8、关于债务融资，下列说法不正确的是。

A：

信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B：

债券偿付方式有三种：

第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C：

企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3—5年

D：

利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

E：

借款合同

9、目前，按照国家最新政策，经济适用住房单套的建筑面积控制在左右。

60

70

80

90

房地产估价机构必须加盖公章

10、__是指不同意他人的请求，而提出证据加以抗辩的权利。

A．形成权

B．异议权

C．支配权

D．请求权

11、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。

某些水文条件也可能给城市带来不利影响

江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用

为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题

要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用

执行层的组织协调

12、某宗工业用地面积为5000㎡，容积率为1．0，楼面地价为800元／㎡，若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8．0，其中商业用途建筑面积占40％，楼面地价为3000元／㎡，居住用途建筑面积占60％，楼面地价为1000元／㎡。

该宗地块上理论上应补交的地价为万元。

4000

5900

6800

7200

工业用地的监测点评估价格

13、砖混结构二等房屋的残值率一般为。

4％

3％

2％

1％

工业用地的监测点评估价格

14、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5％，则购房者的首次还款额是元。

2040.82

3451.83

5089.01

6666.37

15、以下关于房地产市场特性的描述，错误的是__。

A．房地产商品的不可移动性，使房地产价格与其所处的地理位置关系极大

B．由于房地产市场上的商品本身不能移动，交易是房地产产权的流转及其再界定

C．由于人口的不断增长、土地资源的不可再生性和社会经济的不断发展，房地产价格总体上呈向上波动的趋势

D．由于房地产相关法律法规较健全，房地产交易费用，相对来说还是比较低的

16、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是__。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

17、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工的，按土地使用权出让金的20％以下征收土地闲置费。

1

2

3

4

18、下列关于建设项目决策阶段工程造价的计价与控制，表述不正确的是。

建设项目决策是选择和投资行动方案的过程

建设项目决策是对已建项目的必要性和可行性进行技术经济论证

正确决策是合理确定与控制工程造价的前提

建设项目决策阶段工程造价计价与控制方法主要包括可行性研究和建设项目投资估算与财务评价

19、注册房地产估价师延续注册有效期为__年。

A．1

B．2

C．3

D．5

20、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

21、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；

采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。

该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。

A．假设开发法和基准地价修正法两种方法

B．假设开发法和成本法两种方法

C．假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法

D．假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

22、某套住宅的套内建筑面积为145m2，套内使用面积为132m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/m2，该套住宅按建筑面积计算的价格为__元/m2。

A．3000

B．3277

C．3295

D．3599

23、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取__净收益作为估价依据。

A．类似房地产的客观

B．类似房地产的实际

C．类似房地产的最高

D．类似房地产的最低

24、吸纳量是指报告期内销售房屋和__的数量组合。

A．建设房屋

B．维修房屋

C．出租房屋

D．维护房屋

25、某仓库房地产，建筑面积为800㎡，容积率为0．8，对应的土地单价为850元／㎡，现拟变更为商业用地，容积率为2．0，并已取得规划、国土等管理部门的许可．假定改为商业用地后楼面地价为2000元／㎡，则理论上应补地价的数额为．【2006年考题】

93．75万元

115万元

293．75万元

315万元

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最低补偿标准应支付__万元的土地补偿费。

A．30

B．60

C．80

D．100

2、成交价格是交易双方实际达成交易的价格，这种价格通常随着的不同而不同。

交易者的动机

交易者对市场了解程度

交易双方的关系

卖者的价格策略

市场供求

3、《中华人民共和国土地管理法》规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的__倍。

A．5

B．10

C．15

D．30

4、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满__年的，不予注册。

A．3

B．4

C．5

D．6

5、评估某套住宅价格中，进行区位状况调整时，比较、调整的内容包括等。

环境景观

距市中心距离

朝向

城市规划限制条件

地势

6、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的分析。

财务盈利能力

清偿能力

资金平衡情况

营运能力

7、某宗房地产是采用抵押贷款方式购买的，购买总价为50万元，首付款为房价的30%，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付，银行贷款年利率为5.58%。

则下列说法中正确的有__。

A．该房地产的实际价格等于名义价格

B．该房地产的名义价格为50万元

C．该房地产的实际价格高于50万元

D．该房地产的实际价格为50万元

E．该房地产不存在名义价格

8、建设单位应当自领取施工许可证之日起__个月内开工。

B．6

C．9

D．12

9、下列房地产权利的种类中，属于他物权的有__。

A．所有权

B．土地使用权

C．地役权

D．典权

E．租赁权

10、拍品展示的方式主要有。

固定展示

巡回展示

现场展示

资料展不

定期展示

11、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．市场

B．财务

C．政策

D．经营

12、如果房地产价格时间序列的逐期发展速度__，就可以计算其平均发展速度。

A．较大

B．较小

C．差距较大

D．大致接近

13、下列关于居民收入水平对房地产价格影响的表述中，正确的有（）。

A．居民收入的真正增加，通常会导致房地产价格上升

B．如果居民收入的增加是衣食较困难的低收入者的收入增加，则对房地产价格影响不大

C．如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，则会促使房地产上升

D．如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其无房地产投资或投机行为，则对房地产价格影响不大

E．居民收入水平的变化对房地产价格影响不大

14、城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的__。

A．30%

B．40%

C．50%

D．60%

15、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A．10

B．15

C．20

D．25

16、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是__。

A．三通一平费用

B．工程造价咨询费

C．可行性研究费用

D．水文地质勘探费

17、设临街深度价格修正率见下表。

另设，旁街对街角地的影响深度以4.5m为一级距，旁街影响加价率依次旁街路线价的40%、20%，则下图的宗地B的单价为（）元/m2。

A．6400

B．6800

C．6960

D．7600

18、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是。

空置率与有效毛收入呈反向变动

通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响

权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加

金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率

19、下列不属于投资特性的是。

投资是一种经济行为

投资具有时间性

投资的目的在于获取收益

投资具有稳定性

20、中国民法的基本原则包括、禁止滥用权利原则。

平等原则

诚实信用原则

公序良俗原则

自愿原则

强制原则

21、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是__。

A．确定调查方式

B．设计问卷

C．收集信息

D．定义市场区域

22、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的