Get格雅康堡花园项目营销策划方案建议Word下载.docx
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由日本建筑师山本理显设计，方案于2001年6月开始内部认购，样板间将在2001年5月底完工，工程未推出，已是喊杀一片。
4、新城国际〔理想世界〕
开发商为北京万通实业，设计方案通过国际招标，在10多个方案中优选出由香港王董设计事务所设计的弧形板式高层围合建筑，立面新颖。
它位于原北京开关厂厂址，京广中心以南，汉威大厦以北，占地面积12公顷，总建筑面积53万平方米。
新城国际由CBD国际中心和CBD国际公寓两局部组成。
CBD国际中心紧邻朝阳路，位于整个工程的北部，占地1.33公顷，总建筑面积12万平方米，由一栋33层写字楼和一栋酒店式公寓以及商业裙房组成。
CBD国际公寓位于整个工程的北部，东临东大桥东路，西接关东店南街，北依中央商务区3号路，南到小区中心商务区东西街，占地面积10.5公顷，总建筑面积38万平方米。
该工程已于4月5日国贸展会亮相，均价9400元/平，展会期间认购火爆，目前正呈小步攀升之势，均价有望突破1万元。
5、建华大厦
开发商为首创阳光房地产股份，位于蓝岛大厦东南角，一期即将开工，近10万平方米，近期在国贸展会正式推出。
6、大连万达工程
大连万达本年度将在北京开发两个工程，一个位于CBD商圈，现代城对面，金地国际花园西侧，总建筑面积40万平方米，属综合性高档公寓；
另外一个位于燕莎商圈，欲打造成为标准的高尔夫社区，预计本年度6、7月份亮相。
大连万达和深圳金地
今年同时在国贸商圈出手，被业内称为“南狼北虎〞夹击CBD，其品牌优势和价格优势不可低估。
7、城中大厦
由成功开发中关村地区怡美家园〔我公司代理〕的宏大兴业房地产股份开发，预计于下半年开工，地处华彬大厦西侧，建筑面积7万平方米。
上述工程或占据良好位置或由经验丰富的大型开发商所控制，将成为我们工程最大的竞争对手；
并且，在我方产品性质已根本定性的情况下，表现在销售上会形成一定冲击，对整体实现11000~12000元/平米的销售均价及预期利润会有一定困难。
详细调研资料见下表：
附表1：
局部在售工程户型、面积市场调查统计
单位：
平方米
工程名称
一居
二居
三居
四居
备注
雍和家园
67
96108
153197
261
吉庆里二期
169
203
幸福二村
115
170
220
六居400
华普中心
145169
177199
205
鸿安国际
151
202218
239
美惠大厦
183188
197
俊景苑
86125
京华豪园
180220
230
世贸国际
73
181
256
建外SOHO
80120
150180
200250
阳光100
48
104112
140
复式112340
亮马名居
90
120140
190
220330
京香福苑
125
143151
206
五居260
芳馨园
78
98
169189
214
国展家园
120176
198226
复式276353
浩鸿园
107140
136164
博雅园
123
228
柳源居
76
76103
134177
福景苑
179194
272
凤凰城
84
118158
184
国际港
6674
8896
126128
227253
五居246255
阳光都市
159164
177204
柳清居
161183
平均面积
大小户型平均面积
117
户型比例
8.65%
33.65%
31.73%
18.27%
7.7%
附表2：
在售工程户型、价格市场调查统计
元
起价均价
73169255
71809240
748010130
1045012250
10080
995010050
幸福一村
90009300
960015000
11400
1189813000
1300015000
1100013000
世贸国际公寓
888913000
80009000
8000
81009000
9300
9500
900010000
83008800
57006800
78889500
76008200
8800
67507600
福景苑国际
19505
69008000
8300
9700
8100
71807800
均价
二、结论
通过以上数据比照2000年度中房指数北京市本区域内各季度的市场在售工程平均面积及平均价格可清晰显示出：
工程均价体系系数及户型面积体系系数随着市场竞争剧烈程度的加剧，呈现明显下降的趋势；
至于今年一季度北京市住宅均价与去年同期相比，上升5%左右，专家认为这是短暂现象，有些表现为区域特征，缺乏为凭。
我们预见今后一两年内北京市此区域房地产市场仍会按照此规律开展，房屋总价款的进一步下调不可防止；
换言之，市场房屋的整体性价比会越来越好。
第二章：
产品研究及分析
专家普遍认为，北京的房地产市场已逐步走出了概念竞争的怪圈，伴随着市场成熟的脚步，已经步入了产品竞争时代。
产品的优劣直接影响销售的最终结果。
一、产品优劣势分析
本案位于朝阳区工体东路8号、10号院，地处东二环与东三环之间、平安大街延长线与朝外大街之内，距东二环1.7公里、距东三环0.8公里；
工程地块西隔工体东路为工人体育场游泳馆，东隔东大桥斜街为三里屯普通居民住宅区，南临北空干休所，北邻北京警备司令部武警办公大楼。
工程占地1.21公顷，属典型的“插空〞工程；
规划总建筑面积8.12万平方米，建筑密度31%，容积率5.37。
从建筑形式上属于围合型高板和塔连板形式，规划方案难度较大。
针对本地块周边的市政设施、交通道路状况、配套设施等诸多因素综合考虑，对该规划工程作如下分析：
1、工程优势分析
〔1〕、地处东二、三环之间，是公认的的高地价区位，土地使用权的获取来之不易，绝对区位上乘。
〔2〕、位于三大商务、商业核心及使馆区的边缘，商业气氛浓厚，同时可分流四大核心区域的客户，区域内目标客户大多具有一定的经济根底和相应的消费能力。
〔3〕、紧邻工人体育场馆和富国海底世界两个具有代表性的消费场所；
综合考虑，有一定的投资空间，经概念提升、整体包装筹划后，除纯居住功能外存有一定的投资租赁市场。
〔4〕、所处区域市政道路状况良好、周边配套设施齐全，特别是商业配套、健身、餐饮、娱乐场所多，并且整体区域内远景规划较好，对客户心理影响会较大。
〔5〕、与本区域内其他竞争工程相比，周边现状绿化较好、树龄长、污染小且与大型公园相隔不远，在某种程度上来讲不失为典型的繁华街区中“闹中取静〞的工程；
2、工程劣势
〔1〕、相对区位一般，东离国贸商圈，西距朝外商业大街都有一定距离，属于“都沿边，却又不全是〞边缘地带，商务气氛不浓。
〔2〕、四邻小环境较差，处于北京旧有居民区的包围之中，纷乱嘈杂，居民素质不高，文化气息不够理想，对业主的日后生活会有一定的影响，不适宜建高尚纯居住区。
〔3〕、工程规划方案受地块形状、四至状况制约严重，人口密度大、建筑密度大、容积率较高、楼体布局难度大，狭小的中央庭院也不利于园林景观环境规划设计，会给销售带来较大压力，特别是进入后期销售阶段随着工程形象的拔高，视觉效果会越来越差。
〔4〕、工程地处朝外及平安大街延长线之间，交通状况在上下班顶峰期拥堵严重，假设遇工体有大型演出、比赛，那么更加不理想。
〔5〕、板楼中东西朝向的户型所占比例大于南北向户型的比例，不利于销售利润的实现及工程档次的提升，并且与工程整
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