西藏2016年下半年房地产估价师《理论与方法》：地租理论及测算考试试卷.doc

1、西藏2016年下半年房地产估价师理论与方法：地租理论及测算考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、如果整个投资市场的平均收益率为15，国债收益率为9，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是。 A：10.38 B：11.07 C：12.45 D：1362 E：借款合同 2、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为。 A：时间类参数 B：融资类参数 C：评价标准类指标 D：收益类指

2、标 E：借款合同3、一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目，但不宜用于评价开发完成后出售情形的盈利能力指标是（）。 A财务净现值 B静态投资回收期 C财务内部收益率 D动态投资回收期 4、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下净收益大于零的持续时间称为。 A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同5、在证券市场上市交易的证券，基本上就是。 A：商品证券 B：货币证券 C：资本证券 D：实物证券 E：执行层的组织协调 6、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中

3、的。 A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则 D：最高最佳利用原则 E：工业用地的监测点评估价格 7、某仓库房地产土地面积为1000m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为_万元。 A93.75 B115 C293.75 D315 8、中华人民共和国物业管理条例属于。 A：房地产的法律 B：房地产的行政法规 C：房地产的部门规章 D：房地产的规范性文件 E：房地产估价机构必须加盖公章 9、对申请房地产估价师变更注册、延续注册的，省、自治区

4、、直辖市人民政府建设(房地产)主管部门应当自受理申请之曰起曰内审查完毕，并将申请材料和初审意见报国务院建设主管部门。 A：5 B：10 C：20 D：30 E：执行层的组织协调 10、某宗房地产交易中，买方付给卖方2 500 元，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5缴纳有关税费，买方按正常价格的3缴纳有关税 费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于元。 A：2 427 B：2 500 C：2 575 D：2 632 E：工业用地的监测点评估价格11、下列购买某宗房地产付款方式中，对买方而言最经济的是(假定年折现率是6)。 A：现在按9.5折一次性支付 B：一年后一次性

5、支付 C：现在首付30，余款在未来3年内分年等额支付 D：现在首付50，余款在未来10年分年等额支付 E：工业用地的监测点评估价格 12、将空调系统分为全空气系统、全水系统、空气一水系统和冷剂系统，是按_分类的。 A安装组合情况 B冷凝器冷却方式 C设备设置情况 D所用介质 13、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A比较风险 B通货膨胀风险 C时间风险 D资本价值风险14、的立法目的是：“为了加强土地管理，维护土地的社会主义公有制，保护、开发土地资源，合理利用土地，切实保护耕地，促进社会经济的可持续发展”。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国城市房地产管理法 C：中华

6、人民共和国城乡规划法 D：中华人民共和国农村土地承包法 E：房地产估价机构必须加盖公章 15、关于明确估价基本事项的说法，错误的是。 A：估价目的本质上由委托人的估价需要决定 B：估价时点由估价目的决定 C：估价对象由委托人和估价目的决定 D：估价类型由估价师决定 E：工业用地的监测点评估价格 16、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为_年。 A1 B2 C3 D5 17、基本完好房的成新率为_。 A十、九成新 B九、八成新 C八、七成新 D七、六成新 18、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于。 A：土地费用 B：前期工程费 C：

7、房屋开发费 D：管理费用 E：借款合同 19、房地产投资决策分析主要包括_和项目财务评价两个部分。 A价格分析 B市场分析 C产品分析 D成本分析 20、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是_。 A面积结算 B货币补偿 C产权调换 D货币补偿或产权调换 21、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是_。 A获利能力分析 B盈亏平衡分析 C市场状况分析 D定性风险分析 22、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元 (200

8、9年试题) A：220 B：240 C：256 D：260 E：借款合同23、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过年。 A：30 B：20 C：10 D：5 E：执行层的组织协调 24、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：公安机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民法院 E：房地产估价机构必须加盖公章25、_是由股份有限公司公开发行，用以证明投资者的股东身份和权益，并据以获得股息和红利的凭证。 A证券 B股票 C债券 D投资基金二、多项选择题（共25题，每题2

9、分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括_。 A措施费 B规费 C利润 D企业管理费 E税金 2、下列关于地下室的卷材防水，表述正确的是。 A：地下室必须采取防水构造做法，常用的防水做法是卷材防水 B：防水层粘贴在地下室墙外表面叫外防水 C：防水层粘贴在外墙内表面叫内防水 D：外防水的防水层贴在迎水面上，防水效果较差 E：內防水的防水层贴在背水面上，防水效果较差，但施工简便、便于修补3、房地产开发项目财务评价的基本报表包括。 A：总投资估算表 B：现金流量表 C：

10、资金来源与运用表 D：损益表 E：资产负债表 4、作为体现保险行为内在功能的表现形式，是保险经济活动的外部功能。 A：分散风险 B：组织经济补偿 C：融通资金 D：防灾防损 E：执行层的组织协调5、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有_。 A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升 C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求 E增加房地产市场需求 6、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 7、商品房买卖合同的内容应当由_。 A房地产行政主管部门确定 B工商行政管理部门确定 C房地产行政主管部门和工商行政管理部门共

11、同拟定 D商品房买卖当事人约定 8、下列房产可免征房产税的有（）。 A企业兴办幼儿园用房 B公园内营业用房 C学校图书馆 D个人居住用房 E校办企业用房 9、在房地产市场的分类中，二级市场是指。 A：土地使用权转让市场 B：存量房地产交易市场 C：土地使用权出让市场 D：新建商品房预售市场 E：新建商品房租售市场 10、某写字楼的建筑面积为8万m2，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15%，则该写字楼出租单元内建筑面积是_万m2。 A5.2 B6.4 C6.8 D7.611、下列关于房地产信用放款和担保放款，说法正确的是。 A：信用放款指借款人凭借其信誉，无须提供任何担保的融资活动 B

12、：信用放款指借款人凭借其信誉，须提供任何担保的融资活动 C：担保放款指借款人需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保 D：担保放款指借款人不需提供第三人担保，或提供财产作担保的融资活动，即人和物的担保 E：人的担保主要有保证担保方式，物的担保主要有质押、抵押、按揭等方式 12、下列关于玻璃幕墙，表述正确的是。 A：玻璃幕墙是一种新型墙体，主要用于高层办公塔楼及高级宾馆 B：玻璃幕墙的构造形式一般为框格式 C：玻璃幕墙所有接缝部位，不需要压入密封胶，也能确保密封效果 D：玻璃幕墙所用的玻璃是按不同用途生产出的不同性质的玻璃 E：玻璃幕墙在双层采光窗部分，为使冷凝水能排出，有留

13、孔及管道装置 13、下列关于房屋租赁的说法错误是_。 A我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法 B住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定 C非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准 D对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证14、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象 B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人 D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况 15、关于违约和违约责任，下列说法有误的是_。 A当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可

14、以在履行期限到来之后要求其承担违约责任 B履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约 C实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行 D违约的形式包括预期违约和实际违约 16、依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括_。 A首席代理 B买方代理 C卖方代理 D双重代理 17、某房地产开发企业向购房人承诺，在签订购房协议15天内，如果不满意可以无条件退房，该企业采取的市场定位战略是_。 A形象差异化战略 B人员差别化战略 C服务差别化战略 D产品差别化战略 18、影响债券利率高低的因素主要有。(2009年试题) A：发行者的资信级别 B：资本市场

15、资金供求关系 C：债券偿还期限 D：利率计算方式 E：债券发行方式 19、不属于数据收集方法的是。 A：直接观察法 B：间接观察法 C：采访法 D：报告法 E：执行层的组织协调 20、设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，一般认为（）建筑面积的户型较为理想。 A70110m2 B80120m2 C90130m2 D100150m2 21、从变更的重要性来讲，工程变更分为。 A：设计变更 B：工程量变更 C：工程项目变更 D：进度计划的变更 E：其他变更 22、某幢大厦的房地总价值为6000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为_。