四平市德泷房地产项目营销推广全案97PPPT格式课件下载.ppt

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具体包括房地产项目的功能定位、档次定位、规格定位、形象定位、配套定位、价格定位等。

今天我们主要研究做出的是【形象定位】，经过一系列的推理手段，得出我司认为楼盘最佳“市场形象”，通过专业的项目策划科学，透过创新的市场推广概念，和精湛楼盘形象定位，塑造项目知名楼盘形象和营销佳绩，用我们的专业工作构筑起楼盘精神理念和居者核心价值观，达成业界口碑，树立企业品牌发展所需要的战略形象。

PART1项目价值体系与定位推理项目价值体系与定位推理1.11.1项目基础信息概况：

项目基础信息概况：

1.11.11.11.1项目基础信息概况：

经济指标：

占地面积15万总建筑面积35万平容积率2.4绿化率40%项目进展：

项目进展：

项目目前大部分已动迁，建设整体定位策划基本已固定，建筑设计、景观规划图纸进一步细化阶段，项目已经开工，目前展示馆（售楼中心）已经落成，初步具备先期展示条件。

1.2四平城市特性理解四平城市特性理解1.21.21.21.2四平城市特性理解四平城市特性理解四平城市特性理解四平城市特性理解四平市位于松辽平原中部，吉林省西南部，辽、吉、蒙三省（区）交界处，堪称松辽平原的一颗明珠。

现辖公主岭市、双辽市、梨树县、伊通满族自治县、铁东区、铁西区、辽河农垦管理区和公主岭国家农业科技园区、四平经济开发区、四平红嘴高新技术开发区、范家屯经济开发区，总面积总面积总面积总面积1.41.41.41.4万平方公里，其万平方公里，其万平方公里，其万平方公里，其中市区面积中市区面积中市区面积中市区面积741741741741平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口平方公里，总人口330330330330万人，市区人口万人，市区人口万人，市区人口万人，市区人口58585858万人。

万人。

四平是个多民族聚居的地方，有36个民族，汉族人口约占汉族人口约占汉族人口约占汉族人口约占91.6%91.6%91.6%91.6%。

在35个少数民族中，满族、蒙古族、回族、朝鲜族人口较多。

1.3四平市城市功能板块现状与分析四平市城市功能板块现状与分析1.31.31.31.3四平市城市功能板块现状与分析四平市城市功能板块现状与分析四平市城市功能板块现状与分析四平市城市功能板块现状与分析四平市中心商圈四平市中心商圈四平市中心商圈四平市中心商圈铁西区是四平市市委、市政府所在地，是四平的政治、文化、经济、商业中心。

铁西区是四平市市委、市政府所在地，是四平的政治、文化、经济、商业中心。

四平市党政军机关、吉林师范大学、四平商校、省脑科医院、四平中心医院、工商银行大厦、建设银行大厦、中国联通大厦、华生电器、中兴大厦商场、火车站等重点院校、医院、商企都坐落在辖区内。

全区总面积全区总面积169169平方公里，占四平方公里，占四平市城区面积的平市城区面积的22.8%22.8%，下辖一个乡（平西乡）和5个街道办事处（站前、仁兴、北沟、英雄、地直）。

以下为配比的示意性照片以下为配比的示意性照片以下为配比的示意性照片以下为配比的示意性照片【第一板块第一板块】站前英雄大路站前英雄大路华展新街是铁西区核心商圈、文化、经济、商业中心。

华展新街是铁西区核心商圈、文化、经济、商业中心。

1.3.11.3.1现状：

现状：

【第二板块第二板块】：

商业步行街，以品牌休闲装、品牌商务装，和唯美这样的高端大型：

商业步行街，以品牌休闲装、品牌商务装，和唯美这样的高端大型商场为主，以街内小商贩摊位为辅。

商场为主，以街内小商贩摊位为辅。

【第三板块】：

体育街。

社区商业、企事业单位、文化教育为主，公园北路周边为手机卖场集中一条街。

【第四板块】：

家居装饰一条街家居装饰一条街爱民路爱民路爱民路迎宾街至新华大街段为四平市最大的家具、家装、建材批发零售聚集地。

小结：

四平市中心商圈属于老城区，规划改造的部分不多，只有个别小地块动迁，建设得也是宏泰财富广场，兴海国际这样的单体量高层项目。

1.3.21.3.2分析：

分析：

1.41.4城市高、中档次代表楼盘概括城市高、中档次代表楼盘概括兴海国际总建筑面积66万万高层18层以下4430元元/1919层以上层以上46304630元元南向与侧面朝向的差价南向与侧面朝向的差价100100元元/居住主力面积与户型居住主力面积与户型办公主力面积与户型办公主力面积与户型33334343一室一厅一室一厅一卫6090二室两厅一卫拥有房屋共拥有房屋共600600多套多套临街门市临街门市44万元万元/销售率销售率商场内卖场16000元元/约约75%75%销售状态很理想小高层元元/元元/多层元元/门市门市元元/主力面积与户型主力面积与户型86869393两室两厅两室两厅拥有房屋共拥有房屋共400400套套一期销售率一期销售率95%95%以上，还有约以上，还有约3030套在售房号套在售房号销售状态不够理想项目状况：

项目状况：

宏泰第一城是四平市开发较早，60万规模较大的大盘项目，知名度很高，目前正规划的是宏泰第一城的二期产品，建筑面积40万，预计明年5月份开盘，经济数值未规划出来，也没有销售信息。

宏泰第一城（二期）宏泰第一城（二期）小高层3700元元/3900元元/独栋别墅7500元元/门市门市80008000元元/主力面积与户型主力面积与户型86869393两室两厅两室两厅准现房共准现房共600600套套销售率销售率96%96%销售状态比较理想香格里拉二期总建筑总建筑2020二期二期1414万万海银帝景小高层3700元元/4000元元/五层洋房4500元元/55005500元元/精装中心小高层精装中心小高层39003900元元/42004200主力面积与户型主力面积与户型9090130130三室两厅三室两厅准现房共准现房共600600套套销售率销售率60%60%以上销售状态比较理想大禹加州湾一期高层35003500元元/4400元元/多层洋房几乎售罄几乎售罄别墅别墅200200多多/200200多万套多万套单价单价90009000主力面积与户型主力面积与户型70709090三室两厅三室两厅准现房共准现房共800800套套销售率销售率80%80%以上销售状态比较理想四平市九程以上的开发商都将售楼处做得非常漂亮，处处可以看到二层大型销售中心，内四平市九程以上的开发商都将售楼处做得非常漂亮，处处可以看到二层大型销售中心，内部装修或奢华尊贵，或现代时尚，功能分区也很规范。

部装修或奢华尊贵，或现代时尚，功能分区也很规范。

1.51.5四平城市规划趋势与房价总结四平城市规划趋势与房价总结1.51.51.51.5四平城市规划趋势与房价总结四平城市规划趋势与房价总结四平城市规划趋势与房价总结四平城市规划趋势与房价总结中心高端市场：

中心高端市场：

四平城市规划比较注重整体性，对于城市分区集中建设很明显，目前四平市中心商圈属于老城区，规划改造的部分不多，只有个别小地块动迁，建设得也是宏泰财富广场，兴海国际这样的单体量高层项目。

市场价格在4500元/左右，市场价值属于高端项目；

铁西中高端市场：

铁西市区建设得颇为成熟，主要集中英雄广场环绕的各方向道路，项目定位中高档、中大型社区，售价一般在3700元/4000元/左右。

铁东新区市场：

由于中心老城区目前不能动迁，铁西市区建设比较成熟，所以政府有意规划建设铁东区，目前四平城市的新区集中在铁东区域，有大量的房地产项目处于在建或销售中，并且获悉政府有消息要将政府办公地点迁至铁东区。

东城区比较落后，老工业比较多，距离市中心较远，但也有一些像不夜城一样的区域高端住宅社区，政府想要扩建东部，东城区域必将迎来规划兴建一批有一定的市场价值项目。

目前项目定位中高档、中大型社区，售价一般在3500元/左右。

房地产建设水平：

四平城市不大，但房地产发展得比较先进，作为社区型住宅项目建设得很具现代感，社区普遍具有：

土地出让体量大、建筑形态多，国外建筑风格，专业规划建筑设计公司做建筑设计与景观规划，和专业营销推广公司的介入销售。

调研发现房地产住宅社区的档次上都很高，没有明显地理位置上的定位差距，“价位”只是决定在地段上的不同。

西部红嘴开发区：

调研获悉在当地百姓西部红嘴开发区是最周边，有点偏远，落于铁东新区，大多数百姓购房更看好铁东新区。

但房地产行业经济发展比较快，随着城市发展，新城区的建设越来越快，目前红嘴开发区已经是西部新区规划地段，已有项目宏信莱茵河畔和三隆新天地两个项目共超过100万平方米，其特点是体量大，风格化明显，档次高，本项目占据红嘴开发区洪兴桥门户地段，将对区域房地产市场起到一定作用。

美化城市，房地产先行，随着未来的区域性发展，势必将成为的重点优质住宅生活区。

1.6该项目板块区内市场竞品分析该项目板块区内市场竞品分析项目阐述：

项目阐述：

宏信莱茵河畔与西班牙建筑风格相一致，整体格调定义为以“欧陆西班牙风情小镇式”园林景观为基调的简欧风格，突出亲切、休闲的气息。

本案在此基础上将融入现代城市的生活方式，创造出便捷舒适的景观环境。

总占地面积总建筑面积2020万4848万万高层34栋3200元元/均价均价多层多层3535栋栋34003400元元/42684268元元/主力面积与户型主力面积与户型70709292两室两厅两室两厅准现房共准现房共50005000套套10001000多套多套多层为主，明年多层为主，明年1010竣工竣工销售率（认购书）销售率（认购书）一期多层主销售一期多层主销售60%60%以上销售状态比较理想宏信宏信莱茵河畔莱茵河畔项目状况：

宏信莱茵河畔在红嘴开发区完全不受认可的阶段，区域原始阶段，以高端国外西班牙建筑风格，而且与熟人据悉这一现象：

【边远地段，高档房子，中小户型，便宜总价，中高端客群为主】。

一期1000多套近一年的时间销售700多套。

成为四平销售统计量最好的楼盘。

三隆房地产开发有限公司投资118000万元，建设三隆新天地住宅区建设项目。

项目拟建在四平市铁西区，北新华大街西侧，兴红路北侧，规划总用地面积为38.32万m2，总建筑面积53.684万m2。

目前项目成本现房，不做销售，手续齐全，预计开发商老板是想等明年开春走楼市升值后的新价时，再买。

三隆三隆新天地新天地（由于城市较小，区域一致性太多，目前各项目又都没有配套，所以没有做SWOT分析，仅对区域市场做了战略阐述。

）从地理位置来分析本案有一定的市场空间，但从区内竞争来分析本案前景不容乐观。

AA同比体量小。

同比体量小。

35万平方米的总建筑面积，项目体量小于前两个已有项目，即：

宏信莱茵河畔近50万和三隆新天地53万，这意味社区规模失去优势，不是建城项目，未来配套不齐全。

BB同比景观不及。

同比景观不及。

宏信项目不但临改造的河畔，有景观卖点，周边还将建设全民广场中心，命名【海德堡公园】为社区居民提供更好的休闲场