海文花园物业管理服务方案文档格式.docx

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1、小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。

2、小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。

3、海文花园规划红线内属物业管理X围的市政公用设施和配套服务设施的维修、养护和管理。

4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

5、交通、车辆、行驶和停泊管理。

6、配合和协助当地公安机关进行小区内安全监控和巡视等保安工作。

7、社区文化娱乐活动。

8、物业及物业管理档案、资料。

9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

六、总体目标和分项指标

1、总体目标：

在管理合同期内把XX海文花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的高尚住宅小区和南山区的精品小区。

2、分项指标：

（1）房屋及公共配套设施完好率98%以上；

（2）供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率100%，电梯运行率98%；

（3）住宅区无重大火灾、刑事和交通责任事故；

（4）住宅区卫生、消杀、绿化市优达标率100%；

（5）房屋零修、急修及时率98%以上；

（6）有效投诉处理率100%；

（7）业主（住户）对物业管理满意率达90%以上。

七、管理处组织结构流程图

1、机构设置及流程图

2、人员配备：

XX海文花园管理处本着“精干、高效，以岗定人”的原则，科学、合理设置机构和人员，力XX现物业管理指标和制定的管理目标，配备人员如下：

（1）管理人员：

3人（主任1人，收款员1人，机电主管1人）；

（2）维修：

2人；

（3）清洁绿化：

6人；

（4）安全员：

16人（含车场管理员）；

（5）厨工：

1人；

（6）会所：

2人。

合计30人。

3、各类人员的职责及素质要求

岗位

职责

具备条件

备注

主任

全面负责海文花园的物业管理工作。

协调与相关部门的关系。

大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。

收款员

负责小区或会所各项费用的收取、与银行来往帐目的办理工作。

中专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、头脑清晰、原则性强。

机电主管

负责小区内机电设备的验收、设备档案的建立、设备保养维护计划的制定、下属的培训、日常维护工作的监督管理、装修施工的现场管理工作。

大专学历或高级技术职称，机电专业，熟悉物业管理，有机电设备管理经验，有物业管理上岗证。

维修工

专职负责各类设备、设施的正常运行和养护，客户维修等工作。

高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。

救生员

负责会所泳池设备的保养维护、日常管理及救生工作。

高中以上文化程序，有泳池管理经验，年龄20～28岁，有救生员培训合格证，工作认真负责，身体健康。

会所

服务员

负责会所各类设施的保养、维护，确保会所的各项服务正常开展。

高中以上文化程序，有会所工作经验，年龄20～30岁，工作认真负责，身体健康。

安全班长

负责小区全面的安全管理工作、组织开展安全员的培训/训练工作，日常安全管理工作的监督、检查，组织开展年度各类演习活动。

大专文化程度，有安全管理经验，熟悉物业管理，有物业管理上岗证，工作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。

清洁绿化班长

负责小区清洁、绿化的监督及管理工作。

大专学历，园林绿化专业，熟悉物业管理、有清洁、绿化管理经验，有物业管理上岗证。

安全员

负责大厦的治安和车辆管理工作。

高中文化程度，退伍军人（党员优先），年龄18~25岁，身高1.75米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。

清洁工

负责小区内各自责任区域的保洁工作。

初中文化程序，年龄18～35岁，工作认真负责，身体健康。

八、日常管理运作

1、事务管理：

工作安排

8:

30~9:

00处理投诉；

9:

00~10:

00巡视；

10:

00~12:

00跟踪监督；

14:

00~15:

30整理分类；

15:

30~16:

30巡视；

16:

30~17:

30走访、回访

工作内容

跟踪监督

日常：

1遍/天

巡视

走访

1次/周；

1遍/年

回访

处理率100%，回访记录100%

日检项目

1.装修巡视；

2.投诉接待；

3.车辆管理；

4.治安；

5.清洁；

6.绿化；

7.维修；

8.机电设备；

9.社区活动；

10.食堂；

11.内务。

检查项目及处理方法

处理方法

1.记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见；

2.对巡视中发现问题，分类进行处理，填写处理通知单；

3.发现维修不合格，填写维修记录，安排维修；

4.发现违章行为按规定处罚。

周检项目

全面检查小区各项物业管理工作，着重对日检发现的不合格项进行检查处理。

对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。

考核标准

按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩

2、安全管理

定岗检查

进出口、停车场：

24小时

流动巡查

1.消防设施：

24小时；

2.住宅安全：

3.违章行为：

4.车辆停放：

5.突发事件：

5分钟内，应急分队保安或车辆管理员到达现场。

学习训练

学习法规：

1次/月；

训练：

2次/周；

培训：

2次/月。

检查项目

1.查可疑人员；

2.查违章停车；

3.查损坏、漏水现象；

4.查小区本体设施情况。

按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。

3、机电设备管理

主要内容

运行

值班：

保障小区供水、供电、电梯、监控、

消防系统等正常运作，并做好记录；

巡视：

巡视设备机房和设备运行情况，做

好巡视记录和设备运行记录；

秩序：

搞好设备房的物品管理，加强安全

防X工作。

维修

保养

1.负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好机电设备、设施的维修、保养记录；

2.定期清洁所管设备和设备房；

3.负责对设备、设施进行全面巡视、检查发现问题及时处理。

1.高压配电柜；

2.低压配电柜；

3.变压器；

4.柴油发电机；

5.水泵；

6.水池；

7.给排水管网及阀门8.风机；

9.闭路监控系统；

10.消防报警控制系统；

11.红外线监控系统；

12.消防栓；

13.疏散出口指示灯；

15.自动喷淋灭火系统；

16.灭火器；

17.游泳池给排水系统；

18.防空设备及设施；

19电梯。

4、日常维修管理

机电运行：

30－9:

00处理申报投诉；

00－10:

00－12:

00维修养护；

00－17:

30巡视维修养护。

工作

内容

住宅楼本体

楼内：

小修30分钟，一般故障不超过2小时；

较难故障8小时，48小时跟踪验证；

楼梯、墙面：

发现问题及时修复，每月全面检查1次；

天面：

每季全面检查一次，每年雨水季节须检查1；

发现破损及时修补。

住宅楼设施

1.排污水系统：

每月检查1次，发现问题及时修补

2.道路、车场：

每天检查1遍，随坏随修

3.明暗沟：

每周检查1遍，随坏随修

4.供电、供水：

每月细查1遍，零修、中小修，通知业主

5．走廊、外围灯：

每天检查1遍，即坏即修

1.外墙墙体；

2.楼梯扶手；

3.门、窗；

4.水池、水箱；

5.天面女儿墙；

6.消防设施；

7.标识；

8.雨水、污水管；

9设备房；

10道路；

11踏步台阶；

12给排水；

13照明灯；

14清洁设备；

15娱乐设施。

16停车场设施

按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。

5、清洁管理：

6：

30~7：

30地面清扫；

7：

30~9：

00垃圾清运；

8：

30~12：

00楼道清洁；

14：

00~17：

30清扫保洁；

18：

30