中原地产学区房营销策略PPT文档格式.ppt

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土地问责2010年没有执行，官方表示2011年会跟进；

二手房交易的阴阳合同及个税征收问题，或会随着房产税的逐渐清晰也会有一定程度的解决。

二、政策力度加二、政策力度加强强2011年，若楼市继续反弹，二套房的首付和利率或会继续提高，亦有可能效仿香港征收特别印花税，二手房交易的营业税或会恢复5年内全征，还有契税提高到3%以上，甚至出台房产税等等，这些政策在2011年均有可能，关键是看楼市的变化；

另外，2011年保障房的政策力度更大，可能会就保障房的推出及问责机制出台相应管理办法，从而保证保障房分配的公平公正。

三、政策范三、政策范围扩围扩大大覆盖面扩大的政策主要有两个：

一个是限购令，进入2011年，郑州、武汉、太原已经加入了限购城市行列，预计会在目前36个城市的基础上继续增加若干个二线城市（四川省曾发文要求所属州市按情况实施限购）,共72个城市；

另一个就是开发公司预售资金的监管可能会由目前的北京和浙江省扩大到其它省市，从而进一步限制开发商的融资，加快开发公司的开发和销售。

四、新的政策出台四、新的政策出台房产税或将落地。

2011年1月4日，上海市政府高层领导在一部门工作会议上透露，上海房产税政策将于一季度出台。

此外，重庆市政府工作报告称，十二五期间将通过合理调整收入分配关系缩小贫富差距，采取的措施包括开征高档商品住房房产税在内。

种种迹象表明，房产税在部分城市试点的脚步已经临近。

此外还有部分城市出台房产调控细则明确表示停购3套房从全国的投从全国的投资环资环境来看，股市横境来看，股市横盘盘整理整理导导致致风险风险加大，通加大，通货货膨膨胀导胀导致致财财富富缩缩水，水，资资源性投源性投资资渠道被政府渠道被政府垄垄断等等，断等等，说说明我国的投明我国的投资环资环境在境在进进一步一步恶恶化，而居民的化，而居民的最佳投最佳投资资渠道依然是住宅房渠道依然是住宅房产产和商和商业业地地产产。

用一句话概括政府的调控革命尚未成功，调控仍在努力成章新城成章新城行行销执行行方案（方案（纲纲要）要）中中汉地地产公司公司房地房地产项产项目小目小组组201111年年22月月衡阳，是个不那么张扬的城市，内秀、大方、温文尔雅、不事张扬地就这么芊芊玉立在那里。

它历史悠久，早在6000年前，而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。

自唐宋以来，衡阳就一直和文人墨客结下不解之缘为国家老工业基地、国家历史文化名城、中国优秀旅游城市、中国抗战纪念城、全国重要交通主枢纽城市、全国加工贸易重点承接地、全国商务综合行政执法试点城市、湖湘文化发源地、湘军发祥地。

PART1分析分析Analyse一、一、项项目概况目概况二、二、项项目目SOWT分析分析三三、环境分析境分析四、四、竞竞争争项目目五五、洞悉、洞悉产产品差异品差异目目录ContentsContentsPART33战术战术Tactics一、一、战术战术、客群、客群分析分析二、推广二、推广计计划划三、推广策略三、推广策略四四、媒体、媒体、费费用估算用估算PART2策略策略Strategies一、一、入市入市策略策略二、定位策略二、定位策略三、策略核心三、策略核心四、推广两个四、推广两个层层次次五、五、执执行解析行解析PART44成果成果Strategies一、一、节奏去化奏去化二、二、定价定价三、回款三、回款计划划PART1ANALYSEPART1ANALYSE综合分析合分析一、产品分析一、产品分析项项目已知概况目已知概况项项目位置：

目位置：

雁峰区黄白路雁峰区黄白路106号（原棉号（原棉纺纺厂厂），东东距湘江距湘江4400米，米，旁旁边边衡阳党院，衡阳党院，师师范学院，范学院，实验实验小学，小学，八中等。

八中等。

用用地面地面积积：

2.142.14公公顷容容积积率率:

55.0建筑密度：

建筑密度：

26.7%26.7%绿地率：

地率：

35.6%35.6%总户数：

数：

914914户二、二、项目目SOWT分分析析遭受同期大量销售楼盘的分流威胁，与城市主开发方向有背离地理位置相对同期楼盘居下位风水布置不合理威胁（T）衡阳地产市场看好，发展潜力较大。

学区房概念、客户资源众多机会（O）目前配套暂不成熟相对竞争对手没有规模优势部分户型近马路，有噪音户型设计不慎合理劣势（W）地理位置相靠市中心而优越周边配套较齐全：

学区特别目标客户群区隔清晰优势（S）三、环境分析三、环境分析处在衡阳房地产市场提及率最低的片区（非热点片区）版块主要以教育、教研、工业、居住为主的综合型区域区域配套设施还算完善，交通也算便利刚性需求急需释放的片区（陪读）政府对基础设施的高投入和民营资本的逐步介入，本区域未来有一定的升值潜力生活配套在质量上与其它片区有一定的差距政府东扩西移战略的制定并实施对雁峰区的发展存在一定的负面变量四、竞争分析四、竞争分析区域楼区域楼盘分布分布竞争争调查研判分析研判分析1、区域住宅2011年放量巨大2、周边项目户型、面积控制比本案要好3、周边项目也均打出学区房概念（但未深入）4、本区域项目也只能为孩子上学提供便利，衡阳并无学区房概念5、本案位全市两年重点中学和一所小学之间就学相当便利；

6、该区域房涨幅过快越超出当地居民期望值，销售增加压力。

五、洞悉产品差异五、洞悉产品差异我们想别人不想的，做别人不做的一炒人性化，形成与其它房产的有效区隔打造衡阳首席智能住宅打造衡阳首席智能住宅产品概念品概念首席学区、智能学区住宅形态首席学区、智能学区住宅形态PART2STRATEGIESPART2STRATEGIES推广策略推广策略“打破度量衡，改打破度量衡，改变变参照系参照系”强强调调“首席、智能、学区首席、智能、学区”，高，高调调入市，入市，树树立品牌江湖地位，立品牌江湖地位，进进入无入无竞竞争争领领域。

域。

“高高调调市市场场定位，情感撼定位，情感撼动动人心人心”一、入市策略一、入市策略二、定位策略二、定位策略“御笔御笔华章章”为什么是：

“御笔华章御笔华章”【从字面角度】【从字面角度】“御笔御笔”谓帝王亲笔所书或所画、圣旨等“华华章章”华美的辞章。

亦用作对别人诗文、书信的美称。

【从文化角度】“御笔御笔华华章章”是融合了古今方文化精髓的衡阳智能学区住宅产品，是更加先进的，智能的成熟的学区住宅空间表达。

加上本区域的一站式学区，体现潇洒舒适的学区居住概念，家门口解决居住于升学形象定位支撑形象定位支撑卖房子卖一种学区居住方式卖一种文化生活理念卖一个知识改变的命运低层次低层次高层次高层次制造独有的USP：

一站式智能学区房制造一种制造一种环境概念：

境概念：

书声琅琅，健康成声琅琅，健康成长制造一种产品概念：

纯生活首席学区智能住宅制造一种生活概念：

享书声、观成长三、策略核心三、策略核心尚尚书、上城、上流、上城、上流学区核心成学区核心成长见证书声琅琅，健康成声琅琅，健康成长传世府邸，翰香世府邸，翰香书院院众名校云集，享天下众名校云集，享天下书声声给孩子一个五星孩子一个五星级的未来的未来潇洒舒适学区，家洒舒适学区，家门口解决居住于升学口解决居住于升学工作于繁工作于繁华都市之中都市之中居住于居住于书香幽静之境香幽静之境策略转营销势力策略转营销势力四、整合推广的两个层次四、整合推广的两个层次御笔华章（确立江湖地位、学区房概念）宽生活首席学区住宅、首席智能住宅五、执行解析五、执行解析执行策略构成：

执行策略构成：

区域文化区域文化竞争力语境产品特征竞争力语境产品特征=首席智能学区住宅首席智能学区住宅公益口碑开发理念区域文化推广调性项目性格文化气质产品价格户型价格户型购购房房者者消消费费心心态态感感知知过过程程产品特征竞争力语境品牌营销学区房学区房购买者从城市的一个区域移到另一个区域，一个街道移到另一个街道；

高考移民从一个省移到另一个省，从二线城市移到一线城市，殊途而同归。

家长们效法“孟母三迁”，受尽颠沛之苦，目的只有一个：

争夺分配不均的稀缺教育资源。

心理特征：

紧张的都市生活悠闲的居家环境孩子的成长、就学为关键需求特点：

高舒适度的居住环境相对就近、划片招生、计划到校、免试入学高舒适度的居住空间-文化的家宅，光明的未来PART3Tactics战术1、营销推广战术需要解决的问题吸引目标受众关注项目，储备意向客户展现蒸阳房产具备的强大发展潜力与用心服务通过推广、公益活动清晰传播项目概念，制造社会效应一、战术、客群分析一、战术、客群分析解决问题，关键在于获取目标受众知富阶层（城市新贵）就是购买者的认同22、客群分析、客群分析一、政府官员；

二、厂矿企业老板；

三、有钱的个体商户，企业高层及中层管理者。

四、教育系统教职员工PS：

大部分就学者或者投资者二、推广计划二、推广计划第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段（2011年4-8月）（9-12月）（2012年1月-7月）（8月以后）导入期导入期强销期强销期续销期期（二次开二次开盘）尾盘期尾盘期品牌建立排号蓄势品牌提升强势销售社会口碑惯性销售品牌深化尾盘销售三、推广策略三、推广策略阶段诉求方式软文入市文入市形象展示形象展示卖卖点呈点呈现现公益面目公益面目-收收获品牌包装调性/广告调性精致精致文化文化高高贵贵质质感感广告诉求渠道传播形象诉求非渠道传播舆论诉求舒适营销推广策略规划大众传播撒网小众目标传播钓鱼学区智能住宅概念户型软性文章新闻报道户外广告VI视觉售楼部包工地包装商会投资售楼现场活动俱乐部各学校11、导导入期入期传播目标吸引社会关注度，引起潜在目标客户群认同感促成目标客户群的购买行为，影响游离消费者的决策通过智能学区形象推广使项目形象得到进一步确立完成既定排号量（日进斗金）导导入期入期：

引起关注引起关注（201111年年44-88月）月）传传播任播任务务建立项目品牌形象项目形象展示蓄势待发，为正式开盘制造气氛入市方案入市方案：

建立区域学区价值、导入项目软文系列（2篇）软性新闻及软广告可以在全社会范围迅速形成热点，引起关注。

主题1：

工作于繁华都市之中居住于书香幽静之境主题2：

潇洒舒适学区，家门口解决居住于升学硬广告（2则）宽生活首席学区智能住宅一站式智能学区房媒体：

报纸、电台、各大中高档中西餐厅内部易拉宝、提醒牌媒体：

报纸、电台、各大中高档中西餐厅内部易拉宝、提醒牌等等活动例举1、新闻发布酒会目的：

与媒体面对面交流，同时发布项目信息，与媒体搞好关系地点：

XX大酒店时间：

XX下午思路：

邀请相关职能部门领导、媒体领导、记者等参加，同时展开学区房概念的引导。

22、强强销销期期：

轰动轰动效效应应（99-122月）月）传播目的与任务强化学区的号召力首次公开推售，造成市场轰动效应，用品牌造势，聚集买家目光，形成市场销售热点举行公关活动，项目销售能持续升温强销期（9-12月）