酒店式公寓可行性分析报告.docx

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酒店式公寓可行性分析报告

酒店式公寓可行性分析报告

第一章市场现状分析

酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。

另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。

招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。

一、区域环境分析

1、区域概述

本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。

交通便利，区域配套成熟。

西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。

2000年以来，西北湖陆续开发高档住宅项目，成为武汉富人区代名词。

西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。

同时，西北湖坐拥三条城市主干线，将繁华便利与自然幽静相融合，各界名流趋之若骛。

零点分析：

区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。

2、区域配套调查分析金融机构：

建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店：

湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店

休闲娱乐：

红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡购物场所：

新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店

教育机构：

武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校医疗机构：

协和医院、各大药房办公大楼：

建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘：

元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析：

西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需，而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉之首。

零点认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力，使城市中心化逐渐成为城市核心。

对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。

3、区域人文环境本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：

上班白领、居住人群。

西北湖周围聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。

西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在5000元以上，部分豪宅项目超过了6000元，从购买实力来看，他们均属于富裕阶层。

其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在35岁以上，50岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。

居住或者投资一族类别年龄

收入/月学历职业

平均水平

35—5010000以上专科或以上

白领一族

类别

年龄收入/月

学历

办公点

平均水平

25—403000—

10000

本科以上

建银、国贸、招银、瑞通、新世界

老板、私企业主、高管

零点分析：

本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。

对本项目而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。

二、区域房地产住宅市场分析

西北湖土地珍贵、环境优美。

位于该区域的住宅项目均为高档项目，区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右，就目前项目类别来看，基本上都为高层。

从20001年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项目），随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目，当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右，2003—2004年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目，销售均价均在4500元左右，万豪国际收盘均价上调到6000元。

2005年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖?

凤凰城项目，西北湖?

凤凰城开盘均价4800元/平方米，临湖高层预计售价在7000元左右。

本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。

价格趋势

年份

2001

2002

2003

2004

2005

价格

3450

2800

3500

4500

6000

涨幅

/

/

25%

28.57%

33.3%

我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。

平均年增长率在25%以上。

由此证明，高端产品的市场需求较为明显。

零点分析：

区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于本项目依市就势，为本项目实现价格拉升打下坚实基础。

三、写字楼市场分析本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域，这些写字楼无论是在数量上，还是在档次上都是武汉之首。

对酒店式公寓而言，这些写字楼蕴含了巨大的消费市场。

客源质量

建银大厦

甲级

80

90%优跨国企业、集团

企业

国贸大厦

甲级

80—100

85%

优跨国企

业、集团企业

瑞通大厦

甲级

80—100

70%

优大型企

业、实力型企业

招银大厦

甲级

40—50

70%

良实力强劲

性企业

农业银行大厦

甲级

40左右

70%

良中等

实力企业

福星商会大厦

甲级

40左右

80%

良中等

实力企业

均值/

70

78%

/

写字楼名称

级别

租价元/平米/月

出租率

上述写字楼均在本项目1公里直径范围内，均为武汉高档写字楼，入住企业为外资企业、跨国企业和成熟的企业、公司，这些公司经济实力雄厚，处于发展辉煌期。

他们的业务遍布全世界，囊括了各行各业优秀人才。

根据我司调查统计，仅仅上述八大写字楼入住企业超过1500家，员工总数超过5万人，年经济能力达到数千亿元。

员工平均年收入水平为5万元左右，是武汉员工收入最高的写字楼集群区。

零点分析：

写字楼密集、员工综合能力高、经济能力强，为酒店公寓的经营提供了稳定的客源，同时，这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。

也正是有如此众多高收入者来支撑酒店产业。

四、西北湖片区消费群体分析西北湖区域及所在的建设大道是武汉金融中心，这里集中了武汉大量金融机构，并伴随着落户了大批大型跨国企业，这些机构和公司带动了区域经济活力，并产生大量高收入群体，为了满足这部分高收入群体的生活需求，西北湖区域出现了一系列高级商务酒店、高档餐饮机构、高档商业购物中心、高档咖啡茶楼及休闲娱乐场所。

地段的稀缺性、环境优美性、高档配套的便利性，西北湖迅速成武汉名副其实的“富人区”，并不断吸收有钱人住此区域。

根据调查，该区域购房的客户群体收入较高，经济实力雄厚，分布区域相对较为广泛，但依然以公司老总、私企老板、高管为主要群体。

这些客户群体的家庭年收入都在30万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬、自信、有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。

零点结论：

◎区域地段环境、交通环境、绿化环境、人文环境能够满足酒店公寓发展之需

求

◎区域写字楼、银行、商场、超市、饮食、娱乐休闲一应俱全，完全达到酒店式公寓发展配套条件。

◎区域经济活跃，是武汉中央商务区、中央金融区、武汉首席富人区，一方面能够支撑酒店经营后的客源保证，另一方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店公寓销售的重要资源。

◎区域住宅楼盘价格已经突破6000元/平方米，写字楼按租金水平计算回报率，其价格也达到1万元/平方米。

而且住宅销售情况、写字楼租赁情况较好，有力本项目售价的提升。

第二章酒店式公寓专题分析

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。

国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。

2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。

武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展历程。

一、武汉酒店式公寓起源与发展

武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。

江汉路126号，一栋共26层总高度近百米的高层建筑——台北之星。

由于特殊的地理位置，在营销推广过程中，该楼盘的名称及定位几经更迭，从长盛大厦到台北之星，从写字楼到商务楼。

最终，找到乐发展方向，定位为酒店式套房公寓。

2003年，武汉的房产投资初露苗头。

武昌的鹏程时代、汉口的天下.城市星座均推出30—50平方米的小套户型。

鹏程时代的小套标间在29平方米左右，稍大的翡翠座客卧房分开，基本已具备酒店式公寓的产品雏形。

当时两者单价均高出周边楼盘300—500元/平方米的价格，这也是投资类产品与普通住宅的基本区别。

该段时期，武汉房地产的消费投资是发散性的，无组织的，无意识的，长期浸淫于本土空气和本土文化，加之对武汉经济发展缺乏前瞻性的了解，武汉的开发商和房产代理商对房产投资领域的水深水浅尚缺乏估计。

2003年下半年，汉飞.青年城率先提出了精装修酒店式高级服务公寓的概念。

汉飞.青年城将酒店式公寓描述成一种配备精装修和酒店式物业管理服务的产品，它并没有点出酒店式公寓后期是否具备升值的保障，而是将精装修等基本配备描述成该产品的附加价值，并将此附加价值不断放大，在售楼部现场，布置漂亮的样板房，将所有装修样才进行展示：

“买什么得什么，买什么送什么。

”后期17%的年收益，一一用表格形式算好，武汉人第一次领略到买一套房子还可以送这么多东西，也第一次领略到买房子可以如此时髦。

2004年武汉出现了小户型公寓投资热，基本上都是由烂尾楼改造而成。

这其间存在着巧妙的时间契机。

2003年到2004年，也正是武汉市政府改造烂尾楼和停建工程比较集中的一段时间。

如武汉阳光置业有限公司推出的青青国际公寓，该楼盘的前身是写字楼，滞销了几年成为烂尾楼，在没有对建筑本身作太大改变的前提下，代理公司将其重新定位成“酒店式公寓”，以3800元/平方米的价格推出市场，结果短短几个月即销售一空，它也成为最初的“温州炒房团”进行团购的房屋之一。

2004年底到2005年，武汉小户型开始遍地开花，一度被称为武汉小户型年如位于武昌的鹏程国际，位于汉口宝丰段的中环新天地、金叶solo就是典型代表。

随之非常男女、东方时空、宝利金国际广场、上城国际纷纷登场。

就连非城市中心的光谷也推出了free阁调和拿铁公寓，他们同样受到市场的追捧。

2005年下半年，小户型公寓的发展前景开始不明朗起来，由