房地产估价报告Word格式.docx
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编写日期：
2015.4.30—2015.5.30
估价报告编号：
XHJ201505302150
第一章致委托人函·
·
1
第二章估价师声明·
2
第三章估价的假设和限制条件·
3
第四章估价结果报告·
4
第五章估价技术报告·
8
第六章附件·
14
第一章致委托方函
委托方：
承蒙委托，龙腾达房地产评估有限责任公司对位于烟台市莱山区南山世纪华府3#-2-0403室房地产进行评估，评估目的是为委托方购买评估对象房地产提供市场价值参考依据。
估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2015年5月30日的市场价值为1201207.2元，大写人民币壹佰贰拾万壹佰贰拾万壹仟贰佰零柒元贰角整。
以下是估价结果明细表。
详情请阅读房地产评估报告。
估价结果明细表
评估对象
实用面积（㎡）
估价单价（元/㎡）
估价值（元）
南山世纪华府3#-2-0403
138
8704.40
1201207.2
龙腾达房地产评估有限公司
2015年5月30日
第二章估价师声明
我们郑重声明：
2.1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的、准确的。
2.2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。
但受到本
2.3估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
2.4我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
2.5我们与本报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
2.6我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘。
2.7没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助。
2.8未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值均产生一定的影响，本报告未考虑抵押风险，抵押权人在办理抵押事宜时需全面考虑。
估价师：
2015年5月30日
第三章估价假设和限制条件
3.1假设和限制条件
3.1.1本估价报告中的市场价值，是指估价对象在采用市场价值标准并假设未设立法定优先受偿权利的条件下最可能形成的客观合理价值。
所谓公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，他们并且都掌握了必要的市场信息，有比较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识。
此外，市场交易条件公开并不具有排它性，即所有市场主体都可以平等自由地参与交易并同时满足以下条件：
3.1.1.1自愿销售的卖方及自愿购买的买方；
3.1.1.2有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价；
3.1.1.3在此期间物业价值将保持稳定；
3.1.1.4该物业可以在公开市场上自由转让；
3.1.1.5不考虑特殊买家的额外出价。
3.1.2对于估价对象产权，以委托方提供的房地产证记载为依据，我们并未到有关主管部门对房地产证登记内容的真实性进行核实，由委托方保证其产权的真实性。
3.1.3估价对象的土地面积、建筑面积等有关数据，均以委托方提供的房地产证记载为准，我们未进行专业测量，无理由怀疑记载数据与实际数据不符。
3.1.4对于估价对象建筑结构我们仅作一般性勘察，未对其进行结构测试，不能确定其结构是否存在内部安全隐患。
此次评估假设估价对象建筑结构是安全的。
3.1.5本报告中的估价值为估价对象于估价时点状态、在市场价值标准及满足估价的假设和限制、并假定未设立法定优先受偿权利的条件下的市场价值，不包含该房产买卖时发生的各项税费。
3.1.6估价对象的估价时点设定为完成实地查勘之日。
3.2需要特殊说明的事项
3.2.1本报告中市场趋势分析等专业意见，是估价人员根据具体情况和估价时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供委托方参考，其结论受估价人员经验、能力的限制及一定程度主观因素影响，特提请报告使用人注意。
3.2.2委托方提供的房地产证等资料是本次估价所需的重要依据，估价人员已对其给予了必要的关注。
该资料的真实性、合法性和完整性均由委托方负责，对由此而引起的后果及相关责任，我公司不承担任何责任。
3.2.3如无特别说明，本估价报告中所使用的货币均为人民币。
3.2.4本次评估是基于上述假设和限制条件成立的，如以上假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
第四章估价结果报告
4.1委托方
法人代表：
地址：
烟台市莱山区银海路566号
4.2估价方
单位名称：
龙腾达地产评估有限公司
房地产评估资质级别：
贰级
资质证书号：
4419980150
烟台市莱山区清泉路30号
4.3估价对象
4.3.1估价对象范围界定
本次估价对象为烟台市莱山区银海路566号南山世纪华府3栋2单元0403室，建筑面积138㎡。
4.3.2土地状况
估价对象所在土地用途为商业用地，地势平坦，地质对建筑物无不良影响。
4.3.3建筑物状况
估价对象为框剪结构、外墙采用涂料装饰、内墙涂料简易装饰。
房屋设备使用正常，有暖通设备。
4.3.4地理位置
估价对象坐落于烟台市莱山区银海路566号。
4.3.5交通便捷程度
估价对象所处位置交通便捷，7.17.23.55.10.567.19路公交均可直接到达。
4.3.6公建配套设施
学校：
烟台附中、烟台大学、烟台商贸高级技工学校、烟台清泉学校
综合商场：
银座购物中心、振华商场、佳世客
医院：
莱山区第一人民医院
银行：
工商银行、建设银行、农业银行、中国银行、烟台银行
其他：
烟台体育公园、凤凰山公园、红唇海滩
4.3.7环境质量
估价对象接凤凰山公园，美景尽收眼底，往东便是红唇海滩和森林公园，环境质量好。
4.4估价目的
委托方拟将估价对象进行市场转让。
评估其市场现值，以便委托方确定市场交易价格提供参考依据。
4.5估价时点
2015年5月30日
4.6价值定义
估价房地产的市场转让价值，采用公开市场价值标准。
4.7估价原则
4.7.1合法原则
4.7.2替代原则
4.7.3最高最佳使用原则
4.7.4估价时点原则
4.7.5客观、公正、公平原则
4.8估价依据
4.8.1有关政策法规和文件
4.8.2《中华人民共和国土地管理法》
4.8.3《中华人民共和国城市房地产管理法》
4.8.4中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》GB/T50291-1999
4.8.5《中华人民共和国土地使用权出让和转让暂行条例》
4.8.6国家土地管理局颁布的《城镇土地估价规程》和《土地估价报告规范格式（一般格式）》
4.8.7其他国家、省、市的相关政策、法规、办法等
4.8.8估价人员现场查勘所获资料，委托方提供资料。
4.9估价方法
根据估价目的和估价对象实况及本地区房地产交易市场情况，确定采用市场法、成本法和收益法进行本次估价。
4.9.1估价基本思路：
分别按照上述三种方法对估价对象的价值进行估算，然后对三种方法分别求取的估价结果进行加权平均，求得最终评估值。
4.9.2市场法的技术思路是：
搜集多个市场上类似房地产交易实例，选取可比实例，对可比实例成交价格进行处理，然后求取比准价值。
4.9.3收益法的技术思路：
在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值，并求取现值之和来确定房地产价格的方法。
其中收益价格公式为：
式中：
V————房地产的价格
A————房地产的净收益
Y————房地产的资本化率
n————房地产的使用年限与剩余收益年限
4.9.4成本法的技术思路是：
假设在估价对象所处地段上，使用社会现行的建筑材料、施工工艺及有关费用标准，测算在估价时点建造与估价对象相同结构、建筑风格、装修标准和同等效用的全新状态建筑物所需的各项社会必要成本费用，扣除折旧，测算其积算价格，求取估价对象的现行价值。
4.10估价结果
经以上估价测算，确定烟台市莱山区银海路566号3栋2单元0403室居民住宅，建筑面积138平方米，在估价时点2015年5月30日的房地产市场价评估总值为人民币壹佰贰拾万壹仟贰佰零柒元贰角整（￥1201207.2元），土地单价为8704.40元/平方米。
4.11估价人员
项目负责人（房地产估价员）：
孙伟伟
注册号：
4419980218
领导审签（房地产估价师）：
4.12估价作业日期
2015年4月30日至2015年5月30日
4.13估价报告有效期
本估价报告有效期为三个月，即自2015年5月30日至2015年8月30日止。
在有效期内若房地产价格发生较大变动或或受到不可抗力的影响，该价格应作相应调整。
第五章估价技术报告
5.1区位因素分析
5.1.1地理因素
南山世纪华府地理位置优越，西临市政府、佳世客、人体资源市场、公安局，南临体育公园、射击场、游泳馆，北邻烟台大学、清泉学校、烟大附中，东邻皇冠假日酒店、第三海域浴场，西接凤凰山，东接黄金海岸线。
5.1.2交通便捷度
南山世纪华府处位置交通便捷，7.17.23.55.10.567.19路公交均可直接到达。
5.1.3周边环境及商业繁华度
幼儿园：
山东工商学院附属幼儿园、清泉幼儿园、烟台大学幼儿园
中小学：
永铭中学、实验学校、清泉学校
大学：
烟台大学、工商学院、文经学院、滨州医学院
商场：
佳世客、银座、振华量贩、烟大农贸市场、麦千车超市新世界百货
医院：
光华医院、口腔医院莱山分院、疾病传染防治中心、毓璜顶医院初家分院
邮局：
莱山区邮政局
银行：
中国银行、建设银行、交通银行、光大银行、邮政银行、农业银行、农村信用社、恒丰银行、工商银行、烟台银行、烟台银行、华夏银行
其他：
体育公园、皇冠假日酒店、游泳馆、射击场、国际博览中心、第三海水浴场
5.1.4基础设施条件
小区内部配套：
小区内部基础设施齐全
5.2个别因素
世纪华府是南山世纪城的一期项目,占地面积21万平方米,建设面积52万平方米,总户数1200户，社区拥有48、53、67、84、110、140、150、160、170、180、203、222㎡等多种户型主力户型三室二厅140-170平方米。
是烟台市政府样板小区，拥有成熟的社区环境、
优质的物业管理、完善的配套设施。
南山世纪城是一个150万平米超大规模建筑综合体，项目坐落于莱山区，
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