BOT模式下公租房定价研究Word格式文档下载.docx

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1.1研究背景与意义

在大多数高校招生工作中，农民工数量的不断累加，城市化进程马不停蹄加速的背景下，中国有着大量的流动人口。

根据计生委发布的调查报告显示，“十二五”时期，我国流动人口数据每年都呈增长趋势，流动人口数量约达800万人，直至2014年年末，流动人口数量已经达到2.57亿人。

据预测，到2020年，我国流动迁移人口将不断增长直到2.91亿，每年平均增长人口为600万左右，其中，从农业转移的人口约2.2亿，城与城之间流动人口约为7000万人。

”“十三五”时期，流动人口继续沿着海岸和铁路线沿线聚集。

对于城镇的基础设施建设和未来的发展，流动人口的在这方面的就业做出了很大的贡献，但没有住房有效合理的住房保障制度，所以他们在城市买不起住房，不能像城市户口居民一样享受城市住房保障体系。

如此下去，将不利于社会政治、经济的稳定发展。

1.2BOT融资模式的研程进展

BOT本质上是“建设-经营-转让”。

就是在一定的期限内由政府或个人建设，并且个人在一定的期限内拥有经营权，而期限到期，则项目免费转移到政府，由政府获得其经营权。

目前的研究主要集中在BOT项目融资模式研究的可行性分析，风险分担，特许期权，产品价位等方面的情况下，采用公路，垃圾处理厂和其他项目，BOT模式在公共租赁住房的应用仍处于探索、验证、优惠政策，特许期等方面，本文主要对一些国内和国外学者对融资的可行性，风险和项目的特许权期的研究。

（1）融资模式在公租房领域的可行性

从最早在2011年就提出的公租房的BOT融资模式的可行性研究，到12年提出的公租房鼓励机制，以及各种刺激机制，如土地划拨，部分房屋出售等都起到了正向的引导作用，接着又从投资收益，特许使用期限，还有土地供应这些方面提出了更优化的方案，从而更加证明了BOT模式的可行性。

以上是在理论上证明了运用BOT模式在住房领域的可行性，并且要在优质土地供应，减少税收等方面优化BOT模式。

为接下来的租金定价模式做好铺垫。

但目前的研究对象主要集中在怎样促进公众的积极性，鼓励企业在公共租赁房领域采用BOT模式，缺乏支持对象的角度研究公租房的可行性。

本文从两个方面：

一是供应方，另一是需求方的角度，通过合理确定租金进一步完善BOT模式，用于验证公共租赁住房建设是可行的。

（2）BOT模式风险相关的研究

在已经满足了项目实施可行性的基础上，进一步分析了项目的风险，但目前国内对于公共租赁房的有效研究还不够多，BOT项目的风险研究是非常少的。

许多学者的主要研究对象依然集中在高速公路，焚烧厂。

例如，垃圾焚烧发电项目包含的危险废物风险；

高速公路、客运服务包括建设的风险。

由于不同的项目，经营风险具体包含的内容是多方面的。

如高速公路项目，他的主要收入就是车辆通行费用，如果车流量减少，就会直接影响到项目公司的收益；

污水处理厂的污水主要收入是污水处理费，污水量就可能会影响项目的结果。

国内BOT项目风险评价进行了详细的讨论，为系统的公租房项目提供参照。

但从研究的角度方面看，目前主要缺乏风险的管理方面的研究。

从开始投入到运行再到转移在不同的阶段有不同的抗风险要素，本文主要从租金确定的角度研究公租房项目中风险的分担机制。

2.公租房存在的主要问题及原因分析

2.1公租房存在的主要问题

目前国内的公租房建设水平依然较低，处于起步阶段，仍然要面对一系列的问题，这些问题主要表现在以下几点：

（1）公租房建设融资渠道单薄，资金不足

现如今，公租房建设的资金来源仍然是比较单一的，主要是由政府出资补贴公租房建设。

根据国家“十二五”计划，国内将重点把公租房发展为住房保障的主体。

当然，如果想要扩充公租房建设市场，最大的障碍就是资金。

从深圳市公租房建设的案例中，很容易可以看出：

公租房建设的规模普遍较大，如果单从政府方面入手，仅凭政府出资，或者土地出让等方式是无法满足大量的资金需求，必须从社会当中筹集资金。

深圳市发布的住房保障发展规划中也指出，为了扩大在公租房领域的资金来源通道，首先得符合住房保障部门的建设规范，其次加强与企业或者其他BOT融资渠道，以各种方式如租养息、贴息等其他方式运行，同时可以利用各方基金，打开在公租房领域的融资路径。

倡导活跃的公租房引进方式，争取让更多的企业进入公租房领域，同时鼓励万众一心提出更合适，更优质的融资租赁模式。

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（2）公租房建设的管理效率不高

国内的公租房市场仍比较混乱，监管体系不够完善，质量检测方面也不足以与国际市场匹敌，法律规范方面更是落下一段很长的差距。

专业人才和管理人才的缺口也是目前公租房建设管理效率低下的一个重要原因。

这些问题导致了目前的公共租赁住房建设和管理中存在很多问题：

施工质量低劣，住房、收入分配不公，修理效率低下等。

例如，青岛市住房出现卫生间积水，墙体剥离和其他严重的问题，影响了住户的日常生活。

因此，必须提高施工效率，尽可能的改善公共住房的建设和管理。

（3）租金设置单一

市场法是目前国内主要采取的公租房租金定价方法，然而这个方法的一个主要的缺陷是无法充分考虑租户在住房方面的支付能力，这样不合理的租金设置直接导致很多地方的公租房建设量大但销量小，支持者众多但执行者少；

在这些问题当中，厦门市的公租房租金设定偏低，也导致了资金无法支持公租房正常的运行、维修费用，甚至给租客以安逸的心态，滋生租客的惰性，以至于失业。

（4）监管力度小，房源分配不均衡

通过对一系列的公租房建设情况进入深入的调查发现：

一些不符合规定的群体通过隐瞒收入用来获得公共租赁住房，或者低价租得公租房再高价转让。

目前，法规体系不完善，不能有效地保证了大部分群体的现实需要，因此也可以适当的采取惩罚措施，减少这种现象发生。

2.2原因分析

鉴于公租房领域中的这些问题，许多学者和政府工作人员提出了新的定价模式，将基础设施项目投资、经营、建设和特许经营权，在约定好的一定期间内受项目单位分配，到期后，政府将项目单位的所有权收回的这样一种融资模式。

1984年，土耳其总理厄扎尔第一次在某个电厂的建设应用了BOT模式，首次提出了Build-Operate-Transfer（BOT模式）。

1994年我国首个内资BOT项目应用于福建省的刺桐大桥。

BOT融资模式的应用不但在公共基础设施方面提供了很多支持，而且可以有效的提高建设速度、降低资金投入，吸引更多的管理方面和专业领域内的优秀人才进入公租房领域。

但运用BOT模式在住房领域仍处于初级阶段，存在着法律制度的不完善、投资回报率低、不确定的激励机制、财务制度不完善等问题，导致企业的积极性普遍不高。

BOT模式下公租房建设租售盈利点不高，资金回收周期相较而言太长，导致很多企业不希望涉足公租房领域。

公租房盈利能力低下的主要表现为：

（1）投资回报期长。

公共住房的成本是巨大的，加之后来的利息和偿还的运行、维护成本，只靠收入不足以弥补成本和利润，长期来看，还有对企业的资金周转产生一定的影响。

所以，为了维护公租房项目的正常运营急需政府的加入，进行租金补贴。

（2）公租房社会资本盈利性与公益性的矛盾。

一方面，公共租赁住房针对的是收入比较低的人群，为了解决住房的租金上支付的困难，提供了一个大大低于一般市场租赁住房福利。

另一方面，企业又为了自身的利润最大化的目标，将很有可能制定较高租金。

住房是强大公益性无法满足企业的利润要求，变成了阻碍了社会投资积极性的主要原因。

（3）投资公租房机会成本过高。

公租房项目到手的直接利润太少，而且隐形利润也不大，盈利模式也未成形，总体利润非常低，通常只有3%，但房地产开发利润一般都超过15%。

来投资公租房领域，就意味着失去高回报的项目，甚至得面临贷款和收入不平衡的风险。

但是企业没有响应的金融支持政策来解决这些问题。

租赁费用是公共租赁住宅项目的主要收入来源。

怎样才能有效的解决上述BOT模式下公租房利润低，投资回收期长的问题，是公租房BOT模式融资领域待推广解决的核心问题。

总之，要解决“夹心层”的住房难问题，政府必须全面推动建设公租房，但由于目前的公共租赁住房制度不完善，公共住房运行中不断暴露资金短缺、施工质量差、管理不善和低效率等缺陷，BOT模式下引进社会资本建设公租房，可以缓解政府用于公租房建设的租金压力，也可以提高公租房在市场上的占比，解决租户的住房压力问题。

与此同时政府也应该在法律方面完善相关的建设、管理规范，完善租赁模式，在金融、税务方面给予相应的支持，以改善公租房的BOT融资方式下的盈利能力，才能吸引更多的企业积极参与。

针对以上问题，在寻求收入与支出之间的平衡下，有效处理租金设置方案，通过合理设定租金，能够增加BOT模式下公租房的利润指标，提高企业的收益率，从而使BOT模式能够应用于公租房领域，继而拓宽BOT的融资路径，提高运行效率。

3.BOT模式下公租房定价方法

3.1传统租金定价方法

BOT模式下公共住房的住房保障制度，是中国政府主导的一种融资方式。

低价格租给那些无法申请经济适用房和廉租房，并无法支付房屋租赁市场租金的的中低收入家庭，一个重要特征是以“租赁”保障偏低收入者住所，增广保障体系所保障的对象，从城市户口中包含的低收入人群、大学生，到农民共、外来居民。

这是一种有效的保障方案，把没有住房支付能力的人群安置在政府主导的公租房里，直到其有足够的能力购房或以市场价租房。

目前要有市场法、成本法和收入法这三种公租房的租金设置方法。

①市场法。

以重庆、深圳、北京、上海四大城市为例，对他们的定价方法进行对比，容易得知，遵循的原则都是相似的，都是为了能确保同类房屋租金标准能下调一定的比例。

在比较了市场的优缺点后，我们发现，市场法的使用范围在于市场能自己决定市场的定价，并且能建立一个稳定的、有效的租房市场。

但房屋租赁不能进行一些纵向比较，因为无法同时考虑租户和承建方双方的承担力度。

国内大部分城市的公租房租金都是按照低于相同地段租金价格的原则制定的，相对而言仍然较高，更表明了虽然国家确定租金水平时都考虑了租户的承担租金的能力，市面租金水平等，但由于各种因素的影响，他们之间的差异性和波动性等，直接导致可操作性差。

于市场法的研究不够深入的去探究如何才能更有效的定价，而只是拘泥于理论上的优缺点论述，而且无法理清楚租金、居民收入和政府财政之间的联系。

②成本法。

在有过相关调研的情况下，解析房屋的管理费、维修费、税金、利息、利润等各方面的构成，并推算得当吧征地成本也加入租金内饰，公租房租金和市面租金相差无几；

接着，对租金定价模型做了相关的选择，选择依据为资金回收公式，并且凭公租房成本和租金有效使用期限作为调整租金的两个重要因素。

从供应方面来看，要了解需求者是否有满足支付的能力。

用成本法计算，在一定的期限内，成本的支出是否能够通过后期租金的回收来抵消，甚至盈利，从而达到公租房市场的一个长期可持续发展，是作为租金修订的一个重要参考标准。

③收入法。

近年来，收入法成为了公共租赁房租金定价研究的主要研究方法。

主要从HAI（住房可支付价格指数）评价城镇居民住房的能力。

因为公租房的租户在收入与其他支出之间存在着很大的差异，因此不能单凭一些简单的评价标准就制定一个相同的租金价格，应根据居民收入合理制定的租金补贴标准，实现梯度租赁系统。

收入法考虑到住户可支付能力、利益、补偿的方式，可以保证一个合理的利益分配，而且还鼓励那些已经转化为一个非低收入群体或个人离开，以确保可以给更需要的人提供公租房。

但收入方法不能保证管理机制、建设、经营和投资的经济利益，在BOT模式下的公租房可持续