江苏自考房地产开发与经营复习重点Word文档格式.docx

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同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁成本小，规划约束条件少，这些都使得新城区的建设成本较之旧城区改造成本大大降低。

在如今土地资源日益短缺的背景下，能获得政府的批准和支持进行新城区开发，对房地产开发企业而言是十分具有吸引力的。

5、（P5）广义的房地产经营活动范围贯穿房地产产品生产、流通、消费的全部过程。

6、（P6）一般商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。

（判断改错）

7、（P4）房地产经营供求关系调整缓慢性体现在哪些方面？

从宏观的角度出发，政府要综合考虑社会效益、环境效益，采取某些手段对房地产经营进行调控，因此，在房地产市场中，价格机制、竞争机制对房地产产品的供求关系调节，远不如对一般商品的作用明显。

从供应角度看，房地产经营的供应弹性小。

我国房地产市场政府垄断的市场，这使得市场规律对土地供求关系的影响已经大大降低。

也使得土地的获得、招投标手续繁杂、牵涉到的部门多，房地产经营者通常在短期内很难增大其市场供应量。

从需求角度看，房地产经营的需求弹性小。

尽管房地产商品的需求具有广泛性和多样性，但其需求弹性较小，房地产的使用期限要超过任何耐用消费品，不会也不可能用后即弃。

就个人和家庭来说，多年甚至一生都没有购置房地产的能力和需求。

所以房地产市场的需求增长十分缓慢，只有随着人口的增长、经济发展水平的足部提高、居民收入水平的提高，房地产需求量才会逐步增大。

8、（P8）房地产开发是一种以经营为核心的经济行为。

9、（P9）在国外，可行性研究包括两个内容：

一是在获得土地之前的初步可行性研究；

二是获得土地之后的融资可行性研究。

在我国可行性研究是合二为一的，既研究项目本身的可行性，也研究项目融资的可行性，在顺序上它可以和取得土地使用权阶段相互调换。

10、（P12）简述现行的房地产金融体系（简答题）

我国的房地产金融体系目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。

11、（P13）房屋租赁和房屋销售不同之处在于：

房屋销售实现的是房屋所有权的转换，而房屋的租赁实现的是一定期限内使用权的转换。

12、（P16）下列关于房地产成片开发的说法，哪些是正确的（AC）

A房地产成片开发不仅要进行房地产产品的建设，还应进行相应基础设施的建设

B新区开发和旧城区开发最大的不同在于建设成本和建设难度

C随着城市建设的发展，旧城区改造已经成为目前房地产开发中的热点问题

D和新区开发相比，旧城区开发的风险更大

第二章房地产开发和经营基本理论

1、（P21）房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则，然而定量分析又依赖于定性分析，只有建立在科学的定性分析基础上的定量分析，才使最可靠的。

因此，房地产投资决策，必须坚持定量分析和定性分析相结合的原则。

2、（P21）确定型决策（名词解释）

确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要解决的问题、环境条件、未来结果，在决策过程中只要比较各种备选方案的可知执行结果，就能做出精确估计的决策。

3、（P21）风险型决策（名词解释）

风险型决策也称随机决策，即决策方案未来自然状态不能预先确定，可能存在若干状态。

在不同状态下，每个备选方案会有不同的执行结果，不管哪个备选方案都有一定的风险，但每种自然状态发生可以从统计结果得到一个客观的概率。

4、（P21）风险型决策的基本思路（简答题）

根据已知条件下直接有的或计算出来的状态收益值或损失值及概率，计算出状态期望值，然后累计状态期望值得到方案期望值，即可能出现的所有自然状态方案的期望值，最有根据方案期望值的大小来取舍。

5、（P22）不确定型决策（名词解释）

不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无法确定或估计其自然状态发生概率的情况而作出的决策。

6、（P22）不确定型决策采用某种方法（准则）进行决策（案例分析）

7、（P27）为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性改变，也即利用方式由粗放型向集约型转变、由大手大脚用地向厉行节约用地转变、由宽松优惠供地向从紧从严供地转变、由约束性不强的管理向依法依规严格管理转变。

8、（P28）“十一五规划”明确提出，正确到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，使我国建筑的节能水平接近或达到现阶段中等发达国家水平。

9、（P29）房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物（土地、房屋）和权利两种形态。

10、（p30）资金融通管理有哪些?

抵押贷款业务、抵押贷款证券，除上述两种外还可以通过高比率融资，如回租、回买融资。

第三章房地产企业

1、（P32）房地产企业以营利为目的，以开发和经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经济效益最大化。

2、（P34）房地产企业在国民经济中的作用（简答题）

（1）为国民经济的发展提供物质保证

（2）为城市建设事业的发展开辟稳定的资金来源

（3）为相关产业的发展起到有力的带动作用

（4）促进消费结构和产业结构的合理化

3、（P34）房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。

4、（P35）消费结构、产业结构（名词解释）

消费结构是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。

产业机构是指国名经济中各产业部门级及产业部门内部不同层次之间质的结合和量的比例情况。

5、（P36）地产开发公司通过“三通一平”或“七通一平”将自然状态（生地）的土地或部分基础设施的土地（毛地）变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地，然后转让。

6、（P38）我国房地产开发企业资质等级可划分为五个等级，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。

7、（P39）房地产开发企业二级资质，需要从事房地产开发经营3年以上。

8、（P39）针对新成立的房地产开发企业，其应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门申请《暂定资质证书》，申请《暂定资质证书》的条件不低于四级资质企业的条件。

9、（P40）二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承当业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

10、（P47）弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境变化，适时进行自身调整改造，以达成企业组织和企业外部环境之间的动态平衡。

11、（P48）职能型组织结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是最高层管理者，而顺着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层管理者。

12、（P48）在使用人员方面灵活性较大的哪种组织结构？

职能型组织结构（选择题）

13、（P49）项目型组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立承担项目刮泥任务，对项目目标负责。

14、（P49）组织效率低下、成本高的是哪种组织结构？

项目型组织结构（选择题）

15、（P51）混合型组织结构形式对中小组织比较适用，但对规模较大、决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。

16、（P52）由于房地产企业经营的外部环境和内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标具有一定的弹性，以适应不断变化的内外环境。

17、（P55）个人可支配收入的提高、银行信贷利率的变化、国家对土地使用权出让制度的变化属于房地产经营决策影响因素中的宏观环境因素。

第4章房地产开发和经营环境分析

1、（P62）根据分析角度的不同，可将房地产开发和经营环境分为宏观环境、中观环境和微观环境。

2、（P63）房地产开发和经营环境的特点（简答题）

（1）关联性

房地产开发和经营环境是由许多因素共同构成的系统，这个系统构成因素众多，各种因素不是孤立存在的，而是相互联系和相互影响的。

环境中的每个因素对房地产开发经营项目的运行都有一定的影响，只是影响程度、影响范围不同，环境对项目的影响就是各个不同因素综合影响的结果。

（2）可变性

房地产开发和经营环境是一个动态的，可变的开放系统，它总是处于不停的运动之中。

环境的这种可变性一方面表现为外部环境中某些因素本身的可变性，另一方面变现为由于环境中各个因素并不是孤立的，而是相互联系、相互作用、相互协调的，而这种相互作用的结果使得其中的某些因素会发生变化。

（3）相对性

房地产开发和经营环境的好和坏，成熟和不成熟、机制健全和不健全、法律体系的完善和不完善都是相对一个国家、一个地区或一个城市而言，是通过比较得到的。

（4）层次性

房地产开发和经营所处环境是一个综合体，从分析的角度可降至分解为宏观、中观、微观环境三个层次，其下再根据其呈现出的以不同活动为中心的物质环境，可将之划分出和一定活动相联系的子环境，或根据内容将之分为经济环境、政治环境、人口环境等，充分体现出房地产开发和经营环境的层次性。

3、（p67）我国土地实行国家所有和集体所有，房开发商和个人只能取得有限的土地使用权，土地政策对房地产开发和经营的主要影响表现在地产出让土地的方式上。

4、（P67）通货膨胀对房地产业及市场有哪些影响？

（简答题）

通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。

一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；

另一方面，通货膨胀会使市场需求扩大。

因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。

5、（P68）我国人口地理分布状况怎样？

我国人口地理分布出现如下倾向：

首先，人口迁移、人口流动呈现不断扩大的趋势。

农村人口流向城市、内地人口流向沿海、不发达地区人口流向发达地区的现象日趋加剧，并有不断扩大的趋势。

其次，城市人口增长速度明显加快。

再次，由于乡镇企业的发展，农村居民中的职工人数迅速增加。

6、（P69）房地产市场周期可以分为四个不同的阶段：

市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。

7、（P76）企业优势和环境有利条件结合，即S+O=机会点（选择题）

8、（P76）企业优势和环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点（选择题）

9、（P76）企业劣势和环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点（选择题）

10、（P77）企业劣势和环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点）（选择题）

11、（P