东山市场危房改造升级工程项目可行性研究报告文档格式.docx
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工咨乙12320060048
发证机关：
中华人民共和国发展改革委员会
王尔
1.1.4申请报告编制依据及编制工作概况
1、编制依据：
（1）《国务院关于投资体制改革的决定》国发〔2004〕20号
（2）《企业投资项目核准暂行办法》（国家发改委19号令）；
（3）《广东省企业投资项目核准暂行办法》（粤府[2005]119号）；
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》；
（5）《建设项目用地预审管理办法》（国土资源部27号令）；
（6）《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）；
（7）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年计划规划纲要》；
（7）《湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定》；
（8）《广东省实施<
中华人民共和国招标投标法>
办法》；
（9）湛江市市场物业管理总站东海站的委托书和《技术咨询合同书》；
（10）委托方提供的有关项目的资料；
（11）中国国际工程咨询公司《投资项目经济咨询评估指南》；
（12）工程建设标准：
（13）《工程建设标准强制性条文》（城乡规划部分）2000年版；
（房屋建筑部分）2002年版；
（城市建设部分）2000年版等有关部分。
（14）《民用建筑设计通则》（JGJ37—87）
（15）《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）
（16）《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）
（17）《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）
（18）《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）
（19）《建筑结构荷载规范》（GB50009—2001）
（20）《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）
（21）《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）
（22）《广东省建筑结构荷载规定》（DBJ15—2—90）
（23）湛江市经济技术开发区管委会工作会议纪要〔2011〕12号
（24）湛江市经济技术开发区住房和规划建设局〔2011〕96号
2、编制工作概况
根据委托方的委托及其提供的本建设项目的有关资料，在进行市场调查研究和实地踏勘估测的基础上，依据项目用地实际情况、项目投资环境情况和相关的城市规划要求，对本项目的建设方案、投资估算进行了社会效益和经济效益的评价，分析论证了本项目建设的可行性。
1.2项目申请单位情况
湛江市物业管理总站东海站成立于 年 月 日，主管单位是湛江市物业管理总站。
单位性质：
事业单位；
管理模式：
企业化管理，自收自支，自负盈亏；
现有干部职工总人数24人，人员结构情况如下表1-1所示：
表1-1
项目
序号
职称结构
人数
文化程度
平均年龄
1
干部
10
大专以上
14人
38岁
2
高级工
8
3
中级工
4
初级工
5
小教
合计：
24
湛江市物业管理总站东海站于2010年底固定资产总值为12276751.39元，资产总负债3682633.69元，所有者权益为8594117.70元。
具体详见资产负债表（表1-2-1）：
表1-2-1
1.3项目研究结论
1、受湛江市市场物业管理总站东海站的委托，依据有关法律法规和国家、地方相关工程建设标准以及委托方所提供的有关项目的资料，根据项目用地、投资和投资环境等情况，我院对拟建东山市场危房改造升级项目进行了评估分析。
2、本建设项目建成后将向社会提供的是商用物业（商铺）产品，符合国家关于“提升商贸服务业”和“安全生产”的政策和发展规划。
3、本建设项目规划总用地面积1500㎡，总建筑面积3000㎡，项目建设期1年；
项目计划总投资2800万元（未包含土地作价费），其中固定资产投资总额2681万元，建设期借款利息63万元，铺底流动资金56万元；
由建设单位自有资金投入300万元，占10.71%，向湛江市霞山区金辉煌酒店借款2500万元，约占89.29%（已与湛江市霞山区金辉煌酒店签订借款协议书，约定按银行同期存款利率支付借款利息），资金到位率可达100%。
经测算该项目的净现值（NPV）为877.86万元（按财务收益率8%计算），项目的年投资利润率（年平均利润总额/项目总投资×
100%）=19%，显示本项目投资有盈利。
4、本建设项目对建设用地所在地的资源利用具有可持续发展和可再生性的特点，且项目能源耗用小；
在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成一定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。
5、本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和《东海岛新城规划（分区规划修编）》要求。
6、本建设项目的建筑设计方案新颖、明快，有特色；
结构设计合理；
建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道的特殊区域，更能体现和提升该地段的价值，从而提高城镇的整体影响力，体现东海岛的建设新风貌。
7、目前，东山市场建（构）筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。
项目的建成对消除危房带来的安全隐患、提升城镇商业服务等级、合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极的作用；
加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展的热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业的需求，因此，该建设项目是适时的，并极具市场卖点。
综上所述，对本建设项目的研究表明，本项目的建设是可行的。
第二章项目建设基本情况
2.1项目建设基本情况
2.1.1项目提出背景
1、房地产业发展概况
近年来，我国房地产业景气指数随着房价的持续高涨呈现走高的趋势。
虽然在国家宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面积等指标的增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，2008年，我国房地产开发投资30579.82亿元，同比增长20.9%，低于同期固定资产投资的4.6%。
其中，东、中、西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到18325.29亿元、6287.49亿元和5967.04亿元，同比分别增长17.1%、31.7%和22.7%。
中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区的14.6%。
东、中、西部房地产开发投资比重分别为59.7%、20.4%和19.9%。
2、商用物业的发展趋势
商用物业（商场、商铺、写字楼等）是房地产业的组成部分。
不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。
近年来，我国商用物业的需求呈现强劲的发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。
随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，一种不同于传统的商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色的商用物业（商业房地产）有望成为引领我国房地产的新增长点；
随着我国零售业的全面对外开放，商用物业将掀起新一轮的投资热潮。
3、商贸服务业的发展趋势
商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之一，商贸服务业的发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大的作用。
我国《十一五规划纲要》明确指出要“大力提升商贸服务业”。
作为商贸服务业主力军的我国国内零售业正进入一个新的发展时期。
随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力的市场之一。
超市、便利店、专卖店、仓储式购物中心的业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业、金融业、房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通的最终通道的作用，同时也呈现出零售业对相关产业的拉动作用和主导化趋势。
4、商贸服务业的发展对商用物业的需求
商贸服务业的高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店、专业店、便利店。
因此，也就需要城市拥有更多分布合理的商用物业。
2.1.2项目所在地房地产业（商用物业）及商贸服务业概况
目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场的消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。
湛江市房地产市场的发展相对平稳，没有特别的高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此；
根据湛江市房管局房屋成交量的分析统计，2009年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施的作用下，充分发挥民营经济的发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。
2009年完成投资472728万元，同比增长28.6％，增幅较上年提高20.5个百分点。
其中民营经济投资405790万元，占85.8％，同比增长26.3％。
全市完成投资与到位资金比为1:
1.6。
开发企业完成土地开发面积415185平方米，同比增长22.9％，待开发土地面积同比下降56.4％。
土地购置费、购置土地面积同比分别增长75.1％、4.7％。
土地购置均价同比增长67.2％，其中湛江市中心城区土地购置均价2368元／平方米，同比增长116.1％，房价增速与地价增速比为1:
3.2，地价增速较快。
开发到位资金764674万元，同比增长71.6%，增幅较上年提高47.2个百分点。
其中湛江市中心城区到位资金666355万元，同比增长77.4%；
县（市）区到位资金98319万元，同比增长50.7%。
从资金来源构成看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金分别占到位资金总额25.2%、0.2%、27.9%、46.6%，其中银行贷款、企业自有资金、定金及预收款、个人按揭贷款同比分别增长90.2%、2.9%、106.8%、91.3%。
2009年，湛江市房屋施工面积6304545平方米，同比增长54.1％，其中住宅施工面积4654334平方米，同比增长53.2％。
全市新开工施工面积2199291平方米，同比增长8.9％。
房屋竣工面积753875平方米，同比增长59.4％。
湛江市中心城区商品房供需比为1:
1.4。
商品房销售面积1074321平方米，同比增长56.3％，其中住宅销售面积1035814平方米，同比增长58.4％。
办公楼、商业营业用房、其他用房同比分别增长422.5％、18.4％、-68.2％。
商品房销售额401821万元，同比增长116.3％，增幅较上年提高143.7个百分点，其中住宅销售额389512万元，同比增长120.4％。
全市商品住宅均价3760元/平方米，同比增长39.2％。
湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价4468元/平方米，同比增长27.9％，县（市）2041元/平方米，同比增长14.9％。
全市累计商品房空置面积256483平方米，同比下降9.0％，其中住宅空置房面积174381平方米，同比下降29.5％。
多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。
湛江市中心城区整体二手房成交面积447500平方米，占一手房销售面积60％，比2008年109％下降49％个百分点。
销售额89076万元（以评估价格计算），同比分别增长22.2％、71.7％。
其中住宅二手房成交面积254600平方米，成交额52870万元，同比分别增长32.5％、99.8％，住宅二手房均价1991元/平方米，增长40.5％。
湛江市的商用物业建设发展迅速。
近几年，相继建设了国贸A、B座、国贸C座、国贸新天地、世贸大厦、怡福国际、嘉信茂广场、兴华广场等；
零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江；
市区内的各已开发房地产楼盘和正在开发的
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