海文花园物业管理服务方案文档格式.docx

1、1、小区房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。2、小区房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。3、海文花园规划红线内属物业管理X围的市政公用设施和配套服务设施的维修、养护和管理。4、公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。5、交通、车辆、行驶和停泊管理。6、配合和协助当地公安机关进行小区内安全监控和巡视等保安工作。7、社区文化娱乐活动。8、物业及物业管理档案、资料。9、法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。六、总体目标和分项指标1、总体目标：在管理合同期内把XX海文花园管理成“安全、文明、优美、舒适”的高尚住宅小区和南山区的精品小区。2、分项指标：（1）房屋及公共配套设施完

2、好率98%以上；（2）供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率100%，电梯运行率98%；（3）住宅区无重大火灾、刑事和交通责任事故；（4）住宅区卫生、消杀、绿化市优达标率100%；（5）房屋零修、急修及时率98%以上；（6）有效投诉处理率100%；（7）业主（住户）对物业管理满意率达90%以上。七、管理处组织结构流程图1、机构设置及流程图 2、人员配备：XX海文花园管理处本着“精干、高效，以岗定人”的原则，科学、合理设置机构和人员，力XX现物业管理指标和制定的管理目标，配备人员如下：（1）管理人员：3人（主任1人，收款员1人，机电主管1人）；（2）维修：2人；（3

3、）清洁绿化：6人；（4）安全员：16人（含车场管理员）；（5）厨工：1人；（6）会所：2人。合计30人。3、各类人员的职责及素质要求岗 位职 责具备条件备 注主任全面负责海文花园的物业管理工作。协调与相关部门的关系。大专以上学历或中级以上技术职称，熟悉物业管理的各项业务，熟悉ISO9001、ISO14001、OHS18001管理体系，有部门经理物业管理上岗证，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。收款员负责小区或会所各项费用的收取、与银行来往帐目的办理工作。中专学历，有财务工作经验，有会计上岗证，办事认真、头脑清晰、原则性强。机电主管负责小区内机电设备的验收、设备档案的建立、设备保养维护计划的制定、下

4、属的培训、日常维护工作的监督管理、装修施工的现场管理工作。大专学历或高级技术职称，机电专业，熟悉物业管理，有机电设备管理经验，有物业管理上岗证。维修工专职负责各类设备、设施的正常运行和养护，客户维修等工作。高中以上文化程度，有中级电工上岗证，熟悉物业管理机电设备、消防维修、保养，身体健康，有敬业精神。救生员负责会所泳池设备的保养维护、日常管理及救生工作。高中以上文化程序，有泳池管理经验，年龄2028岁，有救生员培训合格证，工作认真负责，身体健康。会所服务员负责会所各类设施的保养、维护，确保会所的各项服务正常开展。高中以上文化程序，有会所工作经验，年龄2030岁，工作认真负责，身体健康。安全班长

5、负责小区全面的安全管理工作、组织开展安全员的培训/训练工作，日常安全管理工作的监督、检查，组织开展年度各类演习活动。大专文化程度，有安全管理经验，熟悉物业管理，有物业管理上岗证，工作认真负责，爱岗敬业，诚实守信，公正廉明。清洁绿化班长负责小区清洁、绿化的监督及管理工作。大专学历，园林绿化专业，熟悉物业管理、有清洁、绿化管理经验，有物业管理上岗证。安全员负责大厦的治安和车辆管理工作。高中文化程度，退伍军人（党员优先），年龄1825岁，身高1.75米以上，工作认真负责，身体健康，有敬业精神。清洁工负责小区内各自责任区域的保洁工作。初中文化程序，年龄1835岁，工作认真负责，身体健康。八、日常管理运

6、作 1、事务管理：工作安排8:309:00处理投诉；9:0010:00巡视；10:0012:00跟踪监督；14:0015:30整理分类；15:3016:30巡视；16:3017:30走访、回访工作内容跟踪监督日常：1遍/天巡视走访1次/周；1遍/年回访处理率100%，回访记录100%日检项目1.装修巡视；2.投诉接待；3.车辆管理；4.治安；5.清洁；6.绿化；7.维修；8.机电设备；9.社区活动；10.食堂；11.内务。检查项目及处理方法处理方法1.记录巡视发现问题，搜集业主的反馈意见；2.对巡视中发现问题，分类进行处理，填写处理通知单；3.发现维修不合格，填写维修记录，安排维修；4.发现违

7、章行为按规定处罚。周检项目全面检查小区各项物业管理工作，着重对日检发现的不合格项进行检查处理。对轻微不合格项进行整改，严重不合格项扣当事人当月浮动工资。考核标准按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩2、安全管理定岗检查进出口、停车场：24小时流动巡查1.消防设施：24小时；2.住宅安全：3.违章行为：4.车辆停放：5.突发事件：5分钟内，应急分队保安或车辆管理员到达现场。学习训练学习法规：1次/月；训练：2次/周；培训：2次/月。检查项目1.查可疑人员；2.查违章停车；3.查损坏、漏水现象；4.查小区本体设施情况。按管理公司制定的岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。3、机电设备管理主要

8、内容运行值班：保障小区供水、供电、电梯、监控、 消防系统等正常运作，并做好记录；巡视：巡视设备机房和设备运行情况，做 好巡视记录和设备运行记录；秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全 防X工作。维修保养1.负责机电设备、设施的各项维修、保养工作，并做好机电设备、设施的维修、保养记录；2.定期清洁所管设备和设备房；3.负责对设备、设施进行全面巡视、检查发现问题及时处理。1.高压配电柜；2.低压配电柜；3.变压器；4.柴油发电机；5.水泵；6.水池；7.给排水管网及阀门8.风机；9.闭路监控系统；10.消防报警控制系统；11.红外线监控系统；12.消防栓；13.疏散出口指示灯；15.自动喷淋灭火系统

9、；16.灭火器；17.游泳池给排水系统；18.防空设备及设施；19电梯。4、日常维修管理机电运行：309:00处理申报投诉；0010:0012:00维修养护；0017:30巡视维修养护。工作内容住宅楼本体楼内：小修30分钟，一般故障不超过2小时；较难故障8小时，48小时跟踪验证；楼梯、墙面：发现问题及时修复，每月全面检查1次；天面：每季全面检查一次，每年雨水季节须检查1；发现破损及时修补。住宅楼设施1.排污水系统：每月检查1次，发现问题及时修补2.道路、车场：每天检查1遍，随坏随修3.明暗沟：每周检查1遍，随坏随修4.供电、供水：每月细查1遍，零修、中小修，通知业主5走廊、外围灯：每天检查1遍，即坏即修1.外墙墙体；2.楼梯扶手；3.门、窗；4.水池、水箱；5.天面女儿墙；6.消防设施；7.标识；8.雨水、污水管；9设备房；10道路；11踏步台阶；12给排水；13照明灯；14清洁设备；15娱乐设施。16停车场设施按管理公司制定岗位考核标准执行，与浮动工资挂钩。5、清洁管理：6：307：30地面清扫；7：309：00垃圾清运；8：3012：00楼道清洁；14：0017：30清扫保洁；18：30