案例分析题文档格式.docx

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一种观点认为，本案中的两个抵押合同都是无效的，因为这两个合同都违反了土地使用权和建筑物所有权不可分别抵押的强制性规定。

第二种观点认为，抵押人将土地使用权抵押给他人以后，由于土地使用权和地上房屋的不可分离性，意味着他已经将土地之上的房屋抵押给他人，如果以后再将地上建筑物抵押给他人，则此种抵押应属无效。

所以在本案中，第一个抵押合同是有效的，而第二个抵押是无效的。

第三种观点认为，两个抵押是有效的，毕竟在本案中，当事人所订立的合同以及登记是合法的。

不过应当将二项抵押视为一物二押，即将土地、房屋视为一个整体，共同抵押给两个债权人，因为按照担保法第三十五条可以设置多重抵押，只是应当考虑在抵押权实现时，登记在先的优先受偿，登记在先的抵押权实现后财产仍有剩余部分，由登记在后的抵押权优先受偿。

根据你所学的知识，判断以上说法是否正确，为何正确，请写出你的理由。

1、三个观点都是错误的。

（1）、房地不可分

任何房屋都不可能是空中楼阁，它必须建筑在相应的基础之上，房屋最重要的基础就是土地。

由于我国土地所有权属国家和集体，所有权和使用权相分离，当土地上建成建筑物和构筑物以后，建筑物所有权和土地使用权就形成了一个整体，即房地产，也就形成了一个房屋所有权与土地使用权。

两者无论从法律形态、价值形态都是不可分的状态，如果两者分离，无论是在法律价值还是使用功能等方面都会产生很大影响，损害其实际效用。

我国各项法律、法规及规章历来认为房屋和土地在交易中，必须共同作为交易的标的，而不能分别对待。

也就是说，在我国房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权实行权利一致的原则，概括为“房随地走”或“地随房走”。

因此，已经建成的房地产房与地不可分割处置。

（2）、只有以出让方式取得的土地才能独立设置抵押

　　我国土地使用权的取得方式分出让和划拨两种。

出让是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。

划拨土地是指土地使用权通过政府行政划拨的方式取得。

所谓土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

《城市房地产管理法》第四十七条规定：

“以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。

”只有以出让方式取得的土地使用权可以设置抵押，而划拨土地使用权还不能独立设置抵押。

由于本案未交代土地的取得方式，所以不作进一步分析。

（3）、房地不能分别设置抵押

　　《城市房地产管理法》第六十条的规定：

“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

”可见在房地产交易中，新建房屋是“房随地走”，而建成后的房屋是“地随房走”。

按上述规定，本案最终实现抵押权的处置程序应是“地随房走”。

但本案房地分别抵押使上述程序产生混乱，由于土地使用权抵押在先，且先于房屋抵押到期，抵押人到期不能偿还债务导致对土地使用权先采取拍卖、变卖的方式清偿债务，而房屋抵押到期后，如未清偿债务也会采取拍卖、变卖，那么就可能造成拍卖、变卖后土地使用权与房屋所有权相分离的情况，同时处置时的房地产价值也会因房地的分离而受影响，还有一种可能是谁也不会购买单纯的土地使用权或单纯的房屋所有权。

因此，房地不能分割抵押。

2007年10月1日实施的《物权法》在《担保法》的基础上更进一步明确规定了抵押时坚持房地一致原则。

第一百八十二条规定：

“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。

抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。

”《物权法》的这一规定，主要是考虑到在实际的登记工作中，仍然存在着房地分别抵押的情况，甚至房屋所有权与建设用地使用权分别抵押给不同的债权人，导致抵押权无法实现，使债权人的利益受到损害。

综上所述，第一个观点没有认识到单纯的没有建筑物的出让土地是可以抵押的，就简单的认为两个抵押合同都是无效的。

第二个观点认为对没有修建建筑物的土地进行了抵押后，以后在此之上修建的建筑物也属于抵押物，严重的曲解了房地一致的原则和必须同时抵押的原则。

第三个观点简单的将超值抵押认为是将房地分押。

因此，三个观点都是错误的。

2、李先生早在12年前就到北京一家科研所工作，单位给他提供了住房。

9年前，双方签订了《公有住宅租赁协议》，租赁期10年。

俩月后，李先生根据国家政策以成本价买下公房，并支付了全部房款。

李先生多次要求单位为其办理房产证，均遭拒绝。

如今李先生欲另谋高就，单位同意为他办理所有离职手续，但前提是李先生必须交回已购公房。

事实上，李先生购房时与单位确有“职工辞职或调离时须交回已购公房”的约定。

“但如果不在这‘不平等条约’上签字，单位就不给办理按房改成本价买房的相关手续，我也无法享受到房改政策的优惠。

即使以后想买，花费肯定会超过现时房改价格。

”李先生对此非常无奈。

单位的强硬态度让李先生左右为难。

“职工由于个人原因离开，单位真的有权收回已售公房的产权吗？

”

根据你所学的知识，

（1）你认为单位在职工离职后有权收回已售公房吗？

（2）单位以签订该“约定”视为办理房产证的前提条件，你认为是否合理？

请写出你的理由。

（1）“辞职要交房”约定无效。

根据原建设部《关于进一步推进现有共有住房改革的通知》的规定，诸如科研所之类的国有单位出售公有住房的行为，在某种程度上是带有行政命令性质的。

职工购买公房是国家通过颁布政策文件赋予职工的一项权利，在这个意义上科研所只有出售公房的义务，没有自由选择是否出售的权利，科研所当然也就无权在出售公房时附加任何的条件。

因此，科研所在出售公房时关于“辞职或调离时，必须交回已购公房”的条款，侵害了职工的权益，属于无效条款，对李先生没有任何约束力。

（2）办产权证是单位法定义务。

李先生虽然没有与产权单位签订《房屋买卖合同》，但李先生购买公房的行为已经过产权单位的确认，并已实际支付了全部购房款，双方已经形成了事实上的房屋买卖关系。

根据《合同法》第六十二条规定：

“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。

”根据这一规定李先生可以随时要求单位为其办理房屋产权证。

3．某房地产开发公司在某市郊区购买到一块土地的使用权用于写字楼开发，该公司为了融资需要，于1999年5月以该土地使用权抵押，向该市建设银行借款并到登记机关办理了登记手续。

上述三种意见都是不妥当的，本案的抵押权已经成立，但是成立的不是最高额抵押权而是一般抵押权。

理由在于：

首先，本案当事人并没有在所谓的“最高额抵押合同”中对最高债权额限度作出约定，这种情况下既不能直接将被担保的债权数额52.3万元作为最高债权额限度，也不能将抵押物的价值作为。

其次，本案件当事人并非为一定期间内将要连续发生的债权提供担保，被担保的债权实际上已经是确定的债权，即52.3万元。

所以，本案当事人实际上是以价值748303.92元的办公楼两幢作为抵押物为52.3万元设定的一般抵押权。

4.原H市无线电七厂因经营需要自1992年4月21日至1996年3月13日在原H分行营业部（以下简称营业部）借款17笔，借款本金共计55.1万元；

为担保上述债权的实现，1998年4月1日，原、被告双方订立了一份《最高额抵押合同》，以被告位于H市山城路西巷6号院内价值748303.92元的办公楼二幢，为双方自1992年4月21日至2001年3月31日所订立借款本金52.3万元的借款合同提供最高额抵押。

双方于1999年3月19日进行了登记，办理了房屋他项权证（第990049号）。

原告于2002年10月16日由营业部更名成立，为维护该行的合法权益不受侵害，特提起诉讼，要求确认该行最高额抵押权有效，并可以最高限额748303.92元对本案抵押财产行使抵押权。

被告辩称，我公司由原H市无线电七厂改制成立。

我公司对原告所述事实无异议。

但认为，1998年4月1日，双方所签订的《最高额抵押合同》中约定借款数额为52.3万元与被告实际借款数额55.1万元不符；

况且，该合同为最高额抵押合同，但是却没有约定最高债权额限度，因此最高额抵押权并未成立。

本案的争议在于最高额抵押权是否成立？

对此，审理本案的法院内部有三种不同的意见。

第一种意见认为，本案的最高额抵押权已经成立，最高债权额限度就是52.3万元，因为当事人已经约定为借款本金52.3万元的借款合同提供最高额抵押。

第二种意见认为，本案的最高额抵押权已经成立，但是最高债权额限度不是52.3万元，而是748303.92元，因为被告是以其位于H市山城路西巷6号院内价值748303.92元的办公楼两幢设定的最高额抵押权，这两幢办公楼的价值就是最高债权额限度。

第三种意见认为，由于原、被告双方在最高额抵押合同中没有约定最高债权额限度，因此依据《合同法》的有关理论，该合同未成立。

法院最后采取了第二种意见，理由在于：

本