重庆市物业管理条例解读文档格式.docx

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我市现行条例与上位法的规定存在诸多不一致的地方。

因此，按照《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》的精神，结合我市的实际，重新制定《重庆市物业管理条例》已非常必要。

《重庆市物业管理条例》的修订工作，历时5年，在修订过程中召开了16次论证会和11次座谈会广泛征求社会各方意见，市人大常务委员会还专门举行了立法听证会，听取了广大市民的意见。

并结合我市实际，经市人大、市政府法制办会同我局反复研究、讨论、修改，最终审议通过。

二、物业管理区域

明晰的物业管理区域是实施物业管理活动的前提和基础。

无论是新建物业还是已建成物业，只要实施物业管理，都应该对区域进行划分。

因而，条例增设专章（第二章）对物业管理区域划分的依据、标准、主体、时间及异议处置予以明确规定。

1、物业管理区域划分依据、标准。

条例按照有利于业主资源共享、统一管理的原则对物业管理区域划定和标准做出明确规定，划分依据是物业的建设用地规划许可证确定的红线范围，划分标准是物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域。

并结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等多种因素。

但也规定了例外情况，即从实际出发，以人为本，物业的配套设施设备能够分割、独立使用，且征得物业区域内业主们的同意，也可以划定为不同的物业管理区域。

具体规定见条例第七条：

“物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设备设施、建筑物规模、社区建设等因素划定。

物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域；

但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

”

2、物业管理区域划分主体、划分时间及划分程序。

一是新建物业的区域划分。

条例规定新建物业的区域划分主体为建设单位，划分时间在物业在出售前，并要求建设单位应对划定物业管理区域进行备案，并在商品房买卖合同予以明示。

具体规定见条例第八条：

“新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门备案。

区县（自治县）房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

”二是已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的划分规定。

条例第九条做出明确规定，即：

“已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处（乡镇人民政府）参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县（自治县）房地产行政主管部门备案。

”

3、异议处置。

条例充分考虑到物业管理区域划分异议及纠纷的处理，第十条明确了物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应受理异议并作出区域划分确定，具体规定：

“对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县（自治县）房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、相关业主、居（村）民委员会的意见后确定”。

三、业主、业主大会、业主委员会的职权

条例以最大篇幅对业主权利、业主大会成立运作、业主委员会选举、换届等作了详细规定，具体见第三章。

（一）业主的权利。

业主的权利在国务院《物业管理条例》内有详细规定，本条例从立法要求和条例篇幅的角度考虑，对此没作重复规定。

（二）业主大会的职责。

条例第十一条第四款对业主大会职责作了明确规定。

业主大会职责：

1、制定和修改业主大会议事规则和管理规约；

2、选举、补选或罢免业主委员会成员；

3、决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法；

4、撤销或者变更业主委员会超越权限的决定；

5、选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容；

6、决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请；

7、法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

条例采用列举的方式细化业主大会的职责，但不可能穷尽物业管理活动中所有的重大事项，因而，在第七条做出兜底条款。

（三）业主委员会的职责。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会的职责主要是执行落实业主大会的决定。

条例第二十七条对业主委员会职责作了明确规定：

　　1、制定业主委员会工作制度；

　　2、召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定；

　　3、代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同；

　　4、组织并监督管理规约的落实；

　　5、公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收；

　　6、每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况；

　　7、及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

　　8、协调业主、使用人与物业服务企业的关系；

　　9、根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁；

　　10、配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作；

11、管理规约、业主大会赋予的其他职责。

根据《物权法》第七十五条“业主可以设立业主大会，选举产生业主委员会”规定，结合我市物业管理实践，考虑有不必要设立业主大会或设立业主大会比较困难的两种情形，条例在第十二条作了专门规定，即：

“不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处（乡镇人民政府），在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

四、业主大会召开和业主委员会的选举、换届与罢免

（一）业主大会召开。

业主大会是业主行使共同管理权，维护自身权益的自治组织。

根据业主委员会的职责规定（召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定），业主大会主要由业主委员会组织召开（首次业主大会由筹备组组织召开）。

业主委员会不履行职责，不组织召开业主大会时，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应责令业主委员会组织召开，业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开，条例在第二十条、第三十二条、条三十五条都作了相关规定。

从业主大会会议召开的形式划分，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

具体见条例第十八条规定：

“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。

推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。

凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映”。

业主大会会议形式有两种，一种是定期会议，一种临时会议。

定期会议是指根据业主大会议事规则规定召开的业主会议，临时会议是除定期会议以外的，需占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开的业主大会。

具体见第二十条规定“业主大会会议由业主委员会组织召开。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会参加。

占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。

业主委员会不组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期组织召开。

业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处（乡镇人民政府）组织召开的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内组织召开。

（二）业主委员会的选举产生。

一个物业管理区域，由筹备组召开首次业主大会由业主选举产生业主委员会，具体规定有：

1、条例条十一条业主大会职责规定：

“选举、补选或罢免业主委员会成员”；

2、条例第十五条“街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

建设单位应当在收到街道办事处（乡镇人民政府）通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

筹备组成员由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）和建设单位派员共同组成。

3、条例第十六条“筹备组应当做好下列筹备工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案；

（三）确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积；

（四）拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单；

（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。

筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

（三）业主委员会换届。

条例规定了业主委员会每届任期高限，见条例二十一条“业主委员会每届任期不超过五年，可以连选连任。

”业主委员会任期届满后，需进行换届选择。

因而，条例第三十五条对业主委员会的换届作出明确规定，即“业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。

逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织换届的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

（四）业主委员会的成员罢免。

业主委员会成员由业主大会选举产生,受业主监督，业主有权罢免业主委员会成员。

具体见第三十二条“业主委员会成员受业主监督。

业主有权罢免业主委员会成员。

百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处（乡镇人民政府）书面提出对业主委员会成员的罢免要求。

街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。

业主委员会逾期