长沙房地产市场深度分析研究Word格式.docx

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〔三〕城市规划对房地产开展的影响

从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规则，到2020年长沙市人口将添加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里添加至350平方公里，城市空间结构为"

一主二次四组团"

，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。

城市规划区由原来的966平方公里扩展到2890平方公里，其中都郊区1450平方公里，依照长沙全体规划修编后的蓝图，长沙经过10-15年的努力，将树立成一团体口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要添加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有庞大的开展空间。

随着长沙城市幅员的不时扩展，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发作清楚的变化，多家品牌开展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。

据了解，目前长沙估量开发规模超越1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。

〔四〕中心资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价钱以及居民的消费观念来剖析，长沙市的房地产市场开展还未完全成熟，商品房价钱还停留在较低的水平，开展空间宽广，加上近几年产业开展次第不时规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌开展商先后落户星城。

2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。

外来品牌开展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，肯定惹起长沙房地产市场的改造。

随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋完工面积也出现快速增长的局面，2002年完工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋完工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，往年房屋完工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现大幅攀升，市场竞争将更为剧烈。

〔五〕投资存在风险产品决议胜负

长沙预售商品房批出量及成交量近几年增长迅速，2002年的增幅区分高达58.20%及42.28%，但每年的上市量均清楚大于成交量，统计1999-2002年，全市商品房预售面积大于销售面积高达373.15万㎡，接近2002年全年的供应量，令到供求关系日趋紧张，市场供应压力及商品房的空置在逐年加大。

而另一方面长沙市期房的成交量占总成交量的比例那么呈逐年上升的走势，进入2003年，1-6月份期房成交量占了总成交量的近80%，创历史高位。

以上数据显示，长沙商品房的空置量主要来源于旧有的产品，新产品的销售速度正在加快，2003年1-6月同意预售量较同期增长7%，综观这批新上市的楼盘，如南都、西街花园、亚华、香舍花都等，无论规模上、园林设计上、产品素质上均有较大幅度的提升，深受置业人士的追捧，销售状况失望；

由此可见，市场目前空置量主要集中在旧有的产品。

为消费者用心打造高素质的产品是开发商赢得市场的关键。

〔六〕价钱走势颠簸，消费日趋成熟

长沙房地产价钱结构现状

长沙房地产市场目前高素质的住宅价钱在￥3000元/㎡左右，而新兴住宅区域的价钱在￥1500-2300元/㎡，经济适用房价钱在1100-1300元/㎡，住宅市场总体价钱的区间级差不大，与更为成熟的京、沪、穗等地的状况相比，长沙的住房价钱结构出现清楚的扁平形状，局部产品的价钱仍有上升的空间与能够。

长沙市商品房成交均价走势图

自1999年新的房改政策实施以来，长沙市的商品房成交均价走势颠簸，并出现稳中有升的趋向，其中产品不时地更新换代对市场的稳步开展起到积极作用，市场在阅历了数年的开展后进入了较为颠簸的成熟阶段，消费需求亦日渐成熟。

为迎合市场的需求变化，一些以市场为先导的开展商专门延聘国际、外著名的市场顾问公司、规划设计公司参与项目的打造与运营，新推出市场产品的综合质素正以惊人的速度跳升。

〔六〕二手商品房交投不旺，市场有待进一步激起

二手成交面积（万㎡）

二手成交金额（亿元）

2000

51.8

6.44

64.3

8.04

66.5

9.09

2003（1-6月）

33.54

5.75

长沙市民目前的寓居用房主要是房改房房及单位宿舍，多属早期住宅产品，普遍存在设计规划不合理、寓居空间狭小、环境缺乏园林绿化等缺陷。

随着支出水平的不时提高，人们对寓居条件的要求也随之提高，市场存在着庞大的二次置业需求。

进入2000年后，长沙的二手房成交量不时在60万㎡左右徘徊，其增幅远低于商品房成交量的增幅，说明长沙市以旧换新、以小换大、以二手房带动商品房市场的梯次消费的局面尚未构成，同时由于政策的支持力度不够，房改房上市受众多的条框限制，令到房改房上市操作困难，假定二手房市场可以有效激起，置信会为长沙房地产继续动摇地开展增添新动力。

三、长沙房地产剖析

〔一〕长沙楼盘横向剖析

〔二〕长沙别墅横向剖析

表1：

对比参数

项目称号

开展商

楼盘地点

配套设备

长沙芙蓉山庄

湖南长沙岳麓岳麓区银盆北路

电视、宽带网均有线入户，市政供水，双向电流供电

山水芙蓉国际新城

长沙嘉湘房地产开发公司

长沙市东郊--星沙开发区内

多功用会所、步行商业街、人工湖

长沙绿色战争别墅

湖南金霞开发树立总公司

湖南长沙开福开福区

防盗自动弹簧报警开发欧式门，白色塑钢双层中空隔音玻璃门窗，三相五线15千瓦-25千瓦大容量电池，宽带

荷塘月色

长沙市湘坤房地产开发

湖南长沙岳麓岳麓区望城县雷锋镇

红外监控、24小时保安；

车库及停车坪，酒店会所，高尔夫练习场，泳池，爵士吧，茶艺厅，超市，台球室，会议厅，幼儿园

金鹰城·

圣爵菲斯

湖南金鹰城置业

开福浏阳河大桥东金鹰影视文明城

蒙哥玛丽电梯，小区智能化平安系统，电视、、宽带网入户，管道石油液化气

骏豪花园

湖南骏豪置业

开福金鹰大厦北侧

家居防盗报警系统，保安巡更系统，紧急报警系统，红外线、玻璃碎片感应，可视对讲系统，宽带网络系统

绿色战争墅

湖南金霞开发树立总公司 

开福开福区芙蓉北路

5000平方米的艺术主题花园，数字摄像监控系统，可视对讲门禁系统、及探测报警系统，私家车库

世纪春天花园

长沙金霞开发树立总公司长沙市宝利房地产开发公司

开福区金霞小道左近

豪华会所大堂，咖啡厅，园林网球场，健身房，英式桌球室，国际乒乓球场，多元智能儿童世界 

五行广场中心花园，私家车库，健身房、餐饮、棋牌室、酒巴、儿童游乐场、超市

同升湖山庄

长沙亚兴置业开展 

雨花长沙市洞井镇同升路

国际会所、同升湖国际实验学校、高尔夫球场，同升湖学校，幼儿园，商场，邮局，银行，医院

樱之谷

长沙市城市树立开发公司

天心体育新城白沙湾路

澳大利亚施普雷特遥控车库门停车场，有线电视、、宽带入户

悦禧国际山庄

长沙悦禧房地产开发

岳麓雷锋小道4.5公里处

望城实验小学、英才园，双语幼儿园，望城县一中，20万㎡9洞规范高尔夫.网球.篮球场等，交通银行.工行，五重保安系统

静园山庄

湖南省万城国际结合招商公司

岳麓区雷锋小道旁

在以上资料中缺少

表2：

占空中积〔M2〕

总修建面积（M2）

绿化率（%）

容积率（%）

均价（元/M2）

79000

51000

80

0.6

2580

666600

50000

2698

43

1880

239976

87880

0.428

2200

225000

173000

68

0.78

2500

866580

40000

0.40

4130

81992

0.61

53328

45

0.8

368701

146598

76.80

4500

74323

44700

45.9

0.67

820000

320000

61.89

0.38

2100

92470

63000

从上表数据比拟可以看出

从右两表可以看出少数别墅楼盘占空中积主要集中在200000平方米以下，修建面积主要集中在50000平方米，容积率幅度在0.4――0.6之间，大盘数量较少有金鹰城、骏景花园、长沙

绿色战争别墅。

从右表可知，长沙别墅销售均价集中在2000元/㎡～2500元/㎡，低价钱别墅盘较少，如山水芙蓉国际新

城、金鹰城。

与上表1的涵盖内容有关。

概述：

长沙拥有别墅楼盘数量不少，但别墅的素质普遍不高，售价偏低。

这与外地地价不高有关。

长沙写字楼横向剖析：

表3：

E时代电讯市场

长沙金海林置业

芙蓉北路558号小吴门

闭路电视、红外线监控系统，电梯有客梯5台、扶梯6台、货梯1台，附三层、附二层为超大型地下车库

第一小道

湖南百岁置业开展

五一西路2号

设置多功用大小会议室、商务洽谈室、金融中心、商务中心、法律中心、代理中心等办公、商务必需设备提供业主共享，四楼设置员工餐厅

都市先锋二期商住楼

湖南丽图房地产开发

湖南长沙芙蓉长沙市车站北路168号

双电源供电，品牌电梯，电视预埋入户，预埋入户，宽带网预埋入户，管网自压供水

湖南文明大厦

湖南保利南方房地产开发

湖南大剧院一楼大厅内左侧

9台高速日立电梯，千兆主干宽带计算机网络，百兆到户，自动化停车场管理系统

湖南亚大数码港

湖南亚大科技实业

长沙市五一中路68号

直饮水系统，双独立回路供电，红外线探头、24小时保安监控，共120个车位

建鸿达现代城

湖南建鸿达房地产开发

芙蓉路与展览馆路交汇处西南角

五星级酒店大堂，挑高5.2米，5台名品智能联动电梯，24小时运作，2000平方米共享商务会所，23个空中花园和近1000平方米的临街广场

蓝色地标

长沙华盛置业与长沙宇松实业

束缚西路122号

咖啡厅、健身房、多功用会议厅，五台品牌电梯，电视监控、电子巡查、等智能化系统，200个车位左右，顶层1200平米空中花园

顺天国际财富中心

湖南忆湘房地产开发

芙蓉中路368号

21台电梯，楼顶直升机坪，集商务办公，多功用国际会议中心，银行证券，精品购物，餐饮文娱，休闲等商务配套为一体

天泽大厦

湖南洞庭房产

韶山路328号－A

4台奥的斯，双电源供电，配电子监控保安系统

维一星城

湖南维一实业开发

韶山北路39号

1200平方米的空中生态会所和７大异域主题花园

湛蓝天空

长沙蔚都实业有限责任公司

马王堆路、西方新城北

99个停车位

从表1中可以看出：

在长沙写字楼市场中普遍的配套设备缺乏。

表4：

项目