写字楼营销报告Word文档下载推荐.docx

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2.西高新板块：

发展快速，引领西部写字楼市场

从最早的高新国际商务中心对接世界500强开始，西安写字楼从传统的商住、低端办公向高端办公物业进发。

企业壹号公园、创业广场、旺座现代城、紫薇龙腾新世界、海星城市广场和高科广场、华晶商务广场等写字楼相继入市，吸引了本土企业、国内及国际企业落脚高新区“写字办公”。

从西高新开始，西安的写字楼在建筑水准、外观设计和内部配套、物业管理上，都在跑步学习、竞争并自身创新，逐渐接近发达地区，并努力向国际标准学习。

从千米广场、超豪华大堂、高速国际名牌电梯以至楼顶停机坪、国际时尚商务会所等，西安的写字楼物业配套都在不断升级。

而高新区的写字楼市场，也伴随着高新管委会的政府导向，开始逐步的引导着市场，从高新路到创业广场，再到唐延路，一直到高新三期的都市之门，都与政府的引导有很大的关系。

3.南二环板块：

大交通链接的城市商务带

写字楼第二大热点板块就在西安南二环。

从东段的金花南路转角到西段中海华庭之间约5公里路程，四五年来先后有数十家不同规格的商务、写字楼，面对面排列在被称为西安金腰带的南二环两边。

尤其从雁塔路到西段中海华庭转角处之间，扎堆矗立着鹏豪园、蓝溪科技大厦、华融大厦、亚美伟博广场、广丰国际、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志诚大厦和永安大厦、怡和国际、捷瑞大厦等。

南二环商务带的最大优势就是借助了交通优势，同时也与西高新有若即若离的“裙带关系”等，这些成就其在商业战略位置的重要性。

4.长安路和东、西城区板块：

开发、租用相对滞后

西安南城（沿长安路一线）虽然是经济、文化和人文居住大区域，但恰恰写字楼发展并不快，“潜意识里是文化与商业的冲突”。

西安东城的东关正街、互助路和金花路等，都已经逐渐发展成为商务区域；

商务物业和纯正的写字楼也相继出现，像西部电力国际大厦、世贸大厦、海景国际公寓等，都是具有代表性的商务办公物业；

而西城区域，众多的机电、医药、物流等企业都落户这里，固有的老面孔也在改变。

但是，东、西城区的写字楼从开发到租用都相对滞后，这和区域环境有关系。

5.北城板块：

写字楼兼顾商住功能已经成为历史

从2004年底西安市政府北迁信息的快速传播到去年的“花落未央”，地铁线的开工建设，北客运站的开工建设。

北城正处于高速发展期，无论是商业配套还是市政套都是标准化。

所以此区域也备受中大型企业的青睐。

近两年北城商务写字楼的开发和利用力度明显提升，入市的写字楼开始走向规模化、标准化。

诸如经发国际大厦、凯鑫国际大厦、云天大厦、经天国际C座和新世纪大厦、第五国际、赛高国际等相继涌现。

北城作为西安新的城市核心区域之一，并向北不断外延，还有依托西安北开发区等优势，国内外、省内外和本土创业企业随之增量，都给北城区域的商务写字楼发展铆足后劲。

该区域最少未来5年都是在“发展中”，量体裁衣开发市场需求的多功能写字楼产品，还是比较有潜力的，同时在经济技术开发区的快速发展的平台下，不管从商业还是金融，都将成为西安新的商务中心。

2、

5月西安房地产市场分析

1.5月市场整体情况

1）市场特征

从今年1至4月，西安GDP增长显现出逐步提升的趋势。

我市一季度GDP增速达到10.5%，4月经济继续向好，比一季度速度又有大幅增长。

总得说来，虽然国际金融危机对国内各城市或多或少均产生了一定影响，但西安经济持续运行稳健。

分物业方面，住宅市场5月交易面积突破90万平方米，环比增长8.43%；

别墅类5月也延续了上个月的增长势头，环比增长27.6%；

而商服用房及写字楼两类物业销量继续下滑，5月分别下滑33.6%和12.89%。

2）各城区市场状况

5月份西安各城区各物业销售面积一览表

单位：

平方米

车位/地下室

普通住宅

商服用房

写字楼

别墅

合计

城北

13

205460

3678

774

209924

城东

147

231041

833

498

232520

城内

7666

11037

18703

城南

2125

291087

8090

100

18290

319692

城西

82

69077

2163

71321

西高新

7007

107480

9994

12135

136617

总计

9374

911811

35795

13009

18788

988778

5月西安商品房市场成交量在上个月短暂的休整后，5月与上个月相比上涨6.54%。

分物业来看，普通住宅类物业本月在城南、城东两区销量的带动下继续增长，尤其是城南涨幅较大，环比增长28.5%。

商服用房类物业5月加大了下降的幅度，环比下降33.6%，同时写字楼类物业本月大幅下降12.89%，两类物业销量的萎缩表明，目前买方市场并不看好该两类物业的投资潜力。

别墅类物业5月大幅增长27.6%，同时车位/地下室类物业本月也出现较大幅度的增长163.23%。

5月份西安各城区各物业成交价一览表

元/平米

7797

4019

6582

5453

4770

3770

3971

12478

9634

5971

6621

17796

4883

3391

4826

8186

4434

12568

6681

5023

4851

16907

5356

1741

4946

9891

5257

4367

2184

4459

12087

5262

12490

4876

2.项目所在区域房地产市场状况

5月城北区的房地产市场延续了前两个月以来较为平稳的发展态势，商品房销量逐月呈小幅下滑状，5月销量环比下滑4.32个百分点，继续落后于城南、城东两区。

1）各物业价格表现

2009年5月份城北区各类物业在售价格依次为：

普通住宅类3820元/平方米，商服用房类6323元/平方米，写字楼5065元/平方米，别墅类5530元/平方米。

从城北区均价走势图来看，5月城北区普通住宅均价环比增长0.16%；

商服用房类在售均价下滑1.13%；

写字楼均价与上个月相比上涨0.36%；

别墅类物业均价下滑0.14%。

2）各物业销售情况

城北区2009年5销售情况

5月城北区商品房市场销量继续下滑，环比下滑4.32个百分点，商服用房类物业和写字楼类物业下滑明显，环比下滑76.83%和70.37%，但普通住宅类略有增长。

具体分物业来看：

5月城北区别墅类物业无交易发生；

普通住宅类交易量较上月增长2.27个百分点，占5月全市普通住宅交易量的22.53%，比重方面则较上月下降1.36%；

商服用房类交易量较上月下滑76.83%，占5月全市商服用房成交量的10.28%，与上月旺销有很明显的对比，这与积攒了一年的投资需求集中释放有很大关系；

写字楼方面销量环比下降70.37%，目前写字楼市场有待发展。

3.5月写字楼市场销售状况

1）价格表现

5月写字楼均价及变动比率走势图显示：

5月写字楼价格为5193元/平米，较上月下降0.84%，5月西安写字楼成交量为13009平方米，占全市商品房成交总量的1.32%，较上月下降0.47%。

5月城东、城内、城西区均无销量发生，城北区销量大幅下滑仍是该类物业销量下滑的主因之一。

2）销量走势

3、

西安代表写字楼项目分析

虽然在西安市场总的来说，写字楼市场并未“大红大紫”，但随着西安近几年写字楼市场的发展，市场中也出现了比较有代表性的一些项目。

下面将对这些代表项目进行分析，以此来为本项目写字楼的定位与销售做一些借鉴。

1.旺座系列——景观先行、低门槛

1）旺座现代城

位于西安市唐延路和高新路的交汇处，七栋18万平方商务办公物业；

框架结构，三梯或四梯四至八户；

赠送户式中央空调、装修，地辐式供暖，配套有22000平方米水景园林、标准恒温泳池、2800平方员工餐厅，17000商业；

旺座现代城公摊面积仅有16-17%，物业管理费含电梯费为2元，使写字楼使用者成本大大降低。

⏹借鉴点：

旺座现代城的成功，当然也跟当时销售的价格有关，但最为重要两点是：

一、景观先行，在当时唐延路并未成熟的时候，景观成为项目信心的标志。

二、低公摊、低使用成本，成为众多自用型客户及投资客户的长远考虑点。

在推广方面，旺座现代城主要从唐延路商务带及自身的园林方面进行宣传。

2）旺座国际城

项目为15万平米大规模城市商务建筑群，以规模积聚商务+商业的复合价值，将商务、休闲、服务设施、景观园林多种功能融合于一体。

在成功开发旺座现代城之后“旺座”系列写字楼再度实力钜献。

旺座国际城位于城市核心的高新CBD区。

拥有豪华大气的独立入户大堂，挑空8米酒店级装修。

交房赠送高档地砖铺地、洗手间精装含洁具，赠送户式中央空调。

旺座国际城双层地下车位+架空层车位完美解决停车难题，高速电梯、超低公摊、全通透无梁超强坚固、阳光泳池、员工餐厅、空中花园、景观商务等超值配套，以及地辐射采暖、超低物业费是企业办公首选。

地处高新区的成熟核心地段，复制旺座现代城的成功模式，通过采用精装修的形式，可称为是旺座现代城的升级版。

同是30%的低首付，有效的使得自用客户及投资客户的门槛降低。

而且旺座国际城的热销很大程度上是购买过旺座现代城的老客户购买，所以，商务产品的客户关系维护及老带新也尤为重要。

2.利君V时代

项目位于未央路凤城一路口，为经开区的门户位置、独特现代的建筑外形，将成为经开区的标志性建筑之一。

项目总建筑面积5.6万平米，综合平层商务、LOFT办公、一线商业等建筑形式。

项目分为南北双塔，北塔为传统平层写字间，南塔为LOFT个性化立体办公空间。

平层面积150-1500㎡,LOFT面积36-92㎡，1-3层为7000平米的商业中心

利君V时代，项目自07年11月17日开盘以来，整个销售周期为18个月左右，这样的销售速度在西安写字楼的销售中属于较快的水平。

利君V时代实现了快速回笼资金及高端市场形象的平衡，这个项目是通过不同的产品定位来实现的。

3.代表项目营销推广启发

1）形象期较传统写字楼项目要缩短；

2）从单纯的形象