房屋租赁司法解释精解Word下载.doc

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第四条　登记备案的效力

不是有效要件。

但可以约定为生效要件。

第五条　无效合同房屋占有使用费标准

可参照租金。

第六条　一房数租的处理规则：

占有在先＞登记在先＞成立在先。

第七条　擅自改扩建不恢复的处理

按不正当使用租赁物处理。

可要求解除合同并赔偿损失。

第八条　非自然原因导致房屋无法使用，承租人有权解除合同的情形：

1、查封；

2、权属有争议的；

3、违反强制性规定

　　第九条　出租人同意的装修在合同无效后的处理：

出租人同意利用的，折价归出租人。

不同意利用的，非附合物拆除并恢复原状，附和物按过错分担现值损失。

（能拆走的拆走，不能拆走的按过错分担损失）。

　　第十条　出租人同意的非附合装修在合同终止后的处理

拆除并恢复原状。

第十一条　出租人同意的附合装修在合同解除时的处理

有约定从约定，无约定根据过错承担装修残值损失。

即出租人全错出租人担，承租人全错承租人担，都有过错分别担，没有过错公平负担。

第十二条　出租人同意的附合装修在合同期满时的处理

无偿归出租人，不给补偿费。

第十三条　承租人擅自装修、扩建的后果

费用自担，并恢复原状或者赔偿损失。

小结：

装修的处理

1、出租人不同意的——装修费承租人自己承担，并恢复原状或赔偿损失

2、出租人同意的：

（1）非附和物（能拆走的）—拆走并恢复原状

（2）附和物（不能拆走的）

①租赁期满的——无偿归出租人。

②合同解除、无效的——按过错承担残值损失。

第十四条　承租人经出租人同意扩建，但扩建费用不明的处理：

　　有合法手续的，出租人担；

无合法手续的，按过错分担。

　　第十五条　转租期超过租赁期的处理：

超过部分无效

第十六条　出租人明知转租的异议期限

六个月

第十七条　因拖欠租金而要求解除合同的，次承租人可否通过代付租金而抗辩出租人解除权。

完全可以（注：

实际赋予次承租人代偿请求权）

第十八条　次承租人逾期腾房的处理

支付逾期腾房占有使用费。

　　第十九条　共同经营人是否享有租赁继承权

有（注：

房屋租赁合同的概括承受）

　　第二十条　买卖不破租赁的例外

1、出租前已被抵押的；

2、出租前已被查封的；

3另有约定的

第二十一条　侵害优先购买权的处理

可索赔但不能主张买卖合同无效。

（特别说明：

废除了民通意见118条的无效说。

）

第二十二条　实现抵押权时承租人是否享有优先购买权

有

第二十三条　租赁房屋拍卖时优先购买权的保护

拍卖5日前通知。

未参加拍卖视为放弃。

　　第二十四条　承租人优先购买权的例外：

1、共有人行使优先购买权；

2、卖给近亲属；

3、十五日内未明示的；

4、第三人善意购买并登记的。

　　第二十五条　溯及力

有。

但再审案件不适用。

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