项目成本后评估Word下载.docx

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项目交通便利，地质情况良好，将建成为品质良好、环境优美、舒适宜居的大型社区。

项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米，容积率3.18，绿化率30%，住宅1954户（高层1478户、多层476户），商业160户。

三区规划图：

一区规划图：

1.2开发规模、建造内容

**项目一、三区项目启动版目标成本总建筑面积为346784.45㎡；

实际竣工面积为337151.5㎡，其中六层多层建筑面积为48501㎡，十八层高层建筑面积为209281.5㎡，商业建筑面积为11854㎡，公共配套设施建筑面积为2483㎡，地下车库建筑面积为65032㎡；

竣工结算建筑面积指标和目标成本建筑面积指标偏差-9632.95㎡，其中多层建筑由于增建厢房，比目标成本建筑面积指标增加2634.67㎡，高层建筑面积由于规划要求比目标成本指标面积减少11057.8㎡，商业面积比目标成本指标面积增加3529.03㎡，偏差比例为-2.78%。

建筑规划指标表

科目编码

科目名称

目标指标（a）

竣工结算指标（b）

指标偏差

偏差比例

偏差原因（±

5%）

（c=b-a）

（c/a*%）

1

总建设用地面积

83386

83334.19

-51.81

-0.06%

2

总建筑面积

346784.45

337151.5

-9632.95

-2.78%

3

地上建筑面积

274530.6

269636.5

-4894.1

-1.78%

3.1

多层建筑面积

45866.33

48501.0

2634.67

5.74%

增建厢房

3.2

高层建筑面积

220339.3

209281.5

-11057.8

-5.02%

3.3

商业建筑面积

8324.97

11854

3529.03

42.39%

未建一区1、2#商业3521

3.4

自持面积

4

公共配套设施

2392.85

2483

90.15

3.77%

4.1

幼儿园

4.2

会所

4.3

物业用房

4.4

设备用房

4.5

架空层

4.6

学校

5

地下建筑面积

69861

65032

-4829

-6.91%

5.1

地下车库面积

5.2

地下人防面积

5.3

地下其它面积

6

停车位

6.1

地上停车位

6.2

地下停车位

1300

1300　

7

容积率

3.18

2.86

-0.32

-10.06%

8

建筑基底面积

9

绿化率

10

建筑密度

1.3开发周期

获得土地：

2011年7月19日

开工日期：

2010年4月30日，总工期940天（32个月）

开盘日期：

2010年8月

计划竣工日期：

2012年12月30日

实际竣工日期：

2013年9月30日，延期竣工9个月

1.4项目成本变化

目标成本经历了三个阶段成本控制：

一是土地版成本测算，二是施工前启动版目标成本，三是施工中动态成本的管控。

各阶段成本测算如下表：

序号

项目成本名称

土地版（353367）

启动版（368104）

动态调整版（337151.5）

成本值

（万元）

建面单价（元/㎡）

开发成本

109478.08

3098.14

124363.08

3378.48

120998.72

3588.85

土地费用

11982.82

339.10

22681.47

616.17

23146.36

686.53

开发前期费用

6827.05

193.20

8674.45

235.65

5796.34

171.92

建筑安装工程费

67303.31

1904.63

63976.50

1738.00

45763.22

1357.35

基础设施费

2473.57

70.00

11687.31

317.50

8236.82

244.31

配套设施费用

1060.10

30.00

518.20

14.08

12034.24

356.94

开发间接费

19831.23

561.21

13202.91

358.67

25021.75

742.15

不可预见费

0.00

3622.23

98.40

1000.00

29.66

2、项目目标成本与实际发生成本对比

概述：

原目标成本是按规划面积368104m2编制的，目标成本总额为124363万元；

而实际施工中因三区6#楼未建，目标成本的规划面积调整为346784.46m2，目标成本调整后为115899万元，折合可售面积平米成本单价为4221.71元/m2，建筑面积单价为3342.1元/m2。

竣工结算成本建筑面积为337151㎡（不包含三区未建6#楼），实际竣工结算成本为120998.72万元，折合可售面积平米成本单价4487.48元/m2，建筑面积单价为3588.85元/m2。

本项目的目标成本为115899万元，竣工结算成本为120999万元，实际发生成本比目标成本超出5099.94万元，实际发生成本总额超出目标成本4.4%，实际发生建面单价超出目标建面单价246.75元/㎡。

实际发生成本和目标成本对比超支的费用有：

土地费用、开发间接费；

其中土地费用超支1778.54万元，开发间接费超支10589.63万元；

合计超支12368.17万元；

降低的费用有：

开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套设施费用。

建筑安装工程费减少1950.2万元，开发前期费用减少2246.16万元，基础设施费减少172.7万元，配套设施费用减少523.48万元，不可预见费减少2375.69万元，合计减少费用为7268.23万元；

项目成本指标对比表：

目标成本

实际成本

差额（万元）

（实际-目标）

差额（元/㎡）

差额率（%）

（差额/目标值）

成本

建面单价（元/m2）

21367.82

1778.54

70.36

8.32%

8042.49

231.92

-2246.16

-60.00

-27.93%

47713.42

1375.88

-1950.20

-18.53

-4.09%

8409.52

242.50

-172.70

1.81

-2.05%

12557.72

362.12

-523.48

-5.18

-4.17%

14432.12

416.17

10589.63

325.98

73.38%

3375.69

97.34

-2375.69

-67.68

-70.38%

成本合计

115898.78

3342.10

120998.72

5099.94

246.75

4.400%

注：

实际发生成本中因部分工程还未做竣工结算，其中建安工程因跟一冶总包的结算仍有部分有争议（包括栏杆、轻质隔墙板、电缆桥架、现场签证单、索赔等），上述数据中已包含预估1000万元的竣工结算额。

3、项目静态收益测算

（1）目标成本收益测算

目标成本中预估销售收入（未含自持货值）117630.91万元（住宅按364