上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》房地产司法拍卖的需要考试试卷.doc
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2017年上半年江苏省房地产估价师《理论与方法》：
房地产司法拍卖的需要考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、甲土地的单价2100元／㎡，建筑容积率为7，乙土地的单价工500元／㎡，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比。
A：
甲等于乙
B：
甲高于乙
C：
甲低于乙
D：
难以判断高低
E：
工业用地的监测点评估价格
2、在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是__。
A．引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为
B．收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为
C．收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为
D．引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为
3、购买某类房地产，通常抵押贷款占70％，抵押贷款的年利率为6％，自有资本要求的年收益率为9％，该类房地产的资本化率为。
A：
6．0％
B：
6．9％
C：
8．8％
D：
9．0％
E：
工业用地的监测点评估价格
4、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于．【2005年考题】
A：
社会因素
B：
环境因素
C：
人口因素
D：
行政因素
E：
工业用地的监测点评估价格
5、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。
A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积
C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价
6、房地产开发项目的施工许可证由__向发证机关申请领取。
A．施工单位
B．建设单位
C．监理单位
D．设计单位
7、张某购买了一套二手房，按照有关规定，张某应到当地房地产管理部门办理。
A：
房屋总登记
B：
房屋所有权初始登记
C：
房屋所有权转移登记
D：
房屋所有权变更登记
E：
执行层的组织协调
8、某房地产的土地面积为500㎡，土地价格为2000元／㎡，建筑面积为1000㎡，成本法估算的建筑物重置价格为1800元／㎡，市场上同类房地产的正常房地价格为2500元㎡，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低．【2006年考题】
A：
200元／㎡
B：
300元／㎡
C：
700元／㎡
D：
1000元㎡
E：
工业用地的监测点评估价格
9、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。
A．4%
B．3%
C．2%
D．1%
10、商品房预售合同登记备案的申请人是__。
A．商品房销售代理机构
B．商品房预售人
C．商品房购买人
D．商品房购买人和商品房预售人
11、是指厂商每增加一单位产量所增加的总成本。
A：
平均可变成本
B：
平均成本
C：
边际成本
D：
总成本
E：
执行层的组织协调
12、城市房屋拆迁补偿估价中，实行房产权调换且所调换房屋为期房的，为结清产权调换的差价而对该期房价进行估价，则。
A：
估价时点为未来，估价对象为未来状况
B：
估价时点与房地产状况均为现在
C：
估价时点为现在，估价对象为未来状况
D：
估价时点为现在，估价对象为过去状况
E：
工业用地的监测点评估价格
13、某宗建筑密度为50％，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元／㎡，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元／㎡。
该宗土地的总价为万元。
A：
96
B：
192
C：
240
D：
480
E：
工业用地的监测点评估价格
14、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价。
A：
保持现状前提
B：
装修改造前提
C：
转换用途前提
D：
重新利用前提
E：
工业用地的监测点评估价格
15、收益法中的运营费用率是指__。
A．运营费用与潜在毛收入之比
B．运营费用与总收益之比
C．运营费用与净收益之比
D．运营费用与有效毛收入之比
16、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是__。
A．空置率＞合理空置率
B．空置率＜合理空置率
C．空置率＝合理空置率
D．不能判断
17、确定城市性质一般采用的方法。
A：
几何分析
B：
定性分析
C：
定量分析
D：
定性分析和定量分析相结合
E：
执行层的组织协调
18、买受人有权在通知到达之日起日内做出是否退房的书面答复。
A：
11
B：
12
C：
13
D：
15
E：
执行层的组织协调
19、某市去年住宅的实际销售量为500×104m2，预测销售量为450×104m2，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是__×104m2。
A．475
B．600
C．．450
D．490
20、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.0万元
21、下列影响消费者行为的因素中，属于消费者心理因素的是。
（2008年试题）
A：
使用者地位
B：
购买动机
C：
对渠道的信赖度
D：
对价格的敏感程度
E：
借款合同
22、下列房地产价格影响因素中．不属于区位因素中的位置因素的是。
A：
朝向
B：
楼层
C：
方位
D：
交通条件
E：
工业用地的监测点评估价格
23、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是。
A：
建筑师
B：
结构工程师
C：
设备工程师
D：
监理工程师
E：
借款合同
24、监理工程师4月18日收到承包人提交的工期延期申请，按规定14天内予以确认，若超过__则不予确认，也不提出修改意见，视为同意工期顺延。
A．5月1日24时
B．5月2日24时
C．5月3日24时
D．5月4日24时
25、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
A．估价对象
B．估价目标
C．估价手段
D．估算价值
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）
1、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：
第一年3600万元，第二年4800万了和第三年3800元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为万元。
A：
1570．975
B：
1370．975
C：
1270．975
D：
1070．975
E：
执行层的组织协调
2、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师享有权利。
A：
使用注册房地产估价师名称
B：
签署房地产估价报告
C：
发起设立房地产估价机构
D：
保证估价结果的客观公正，并承担相应责任
E：
保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业、技术秘密
3、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。
A：
降低再贴现利率
B：
提高首期付款比例
C：
提高法定存款准备金率
D：
缩短分期付款期限
E：
公开市场买入政府证券
4、城市用地包括以下等10大类。
A：
居住用地
B：
工业用地
C：
社会用地
D：
道路广场用地
E：
市政公用设施用地
5、下列关于保留价和起拍价的关系，表述正确的是。
A：
保留价不同于起拍价
B：
保留价同于起拍价
C：
起拍价可以低于保留价
D：
起拍价可以等于保留价
E：
起拍价也可以高于保留价
6、房地产产品功能定位是在市场分析的基础上，具体规定拟提供的房地产产品的。
（过时）
A：
价格水平
B：
销售对象
C：
基本功能
D：
地理位置
E：
辅助功能
7、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。
如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为。
A：
22．2％
B：
33．3％
C：
44．4％
D：
55.5％
E：
借款合同
8、经营性国有土地使用权可以通过方式取得。
A：
行政划拨
B：
招标出让
C：
拍卖出让
D：
协议出让
E：
挂牌出让
9、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括资金。
A：
政府政策性
B：
资产变现
C：
企业入股
D：
个人入股范围
E：
借款合同
10、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为__。
A．42.0万元
B．50.4万元
C．60.0万元
D．72.07万元
11、经济发达地区提高适用税额标准__。
A．是不容许的
B．必须报经财政部批准
C．应召开听证会民主评议
D．应在年度规划中预先提出申请
12、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。
（2006年试题）
A：
建筑密度
B：
建筑控制高度
C：
建筑色彩
D：
建筑红线后退距离
E：
容积率
13、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指。
A：
房地产管理投资
B：
房地产置业投资
C：
房地产开发投资
D：
房地产经营投资
E：
借款合同
14、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。
A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
15、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为（）。
A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量
B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量
C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量
D．存量+新增竣工量-拆毁量
16、住房置业担保公司的组织形式可以为（）。
A．事业单位
B．合伙制企业
C．有限责任公司
D．股份有限公司
E．住房公积金管理机构设立的下属单位
17、《土地管理法》规定：
“中华人民共和国实行土地的__，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
”
A．公有制
B．私有制
C．社会主义公有制
D．集体所有制
18、某笔贷款的年名义利率为12%，年实际利率为12.55%，则该笔贷款是按作为计息周期的。
A：
年
B：
半年
C：
季度
D：
月
E：
借款合同
19、下列用地中，可以采取协议方式出让国有建设用地使用权的是__。
A．商业用地
B．商品住宅用地
C．非营利的社会团体用地
D．娱乐用地
20、某商铺的收益年限为30年，年有效毛收入为6000元/m2。
假设净收益率为75%，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为__。
A．14140元/m2
B．4242元/m2
C．56561元/m2
D．60000元/m2
21、某估价事务所在1998年3月27日至4月12日评估了一宗房地产于2004年4月6日的价格。
之后，有关方面对其估价结果有异议。
现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为__。
A．2004年4月6日
B．现在
C．重新估价的作业日期
D．要求重新估价的委托方指定的日期
22、决策的有效性程度通常从决策的等方面来评价。
A：
合理性
B：
可接受性
C：
时效性
D：
参与性
E：
经济性
23、开发商进行房地产市场状况分析的内容通常有__。
A．供需分析
B．竞争分析
C．市场占有率分析
D．投资收益分析
E．宏观因素分析
24、从理论上讲，获取净收益的可靠性越低，选用的还原利率应__。
A．越
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