房地产价格策划PPT资料.ppt

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定价流程、调价策略定价流程、调价策略第一节第一节房地产价格相关知识房地产价格相关知识一、房地产价格的特征一、房地产价格的特征房地产价格与一般商品价格共同之处：

房地产价格与一般商品价格共同之处：

1.1.都称价格，都用货币表示；

都称价格，都用货币表示；

2.2.价格都有波动，都受供求等因素的影响；

价格都有波动，都受供求等因素的影响；

3.3.都要按质论价，优质高价，劣质低价。

都要按质论价，优质高价，劣质低价。

房地产价格的特征房地产价格的特征1.1.房地产价格实质上是房地产价格实质上是房地产权益的价格房地产权益的价格。

2.2.房房地地产产价价格格既既可可以以表表示示为为交交换换代代价价的的价价格格，也可以表示为使用和收益代价的租金。

也可以表示为使用和收益代价的租金。

3.3.房地产价格是在长期考虑下形成的。

房地产价格是在长期考虑下形成的。

4.4.房房地地产产的的现现实实价价格格一一般般随随着着交交易易的的必必要要而而个个别别形形成成，交交易易主主体体之之间间的的个个别别因因素素容容易易起起作用。

作用。

二、房地产价格的表现形式：

1.1.建筑物价格、地产价格、房地产价格建筑物价格、地产价格、房地产价格建筑物价格有时称房屋价格。

建筑物价格有时称房屋价格。

地产价格又称土地价格，简称地价。

房地产价格又称房地产混合价。

注意注意:

房价与建筑物价格的区别。

2.2.销售（买卖）价格和租赁价格销售（买卖）价格和租赁价格销销售售价价格格是是指指房房地地产产的的所所有有权权和和使使用用权权同同时进行市场转手的价格。

时进行市场转手的价格。

租租赁赁价价格格是是房房地地产产商商品品在在保保持持其其原原有有的的所所有有权权关关系系不不变变的的前前提提下下，对对房房地地产产商商品品的的使用价值实行分散出售的价格。

使用价值实行分散出售的价格。

3.3.商品房的单价、总价商品房的单价、总价单价单价主力单价主力单价起价起价最高价格最高价格平均价格平均价格总价总价最高、最低总价最高、最低总价主力总价主力总价车位总价车位总价总价配比总价配比4.4.名义价格、实际价格名义价格、实际价格名义价格名义价格指指在在成成交交日日期期讲讲明明，但但不不是是在在成成交交日日期期一一次次付付清清的的价格。

价格。

实际价格实际价格指指在在成成交交日日期期时时一一次次性性付付清的价格。

清的价格。

5.5.楼面地价楼面地价楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

楼面地价与土地总价格的关系为：

楼面地价、土地单价与容积率之间的关系：

【例例】有有甲甲、乙乙两两块块土土地地，甲甲土土地地单单价价为为700700元元/m/m22，容容积积率率为为55；

乙乙土土地地单单价价为为510510元元/m/m22，容容积积率率为为。

如如果果甲甲、乙乙两两块块土土地地的的其其他他条件完全相同，哪一块地价要低一些？

条件完全相同，哪一块地价要低一些？

【解解】地价高低应根据楼面地价水平判断：

地价高低应根据楼面地价水平判断：

甲地楼面地价甲地单价甲地楼面地价甲地单价甲地容积率甲地容积率70070055140140元元/m/m22（建面建面）乙地楼面地价乙地单价乙地楼面地价乙地单价乙地容积率乙地容积率51051033170170元元/m/m22（建面建面）可见，甲土地的价格相对来说要低一些。

可见，甲土地的价格相对来说要低一些。

6.6.现房价格和期房价格现房价格和期房价格现现房房价价格格指指以以现现状状房房地地产产为为交交易易标标的的的的价价格。

格。

期期房房价价格格指指以以未未来来状状况况的的房房地地产产为为交交易易标标的的价格。

的的价格。

思考：

现房与期房的价格，孰高孰低？

I土地取得成本（征用、拆迁、购买）土地取得成本（征用、拆迁、购买）I开发成本（土地和房屋的开发成本）开发成本（土地和房屋的开发成本）I管理费用管理费用I财务费用财务费用I销售费用销售费用I销售税费销售税费I开发利润开发利润三、房地产价格的组成部分三、房地产价格的组成部分v直接成本利润率直接成本利润率=开发利润开发利润（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）v销售利润率销售利润率=开发利润开发利润开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值例题解析例题解析设某开发商获得一块土地的取得成本为设某开发商获得一块土地的取得成本为40004000万元，开发成本为万元，开发成本为60006000万元，总的开发利润万元，总的开发利润为为22002200万元，管理费用为万元，管理费用为10001000万元；

销售费万元；

销售费用为用为15001500万元，开发完成后的总房产价值为万元，开发完成后的总房产价值为1.51.5亿元。

亿元。

试求直接成本利润率；

销售利润率。

计算结果计算结果v直接成本利润率直接成本利润率=2200=2200万万1000010000万万*100%=22%100%=22%v销售利润率销售利润率=2200=2200万万1500015000万万*100%=14.7%100%=14.7%四四房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素请思考：

请思考：

房地产价格的影响因素从哪几个方面考虑？

1.1.房地产产品本身（房地产产品本身（个别因素个别因素）u自身投入自身投入u品牌、信誉、物业管理水平品牌、信誉、物业管理水平u权益是否完善权益是否完善u区位因素区位因素四四房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素2.2.供求关系供求关系供给供给：

价格水平、成本、技术、：

价格水平、成本、技术、对未来的预期。

对未来的预期。

需求需求：

价格水平、收入、偏好、：

价格水平、收入、偏好、相对房地产价格水平、预期。

相对房地产价格水平、预期。

四四房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素3.3.经济因素经济因素经济发展经济发展居民收入居民收入物价物价通货膨胀通货膨胀房地产投资和投机因素房地产投资和投机因素四四房地产价格的影响因素房地产价格的影响因素4.4.人口因素人口因素人口数量人口数量人口素质人口素质家庭规模家庭规模5.5.政策因素政策因素房地产法律法规政策房地产法律法规政策地方特殊政策地方特殊政策税收政策税收政策金融政策金融政策（20082008年未来的政策预测）年未来的政策预测）第二节第二节房地产项目定价房地产项目定价一、房地产定价目标一、房地产定价目标

（一）

（一）.房地产定价目标的含义房地产定价目标的含义房地产定价目标指房地产企业确定房地产产房地产定价目标指房地产企业确定房地产产品销售价格和调整价格水平的指导思想或依品销售价格和调整价格水平的指导思想或依据，即房地产企业定价要达到的目的。

据，即房地产企业定价要达到的目的。

房地产市场房地产市场销售者销售者购买者购买者

（二）房地产企业定价具体目标体现

（二）房地产企业定价具体目标体现房地产房地产企业定价的目标主要有：

企业定价的目标主要有：

1.1.以利润最大化为定价目标以利润最大化为定价目标途径：

途径：

追求高价位追求高价位扩大销售量扩大销售量2.2.以合理的利润为定价目标以合理的利润为定价目标3.3.以稳定价格为定价目标（给消费者树立以稳定价格为定价目标（给消费者树立产品信誉高、企业形象好的印象）产品信誉高、企业形象好的印象）

（二）房地产企业定价具体目标体现

（二）房地产企业定价具体目标体现4.4.以提高市场占有率为定价目标以提高市场占有率为定价目标v市场占有率：

指在一定时期内，房地产企业市场占有率：

指在一定时期内，房地产企业的房地产产品的市场销售量占当地同一类房地的房地产产品的市场销售量占当地同一类房地产产品市场销售总量的比例。

产产品市场销售总量的比例。

v市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综市场占有率是企业经营状况和竞争力状况的综合反映。

合反映。

5.5.以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。

以塑造、巩固、发展品牌形象为定价目标。

二、房地产项目定价方法二、房地产项目定价方法房地产定价的方法主要有四大类：

房地产定价的方法主要有四大类：

一是成本导向定价法；

二是需求导向定价法；

三是竞争导向定价法；

四是市场比较导向法。

二、房地产项目定价方法二、房地产项目定价方法

（一）成本导向定价法

（一）成本导向定价法：

它是以成本为基础，再：

它是以成本为基础，再加上一定利润和税金来确定产品价格的方法。

加上一定利润和税金来确定产品价格的方法。

1.1.成本加成定价法成本加成定价法它是以成本为中心的传统定价方法。

它是以成本为中心的传统定价方法。

它它是是以以房房地地产产成成本本为为基基础础，再再加加上上一一定定比比率率的的利润和应纳销售税金来确定其价格的方法。

利润和应纳销售税金来确定其价格的方法。

定价的具体计算公式为：

成本加成定价虽然简单，理论依据充分，成本加成定价虽然简单，理论依据充分，但这种方法本身考虑市场对价格的接受能但这种方法本身考虑市场对价格的接受能力不够，缺乏竞争力。

力不够，缺乏竞争力。

价格价格=成本成本+预期利润预期利润

（一）成本导向定价法

（一）成本导向定价法22目标利润率定价法目标利润率定价法指以成本加上企业希望获得的目标利润，再加指以成本加上企业希望获得的目标利润，再加上税金，即为商品房的预售价格。

上税金，即为商品房的预售价格。

其计算公式为：

例例某开发公司拟开发建筑面积为某开发公司拟开发建筑面积为2.52.5万万mm22的高档写字楼。

根据该写字楼建造与装修的高档写字楼。

根据该写字楼建造与装修标准，结合市场情况，估计其建造总成本标准，结合市场情况，估计其建造总成本为为60006000万元，总的目标成本利润要达到万元，总的目标成本利润要达到24002400万元，其销售税金和销售费用为销售万元，其销售税金和销售费用为销售额的额的15%15%。

试对该写字楼的预售价格进行定。

试对该写字楼的预售价格进行定价。

价。

解解该写字楼预售价格为：

该写字楼预售价格为：

思考思考某公司开发了某公司开发了9000m9000m22的商品住宅，综合造价为的商品住宅，综合造价为17101710万元，公司希望目标利润率达到万元，公司希望目标利润率达到18%18%，税率为，税率为5.45%5.45%。

则该商品住宅的平均销售单价为多少？

。

解解该商品房的单位成本为：

该商品房的单位成本为：

（二）需求导向定价法

（二）需求导向定价法需需求求导导向向定定价价法法是是指指以以消消费费者者对对房房地地产产产产品品的的需需求求强强度度和和价价格格承承受受力力为为依依据据，以以市市场场占占有有率率、品品牌牌形形象象和和最最终终利利润润为为目目标标，真真正正按按照照市市场场有有效需求来制定房地产价格的方法。

效需求