惠州大亚湾区三旧改造实施暂行办法初稿Word格式文档下载.docx

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第四条实施改造的“三旧”用地，必须土地权属清晰，权属界线准确，地类用途明确。

第五条“三旧”改造原则上应当利用布局散乱、利用不充分、用途不合理、规划确定改造的存量建设用地，在符合大亚湾区“三旧”改造专项规划的前提下，且办理“三旧”改造标图建库手续（以下简称“申请入库”）后方可申请改造。

第六条大亚湾区“三旧”改造工作应当结合改造地块实际、科学规划，完善改造区域内的公共设施和公建配套，充分整合分散的土地资源，积极推动成片连片改造，注重历史文化保护，优化城市发展空间和战略布局。

第七条实施“三旧”改造应当与违法用地查处相结合，2009年12月31日之前发生的违法用地必须按规定处理后才能纳入改造范围。

第二章一般规定

第八条大亚湾区“三旧”改造分为拆除重建类改造（全面改造）和非拆除重建类改造（微改造）。

其中：

拆除重建类改造主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的“三旧”改造项目。

涉及历史文化街区、历史文化名村以及历史文化遗产建筑的，不适用拆除重建类改造。

非拆除重建类改造（微改造）主要分为综合整治类改造、功能改变类改造、局部加建类改造、历史文化保护类改造和生态修复类改造。

是针对原有上盖物年代较新、质量较好的项目，在维持现状建设格局基本不变的情况下，通过改变功能、加建扩建、局部拆建、节能改造、完善公建配套设施、修缮与维护历史建筑等方式实施的改造；

或通过土地整治、拆旧和复垦等，恢复生态景观用途、作为农用地使用的改造。

具体项目的改造类型由区住建局按照省市的相关规定在项目的《建设用地规划条件告知书》中予以明确。

第九条政府组织实施的“三旧”改造项目涉及以下两种情形：

（一）因城市基础设施、公共设施建设需要或因实施城市规划、成片连片改造等需要，可由政府组织实施改造；

（二）纳入“三旧”改造范围内的国有企业、大亚湾区各类资产经营公司名下土地需与他方合作实施改造的，应由政府组织实施。

政府组织实施改造的项目，应由政府依法收回、收购土地使用权，并通过招标拍卖挂牌等公开方式确定项目改造主体。

第十条土地权利人自行改造或合作改造。

鼓励土地权利人自行进行改造，也可由相邻各地块的土地权利人共同成立项目公司合作改造。

土地权利人自行改造的项目，以其自身作为改造主体；

相邻各地块的土地权利人合作进行改造的，应以各方共同成立的项目公司为改造主体。

第十一条市场主体实施改造。

改造范围内的所有权利/权益主体可通过签订搬迁补偿协议、收购归宗、以房地产作价入股、联营等方式将房地产相关权益转移到单一的市场主体（包括项目公司）实施改造，由该市场主体进行集中拆迁和改造。

市场主体实施的“三旧”改造项目，在取得改造范围内的所有土地和地上建筑物权益后，可按照与各权益人签订的相关协议约定，由该市场主体（包括项目公司）作为改造主体。

第十二条旧村庄改造中，农村集体经济组织可以自行改造或者选择市场主体合作改造，也可根据本细则第九条第

（一）款规定，由政府组织实施改造。

农村集体经济组织自行改造的，以该农村集体经济组织或其成立的全资子公司为改造主体。

农村集体经济组织选择与市场主体合作改造的，应当经70%以上村民代表或户代表表决通过后，通过农村集体资产交易平台公开选择确定合作方。

可由农村集体经济组织与公开选择确定的合作方共同成立项目公司作为改造主体；

也可由农村集体经济组织与公开选择确定的合作方共同约定其中一方作为改造主体。

第十三条改造用地申请入库应当符合以下要求：

（一）经全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地，且在2009年12月31日前已实际建设使用，地块上盖物（上盖物：

指不可移动的建筑物，集装箱、果树、石头、砖块等均不属于上盖物）基底面积占入库单元地块面积比例达30%以上；

（二）上盖物占地比例虽不足30%，但符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明的规划条件的。

其中是否符合建设用地规划许可证载明的规划条件，由区住建局出具书面文件认定；

是否符合土地供应法律文书载明的规划条件，由区国土资源分局出具书面文件认定；

（三）如上盖物占地比例不足30%的，土地权利人/权益人向区住建局提出申请，由区住建局召集区国土资源分局及相关职能部门进行讨论，区住建局根据土地权利人/权益人的申请、会议讨论结果按照实际上盖物占地面积及30%的比例返算可申请入库的土地面积。

区住建局需出具书面的规划意见，明确返算后可申请入库的土地具体位置、面积、范围和边界等。

对于剩余部分的土地可由政府完善相关手续后依法纳入土地储备，并对原土地权利人给予合理补偿；

（四）虽“二调”认定为非建设用地，但最新的土地利用现状图认定为建设用地，且实地在2009年12月31日前已实际建设使用且符合上盖物比例要求的，可凭有关证明材料按规定申请办理入库手续；

（五）生态修复类改造项目，如规划用途为非建设用地的，申请入库时必须由相关主管部门出具该项目属于生态修复类型的证明材料。

（六）符合省、市相关文件规定的其他要求。

第十四条下列土地不符合申请入库的条件：

（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划和区域生态控制线的，以及未纳入“三旧”改造专项规划的；

（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的；

（三）权属有争议的；

（四）土地存在抵押登记、地役权登记、查封登记或以其他形式限制土地权利的；

（五）属于边角地、夹心地、插花地以外的空地；

（六）已纳入闲置土地调查范围的；

（七）其他不纳入“三旧”改造范围的情形。

第十五条根据“三旧”改造专项规划，综合考虑用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理划定改造单元。

“三旧”改造项目须以改造单元的形式进行申请，一个改造单元可以包含一种或多种改造类型。

申请入库的地块应当以宗地为基本单元。

对无合法用地手续的地块，按照历史用地协议约定的用地范围、规划功能单元、道路、河流及产权边界等因素合理确定入库地块范围。

此外，有确定权属界线的，以《地籍调查规程》（TD/T1001）定义的宗地为基本单元；

宗地数量超过3宗（含3宗）、相邻且连片、合并面积不小于3公顷的，可合并作为一个整体单元入库。

第三章改造规划与实施计划

第十六条“三旧”改造工作应当按规划实施，并且实行年度实施计划管理。

其中“三旧”改造规划包括“三旧”改造专项规划和项目单元规划。

第十七条“三旧”改造专项规划依据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市总体规划以及区域生态控制线规划等编制，内容包括改造区域、改造目标、功能定位、用地布局、配套设施布局、道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

“三旧”改造专项规划期限为5年，分年度实施。

第十八条“三旧”改造项目单元规划按控制性详细规划的编制程序进行编制，并且达到控制性详细规划及城市设计深度，具有修改控制性详细规划的效力，可直接覆盖改造范围内的控制性详细规划，可作为规划行政许可的直接依据。

“三旧”改造项目若直接依据控制性详细规划实施或通过调整控制性详细规划后实施的，无需再编制项目单元规划。

第十九条“三旧”改造项目单元规划应当符合现行“三旧”改造专项规划和有关技术规范要求，优先安排公益性用地（包括城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性项目用地，以及红线退缩用地等），协调平衡改造各方利益，保护和传承城市文脉、特色风貌和历史价值。

规划内容应包括具体改造范围、改造类型，明确具体功能布局、规划指标和强度控制要求，落实公建配套（包括基础设施、公共服务设施或其他公益性项目）等。

第二十条“三旧”改造项目的《建设用地规划条件告知书》应当由区住建局根据“三旧”改造专项规划、项目单元规划或改造范围内的控制性详细规划出具。

第二十一条旧厂房、旧城镇改造涉及将工业用地等土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的，在项目的《建设用地规划条件告知书》中应当明确改造主体向政府无偿移交的公益性用地的种类、比例、具体位置、面积等。

原则上公益性用地的比例不低于该项目用地总面积15%，如《建设用地规划条件告知书》中确定改造项目无需足额移交15%公益性用地的，应同时在《建设用地规划条件告知书》中明确改造主体需通过补缴地价款或无偿移交建成的公建配套设施的方式实现公益性用地移交。

《建设用地规划条件告知书》中确定应移交公建配套设施的，应同时明确移交公建配套设施的类型、位置、面积、具体要求，以及公建配套面积折抵应移交的公益性用地面积的标准等。

第二十二条全区“三旧”改造专项规划、项目单元规划由区住建局统一编制，报区管委会审核，并上报市政府批准。

第二十三条区“三旧”改造工作领导小组办公室（以下简称：

区“三旧”办）每年根据省下达的年度改造任务，结合本区土地开发强度和“三旧”改造潜力统筹制定本区的年度改造任务。

区“三旧”办结合本区的实际情况，制定年度实施计划，报区“三旧”改造工作领导小组批准，并向市“三旧”改造主管部门备案。

第二十四条编制“三旧”改造专项规划、项目单元规划和年度实施计划应当按规定公示。

第四章三旧改造申请手续

第二十五条入库申请应当经项目所在地街道办初审后向区“三旧“办提交，由区”三旧“办进行土地权属初审并出具土规、地类、影像图，再去函征求区住建局、国土资源分局、环保局、工贸局、社管局等相关部门的意见，由区“三旧”办汇总相关材料后组织各相关部门会审，会审通过后再逐级上报市“三旧”办进行审查，并向省国土资源厅备案。

第二十六条除需报市完善征收手续的历史用地可同步上报市标图建库审核外，其他项目用地必须在“三旧”改造的入库申请通过市“三旧办”审查，且纳入市“三旧”改造标图建库范围后，拟实施改造主体方可向区“三旧”办提出改造申请，申请同时应当提供改造范围内土地和地上建筑物的相关材料（包括土地和地上建筑物的基本情况、权属、实际用地时间的材料等）。

第二十七条土地权利人/权益人委托专业测绘机构对申请改造范围内土地和地上建筑物的位置、范围、面积、权属情况及其他现状情况等进行前期权属调查，并将申请材料和权属调查结果提交区“三旧”办，由区“三旧”办去函有关主管部门对土地和地上建筑物的基本情况、权属、实际用地时间等事项进行审核、出具意见。

（一）改造用地已经办理了土地使用权登记、领取《国有土地使用权证》或《不动产权证书》的，或者虽未进行土地使用权登记，但土地权属人已经取得用地批准文件、签订《土地使用权出让合同》的，由区国土资源分局审核土地基本情况、权属、实际用地时间以及土地抵押登记、地役权登记、查封登记等，出具意见并附相关证明材料；

（二）改造范围内地上建筑物已经办理所有权登记、领取了《房地产权证》或《不动产权证书》的，由区房