深圳华强北项目投资分析报告Word文件下载.docx
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华强北区域规划有地铁1、2、3、7号线，目前地铁1号线已通行，在建的2号和3号线将于2011年建成，7号线尚在规划中。
除轨道交通外，该区域的公共交通体系非常拥堵，特别是项目北面振华路、东面华强路。
3、项目规划指标
根据新大好实业发展有限公司提供项目地块改造规划说明，项目地块基本指标如下：
序号
项目指标
数值（㎡）
备注
1
总用地面积
7736.4
1.1
其中：
建设用地面积
2
规划指标
2.1
容积率
14
2.2
建筑密度
44%
基底面积3404㎡
2.3
绿地率
20%
2.4
限高
——
3
计容建筑面积
108310
4
楼面地价
6094元/㎡
按对方6.6亿元报价计
4、项目现状
项目地块为划拨用地，用地性质为工业仓储用地，但项目地块现有物业作为商业与办公用房。
资料显示，项目现用地单位为深圳骏嘉投资有限公司，实际控制人为新大好实业发展有限公司，剩余20年的土地使用年限（土地年限从1979年10月12日到2029年10月11日）。
项目地块内现为两栋由工业厂房改造加盖的建筑，总建筑面积约3.3万平米，期间经过多次改造，房屋性能受到较大破坏，质量一般（对方资料显示证载面积为22000㎡，地上建筑物登记价为2.5亿元）。
5、项目属性特点界定
通过分析，本项目具有如下几点特点：
5.1隶属深圳市市级商圈，中国电子第一街，日均人流量50万人次，是深圳目前营业额最大的综合性商业区；
5.2地块周边人流量巨大，但外部交通很拥堵，特别是项目北面和东面道路；
5.3地块属内街性质，使该项目知名度和昭示性均不佳；
而四周更是均为30层以上建筑，这给项目昭示性带来较大影响；
5.4项目占地小，单层面积受制约。
项目总占地仅有7736.4平，而44%建筑密度使项目单层面积最大仅能为3400平，这使得项目无法与大型商业体、Shopping-MALL相抗衡；
5.5项目产权复杂，谈判成本高。
项目产权关系复杂，存在3方业主，这都大大增加了项目谈判成本和最终不确定性；
5.6地块用地性质为工业仓储用地，且土地年限仅剩20年，因此本项目若想合法开发商业办公性质物业，需通过变性、补交地价和招拍挂重新取得，这均给项目增加很大成本。
二、项目物业定位和投资规划分析
1、项目定位
根据对项目特点和属性分析，我们对项目整体定位为：
以商业为核心的中型复合地产，复合业态包括商业、商务写字楼、SOHO商务公寓。
定位诠释：
1.1市级商圈的属性和地块自身素质，都决定了本项目是一个以商业为核心功能的多业态复合地产；
1.2在业态上，该区域的商务写字楼和以商务居住为一体的SOHO公寓都具有很大市场；
1.3而本项目的商业业态，则存在较大难点：
交通和人流拥堵，动线较难组织；
四周被包围成内街；
地块占地小，单层面积不足，店前广场也拥挤。
这些问题都将对商业的招商和运营产生较大影响。
2、项目市场分析：
2.1商业市场租金分析
华强北商圈内商铺出租率良好，其中华强北沿线的临街街铺及百货商场的一层商铺的月租金可达到500-1200元/平方米，特别是比较成熟的赛格广场、华强电子世界、赛博广场等。
根据市场租金情况，及我司华强北群星店租金情况，并结合项目自身位置及其他属性的综合考虑，我们对本项目苏宁旗舰店的起始月租金定位270元/平方米，每年递增3%，直至租金达到350元/平方米的经营稳定期为止。
2.2写字楼市场售价分析
华强北中小企业众多，但写字楼新增供应不足，并且现有写字楼产品无法满足区内企业的改善性需求，因此该区域内写字楼市场存在大量需求且市场风险小。
对比近期该区域在售写字楼华强广场的售价及深圳全市近期写字楼项目销售情况，我们对本项目的写字楼售价定为26500元/平方米。
2.3商务公寓市场售价分析
华强北内众多中小型企业对商务公寓产品产生强大的需求，区内此类产品亦长期处于供不应求的局面，无论租金还是售价均较高，具有很大的市场消化力和支撑。
此类公寓的主要客户为华强北私营企业主、IT创业者，罗湖金融中心区和福田CBD工作的白领。
根据目前在售和已售的华强广场、新亚洲国利大厦、东方时代广场、群星广场等项目，对本项目的公寓定价为24000元/平方米。
3、项目投资规划分析
根据项目定位，我们对本项目物业规划、售价、租金和经营方式等进行分析，如下表：
类型
面积
售价/租金
经营方式
楼层
计容积率
苏宁电器旗舰店
17000
以月租金270作为平均数
自营
1-5F
（6F是设备层）
写字楼
57000
均价26500元/平方米
保留30%物业
其余销售
9F-42F
SOHO公寓
34310
精装均价24000元/平方米
销售
9F-38F
小计
不计容积率
地下商业
6189
平均月租金400
自营及街铺招商
（若可售则出售）
地下1F
地下室
12378（350个车位）
每个车位月收益1200
自用收租
地下2-3F
合计
126877
注：
1、本方案是在2个投资规划方案比较后建议优选的方案，虽然商业面积有所减少，但整体投资收益和市场风险控制均更优；
2、该方案中各物业业态的产品形象档次定位、规划面积、产品设计定位、市场租金和售价定位等分析详见市场分析报告。
附：
项目规划方案示意图：
总建面积（㎡）
建筑高度
单层建筑面积（㎡）
层高
（m）
层高（m）
44F
办公38层,建面57000㎡；
公寓31层，建面34310㎡。
1500
4m
180米
43F
.
37F
1310
3.2m
127.2米
36F
1100
9F
8F
7F
6F
6F为设备层和部分露台
商业5层，苏宁电器旗舰店17000㎡
3m
28米
5F
电器3400
4.5m
25米
4F
3F
5m
2F
1F
6m
-1F
地下商业6189㎡
商业6189
-2F
停车12378㎡
停车及设备6189
3.4m
-3F
三、投资测算分析
1、投资测算前提和假设条件说明
1.1本次测算是以“改变土地用途，从工业仓储变性为商业办公的综合用地；
增加项目容积率；
土地使用年限可延长至法定最高年限（深圳综合用地是50年）”为测算前提。
这三方面，需要通过补交部分地价、通过重新招拍挂获得。
根据前期所得资料显示，该区域商业补交土地出让金为5500元/平米，办公、公寓补交土地出让金为4800元/平米。
因此按我司初步业态规划，需补交土地出让金约5.3亿元。
另一方面，根据业主方提出的项目现有房地产转让对价6.6亿元，另加上土地契税，则本项目的土地综合成本为12.3亿元，折合楼面地价为11334元/平方米。
1.2本项目的SOHO商务公寓带精装修销售，装修标准1200元/平方米。
2、项目开发总投资估算表
根据测算，本项目投资总额为20.3亿元，平摊到计容建筑面积上每平方米为18767元。
这其中土地成本12.2亿元占到全投资的60.4%，建安成本5亿元，占到24.7%，明细见下表：
项目名称
总额（万元）
单价（元/㎡）
占总投资比例
土地成本
122,754
11,334
60.4%
前期工程费
2,557
236
1.3%
建安工程
50,104
4,626
24.7%
管理费
7,017
648
3.5%
5
不可预见费
2,633
243
6
其他费用
317
29
0.2%
公用设施专用基金
3,708
342
1.8%
7
财务费用
5,994
553
2.9%
8
销售费用
8,186
756
4.0%
9
合计
203,269
18,767
100.0%
上表中的单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价
3、项目损益表
根据项目的市场定位、售价和租金的定位、及项目销售和出租投资计划，我部测算得到该地块的利润估算表：
项目
计算公式
金额（万元）
（1）
经营总收入
460,618
（1.1）
销售收入
233,873
（1.2）
商业出租收益
140,655
（1.3）
商业出租净收益结转
86,091
（2）
总投资成本
189,090
（3）
（4）
销售税金及附加
12,278
（5）
商业出租经营成本
15,827
（6）
商业出租税金及附加
7,455
（7）
预征土地增值税
2,339
（8）
（9）
利润总额
（1）-
（2）-（3）-（4）-（5）-（6）-（7）-（8）
219,450
（10）
所得税
（9）×
25%
54,862
（11）
净利润
（9）-
升级会员 