西藏2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷.doc
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西藏2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：
地租理论及测算考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、如果整个投资市场的平均收益率为15％，国债收益率为9％，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。
A：
10.38％
B：
11.07％
C：
12.45％
D：
13．62％
E：
借款合同
2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。
A：
时间类参数
B：
融资类参数
C：
评价标准类指标
D：
收益类指标
E：
借款合同
3、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。
A．财务净现值
B．静态投资回收期
C．财务内部收益率
D．动态投资回收期
4、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下．净收益大于零的持续时间称为。
A：
设计寿命
B：
经济寿命
C：
法定寿命
D：
自然寿命
E：
借款合同
5、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。
A：
商品证券
B：
货币证券
C：
资本证券
D：
实物证券
E：
执行层的组织协调
6、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。
A：
谨慎原则
B：
替代原则
C：
合法原则
D：
最高最佳利用原则
E：
工业用地的监测点评估价格
7、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。
A．93.75
B．115
C．293.75
D．315
8、《中华人民共和国物业管理条例》属于。
A：
房地产的法律
B：
房地产的行政法规
C：
房地产的部门规章
D：
房地产的规范性文件
E：
房地产估价机构必须加盖公章
9、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。
A：
5
B：
10
C：
20
D：
30
E：
执行层的组织协调
10、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元／㎡，交易税费均由买方负担。
已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5％缴纳有关税费，买方按正常价格的3％缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元／㎡。
A：
2427
B：
2500
C：
2575
D：
2632
E：
工业用地的监测点评估价格
11、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是（假定年折现率是6％）。
A：
现在按9.5折一次性支付
B：
一年后一次性支付
C：
现在首付30％，余款在未来3年内分年等额支付
D：
现在首付50％，余款在未来10年分年等额支付
E：
工业用地的监测点评估价格
12、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按__分类的。
A．安装组合情况
B．冷凝器冷却方式
C．设备设置情况
D．所用介质
13、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险
B．通货膨胀风险
C．时间风险
D．资本价值风险
14、的立法目的是：
“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。
A：
《中华人民共和国土地管理法》
B：
《中华人民共和国城市房地产管理法》
C：
《中华人民共和国城乡规划法》
D：
《中华人民共和国农村土地承包法》
E：
房地产估价机构必须加盖公章
15、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。
A：
估价目的本质上由委托人的估价需要决定
B：
估价时点由估价目的决定
C：
估价对象由委托人和估价目的决定
D：
估价类型由估价师决定
E：
工业用地的监测点评估价格
16、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。
A．1
B．2
C．3
D．5
17、基本完好房的成新率为__。
A．十、九成新
B．九、八成新
C．八、七成新
D．七、六成新
18、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。
A：
土地费用
B：
前期工程费
C：
房屋开发费
D：
管理费用
E：
借款合同
19、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。
A．价格分析
B．市场分析
C．产品分析
D．成本分析
20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
21、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是__。
A．获利能力分析
B．盈亏平衡分析
C．市场状况分析
D．定性风险分析
22、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80％，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元．（2009年试题）
A：
22．0
B：
24．0
C：
25．6
D：
26．0
E：
借款合同
23、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。
《合同法》规定，租赁期限不能超过年。
A：
30
B：
20
C：
10
D：
5
E：
执行层的组织协调
24、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：
公安机关
B：
司法机关
C：
公证机关
D：
人民法院
E：
房地产估价机构必须加盖公章
25、__是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。
A．证券
B．股票
C．债券
D．投资基金
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。
A．措施费
B．规费
C．利润
D．企业管理费
E．税金
2、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。
A：
地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水
B：
防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水
C：
防水层粘贴在外墙内表面叫内防水
D：
外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差
E：
內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补
3、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。
A：
总投资估算表
B：
现金流量表
C：
资金来源与运用表
D：
损益表
E：
资产负债表
4、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。
A：
分散风险
B：
组织经济补偿
C：
融通资金
D：
防灾防损
E：
执行层的组织协调
5、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有__。
A．导致房地产实际价值下降
B．导致房地产实际价值上升
C．加大投资者债务负担
D．抑制房地产市场需求
E．增加房地产市场需求
6、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
7、商品房买卖合同的内容应当由__。
A．房地产行政主管部门确定
B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定
D．商品房买卖当事人约定
8、下列房产可免征房产税的有（）。
A．企业兴办幼儿园用房
B．公园内营业用房
C．学校图书馆
D．个人居住用房
E．校办企业用房
9、在房地产市场的分类中，二级市场是指。
A：
土地使用权转让市场
B：
存量房地产交易市场
C：
土地使用权出让市场
D：
新建商品房预售市场
E：
新建商品房租售市场
10、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是__万m2。
A．5.2
B．6.4
C．6.8
D．7.6
11、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。
A：
信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动
B：
信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动
C：
担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
D：
担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保
E：
人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式
12、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。
A：
玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆
B：
玻璃幕墙的构造形式一般为框格式
C：
玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果
D：
玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃
E：
玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留孔及管道装置
13、下列关于房屋租赁的说法错误是__。
A．我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法
B．住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定
C．非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准
D．对于公有房屋租赁，出租人必须持有《房屋所有权证》
14、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。
A：
估价对象
B：
估价师对估价方法的熟悉程度
C：
委托人
D：
估价机构资料库中可用资料情况
E：
当地房地产市场状况
15、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：
拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
16、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括__。
A．首席代理
B．买方代理
C．卖方代理
D．双重代理
17、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是__。
A．形象差异化战略
B．人员差别化战略
C．服务差别化战略
D．产品差别化战略
18、影响债券利率高低的因素主要有。
（2009年试题）
A：
发行者的资信级别
B：
资本市场资金供求关系
C：
债券偿还期限
D：
利率计算方式
E：
债券发行方式
19、不属于数据收集方法的是。
A：
直接观察法
B：
间接观察法
C：
采访法
D：
报告法
E：
执行层的组织协调
20、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。
A．70～110m2
B．80～120m2
C．90～130m2
D．100～150m2
21、从变更的重要性来讲，工程变更分为。
A：
设计变更
B：
工程量变更
C：
工程项目变更
D：
进度计划的变更
E：
其他变更
22、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。
某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为__。
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