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22、出让国有土地的行为不征税。

、出让国有土地的行为不征税。

国国有有土土地地出出让让是是指指国国家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份将将土土地地使使用用权权在在一一定定年年限限内内让让与与土土地地使使用用者者，并并由由土土地地使使用用者者向向国国家家支支付付土土地地出出让让金金的的行行为为。

出出让让方是国家，对其行为也不纳入征税范围。

方是国家，对其行为也不纳入征税范围。

（二二）既既对对转转让让土土地地使使用用权权课课税税，也也对对转转让让地地上建筑物和其他附着物的产权课税。

上建筑物和其他附着物的产权课税。

地地上上建建筑筑物物是是指指地地上上的的建建筑筑物物，是是指指建建于于土土地地上上的的一一切切建建筑筑物物，包包括括地地上上地地下下的的各各种种附附属属设设施施。

如如厂厂房房、仓仓库库、商商店店、医医院院、住住宅宅、地地下下室室、围围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。

附附着着物物，是是指指附附着着于于土土地地上上的的不不能能移移动动，一一经经移动即遭损坏的物品。

移动即遭损坏的物品。

（三）只对有偿转让的房地产征税。

*注注意意：

对对以以继继承承、赠赠与与、出出租租、抵抵押押等等方方式式无偿转让的房地产，则不征税。

无偿转让的房地产，则不征税。

“赠与赠与”：

是指：

是指11、房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与直直系系亲亲属属或或承承担担直直接接赡赡养养义义务人的。

务人的。

22、房房产产所所有有人人、土土地地使使用用权权所所有有人人通通过过中中国国境境内内非非营营利利的的社社会会团团体体、国国家家机机关关将将房房屋屋产产权权、土土地地使使用用权权赠赠与与教教育育、民民政政和和其其他他社社会会福福利利、公公益事业的。

益事业的。

二、若干具体规定二、若干具体规定（一一）以以房房地地产产进进行行投投资资、联联营营（以以土土地地作作价价入入股股）暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；

但但再再转转让让的的，属属于于征收土地增值税的范围。

征收土地增值税的范围。

注注意意:

对对于于以以土土地地（房房地地产产）作作价价入入股股进进行行投投资资或或联联营营的的，凡凡所所投投资资、联联营营的的企企业业从从事事房房地地产产开开发发的的，或或者者房房地地产产开开发发企企业业以以其其建建造造的的商商品品房房进进行投资和联营的，均不适用免税规定。

行投资和联营的，均不适用免税规定。

（二二）合合作作建建房房（一一方方出出地地，一一方方出出资资），建建成成后后分分房房自自用用，暂暂免免征征收收土土地地增增值值税税；

建建成成后后转转让的，属于征收土地增值税的范围。

让的，属于征收土地增值税的范围。

（三三）企企业业兼兼并并转转让让房房地地产产暂暂免免征征收收土土地地增增值值税。

税。

（四）交换房地产（四）交换房地产一一般般属属于于征征收收土土地地增增值值税税的的范范围围，但但对对个个人人之之间间互互换换自自有有居居住住用用房房地地产产的的，经经当当地地税税务务机机关关核核实实，可以免征土地增值税。

可以免征土地增值税。

（五）房地产抵押（五）房地产抵押抵抵押押期期间间不不征征收收土土地地增增值值税税；

但但抵抵押押期期满满后后，以以房房地地产产抵抵债债而而发发生生房房地地产产产产权权转转让让的的，属属于于征征收收土土地增值税的范围。

地增值税的范围。

（六）房地产出租（六）房地产出租不属于征收土地增值税的范围。

不属于征收土地增值税的范围。

（七）房地产评估增值（七）房地产评估增值不属于征收土地增值税的范围。

（八八）国国家家收收回回国国有有土土地地使使用用权权、征征用用地地上上建建筑筑物及附着物物及附着物虽虽然然发发生生了了权权属属变变更更，但但根根据据规规定定，免免征征土土地地增增值税。

值税。

2土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人土土地地增增值值税税的的纳纳税税人人是是转转让让国国有有土土地地使使用用权权及及地地上上建建筑筑物物和和其其他他附附着着物物产产权权，并并取取得得收收入入的的单单位位和和个个人人。

单单位位包包括括各各类类企企业业、事事业业单单位位、国国家家机机关关和和社社会会团团体体及及其其他他组组织织。

个人包括个体经营者。

3土地增值税的税率土地增值税的税率实行四级超率累进税率实行四级超率累进税率级数级数增增值值额额与与扣扣除除项项目目金金额额的比率（的比率（%）税率税率（%）速算速算扣除扣除系数系数（%）1不不超过超过50%的部分的部分3002超过超过50%100%的部分的部分4053超过超过100%200%的部分的部分50154超过超过200%的部分的部分60354土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据计税依据是增值额计税依据是增值额增值额增值额=转让收入额允许扣除项目金额转让收入额允许扣除项目金额一、收入额的确定一、收入额的确定转转让让收收入入额额，是是指指包包括括货货币币收收入入、实实物物收收入入和和其其他他收收入入在在内内的的全全部部价价款款及及有有关关的的经经济济利利益益，不不允允许许从中减除任何成本费用。

从中减除任何成本费用。

11、实物收入要按市场价折算成货币收入；

、实物收入要按市场价折算成货币收入；

22、无形资产收入要按评估价值折算成货币收入；

、无形资产收入要按评估价值折算成货币收入；

33、收入为外币的应折合为人民币。

、收入为外币的应折合为人民币。

二、扣除项目的确定二、扣除项目的确定允允许许从从转转让让收收入入中中扣扣除除的的项项目目及及金金额额主主要要分分为为三大类：

三大类：

一一是是土土地地使使用用权权人人将将未未建建建建筑筑物物或或其其他他附附着着物物的的土土地地使使用用权权出出售售给给买买受受人人时时，允允许许扣扣除除的的项项目目及及金额；

金额；

二二是是纳纳税税人人取取得得土土地地使使用用权权后后，建建造造商商品品房房，并并将将建建造造的的商商品品房房连连同同使使用用范范围围内内的的土土地地使使用用权权出出售给买受人，允许扣除的项目及金额；

售给买受人，允许扣除的项目及金额；

三三是是纳纳税税人人出出售售上上述述两两种种情情况况以以外外的的其其他他房房地地产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及金额。

产，如出售旧房及建筑物，允许扣除的项目及金额。

以以上上三三类类扣扣除除项项目目依依据据具具体体内内容容不不同同，又又分分为为六类：

六类：

（一）取得土地使用权所支付的金额

（一）取得土地使用权所支付的金额即即纳纳税税人人为为取取得得土土地地使使用用权权支支付付的的地地价价款款和和按按国家统一规定交纳的有关费用之和。

国家统一规定交纳的有关费用之和。

（二二）开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的成成本本（即（即房地产开发成本房地产开发成本）11、土地征用及拆迁补偿费、土地征用及拆迁补偿费22、前期工程费、前期工程费33、建筑安装工程费、建筑安装工程费44、基础设施费、基础设施费55、公共配套设施费、公共配套设施费66、开发间接费用、开发间接费用（三三）开开发发土土地地和和新新建建房房及及配配套套设设施施的的费费用用（即即房房地地产开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）产开发费用，包括销售费用、管理费用和财务费用）11、能能按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊财财务务费费用用中中利利息息支支出出，并并能能提提供供金金融融机机构构贷贷款款证证明明的的，其其允允许许扣扣除除的的房房地地产开发费用为：

产开发费用为：

利利息息+（取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额+房房地地产产开开发发成成本）本）5%5%以内以内（具体比例由省级人民政府规定）（具体比例由省级人民政府规定）*注注意意：

利利息息最最高高不不能能超超过过商商业业银银行行同同期期同同类类贷贷款款利利率率计计算算的的金金额额：

利利息息的的上上浮浮幅幅度度按按国国家家的的有有关关规规定定执执行行，超超过过上上浮浮幅幅度度的的部部分分不不允允许许扣扣除除；

对对于于超超过过贷贷款款期期限限的的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

利息部分和加罚的利息不允许扣除。

22、不不能能按按转转让让房房地地产产项项目目计计算算分分摊摊利利息息支支出出或或不不能能提提供供金金融融机机构构的的贷贷款款证证明明的的，允允许许扣扣除除的的房房地地产产开开发发费费用用为为：

（取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的金金额额+房房地地产产开开发发成本）成本）10%10%以内以内（具体比例由省级人民政府规定）（具体比例由省级人民政府规定）国税函2010220号（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

会计准则中关于借款费用资本化的原则不适用于土地增值税清算，对于已经计入房地产开发成本的利息支出，土地增值税清算时应调整至财务费用中计算扣除。

土地增值税中利息支出处理原则与会计核算、企业所得税处理有很大区别。

（四）与转让房地产有关的税金（四）与转让房地产有关的税金转转让让房房地地产产时时缴缴纳纳的的营营业业税税、印印花花税税、城城市市维护建设税、教育费附加。

维护建设税、教育费附加。

房房地地产产开开发发企企业业所所缴缴纳纳的的印印花花税税按按规规定定列列入入管管理理费费用用，因因此此，不不再再单单独独扣扣除除，其其他他纳纳税税人人允允许许扣扣除除在在转转让让房房地地产产环环节节缴缴纳纳的的印印花税。

花税。

（五）其他扣除项目（五）其他扣除项目11、对对从从事事房房地地产产开开发发的的纳纳税税人人允允许许按按取取得得土土地地使使用用权权时时所所支支付付的的金金额额和和房房地地产产开开发发成成本本之和，加计之和，加计20%20%的扣除。

的扣除。

22、县级以上政府要求代收的费用、县级以上政府要求代收的费用（11）代代收收费费用用计计入入房房价价向向购购买买方方一一并并收收取取的的，可以扣除，但不得作为加计可以扣除，但不得作为加计20%20%扣除的基数。

扣除的基数。

（22）代代收收费费用用未未计计入入房房价价，可可以以不不作作为为收收入入征征税，也不能扣除。

税，也不能扣除。

（六）旧房及建筑物评估价格（六）旧房及建筑物评估价格转转让让旧旧房房的的，按按房房屋屋及及建建筑筑物物的的评评估估价价格格、取取得得土土地地使使用用权权所所支支付付的的地地价价款款和和按按规规定定缴缴纳纳的的有有关关费费用用以以及及转转让让环环节节缴缴纳纳的的税税金金作