房地产行业融资问题的研究Word文档格式.docx

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专　　业

Specialty

会计学

班级

Class

　双学位1班　

学号

Number

论文（设计）作者

AuthorofThesis（Design）

论文完成日期

Date

2011年10月20日

论文（设计）指导教师

Advisor

指导教师职称

TheTitleofAdvisor

教授

摘要

房地产业作为国民经济支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用。

同时房地产业作为一个典型的资金密集型产业，充足的资金支持对房地产业发展至关重要。

随着我过房地产投融资体制的不断变化和国家对房地产业的宏观调控，房地产企业的资金链面临着日益严峻的挑战。

如何解决房地产业的资金瓶颈，已是每个房地产企业都面临的有待解决的重大问题。

目前，我国的房地产企业主要依靠银行贷款解决资金需求，有少量大型企业开始上市融资。

但是，仅仅以这两种方式并不能很好的解决资金需求，尤其对中小房地产企业更是如此，于是房地产基金，房地产投资信托以及金融创新应运而生。

本文简明概述了目前房地产融资渠道，提出了房地产融资问题的现状以及形成问题的主要原因，并提出了完善房地产管理的相应策略，例如建立组合式融资模式等等。

这样才能更好的解决融资困难的问题。

关键词：

融资渠道；

金融市场；

房地产企业；

管理策略；

融资需求；

融资风险

Abstract

Asatypicalhighinput,high-risk,high-yieldcapital-intensiveindustries,realestate,financialmarketsarehighlydependentonthenatural,andslowdevelopmentofrealestatefinancingrealestatemarketisboundtodragonthehealthydevelopmentofnormalsupplyoftherealestatemarketisnotconducivetostabilizerisingprices;

Atthesametime,inresponsetofinancialdifficulties,therealestateindustryhavestartedtoexploreawiderangeoffinancingchannels,therealestatefinancehasbecometheindustry'

smosttalkedaboutissuesthatcanestablishassoonaspossiblewhetherthemulti-channelfinancingsystem,accesstoadequatefinancialsupport,hasbecomethekeytorealestatedevelopment.Throughseveralroundsofmacro-economiccontrol,themonetarytightening,thedeveloperofthefinancingissuehasbecomethemostimportantissueforsurvivalanddevelopment,whichcallsfordeveloperstorelyonbankloansfromthefinancingtoturntodiversifyalittle.Thefaceofstrictlandpolicyandtheadversefinancialpolicies,thedomesticrealestatedevelopersinthefinancingstrategyandtacticsmaybeaqualitativechange.Financemastercontrol,whichcanincreasetheGroup'

sdevelopmentandgrowthmomentum,thegroupobtainedbytherapiddevelopmentoffinance.Insteadfinancingoutofcontrol,willinevitablyaffecttheGroup'

sreputationandhealthyandstabledevelopment,willgivetheGroup,creditors,thestate-ownedassetlosses.Kejianfinancingforrealestatedevelopmentgroupisveryimportant,butinamarketeconomyinChinaundertheimpactofmanyfactorsthatrealestatefinancegroup?

thisarticlewereanalyzed.

Keywords:

financingrealestatefinancialmarkets,financetheirliquidityneeds

FactorAnalysis

目录

一、房地产融资渠道日趋多元化1

（一）银行贷款1

（二）上市融资1

（三）房地产债券融资2

（四）夹层融资2

（五）房地产信托3

（六）海外地产基金3

（七）房地产信托投资基金（REITS）4

（八）其他方式4

二、目前我国房地产业融资问题现状6

（一）缺乏多层次房地产金融体系6

（二）房地产金融市场的监管和调控机制尚不完善6

（三）对融资风险认识还存在不足6

三、造成我国房地产业融资问题的主要原因7

（一）金融市场结构不健全7

（二）宏观环境滞后7

（三）间接融资过多8

（四）投资增长过快8

四、完善房地产业融资管理策略8

（一）探索建立组合式融资模式8

（一）加快和完善房地产金融市场，为房地产业提供金融支持9

（二）加强日常融资管理,控制融资风险10

总结11

致谢12

参考文献13

目前我国房地产业存在融资压力大、融资渠道单一的问题。

这里既有房地产金融市场不发达和宏观调控政策的影响，也有企业自身的原因。

笔者根据中国企业的实际经验，提出国内房地产企业应利用海外资金长期看好国内房地产业的良机，积极与海外资金合作；

同时不断提升自身管理能力，提高资金管理效率，加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。

一、房地产融资渠道日趋多元化

（一）银行贷款　

房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费等活动油罐的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

至今银行贷款仍然是我国房地产最主要的融资渠道，至少70％以上的房地产开发资金仍然来自商业银行系统。

而这种以银行为主导的单一融资模式必然会把整个房地产业的风险完全风险集中到银行身上，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。

在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的。

然而，这新的一年中，作为房地产融资主渠道的银行，内对各路新融资方式的挑战，外临外资银行等强敌逼近，其江湖老大的地位却依然难以撼动。

当然，银行融资门槛将越来越高，银行贷款在房地产资金链中的比例会逐渐减少：

非银行融资渠道将加速放开，直接融资和证券化融资加快不仅是银行为了减低自身的风险，银行信贷衍生品和非信贷类的融资品种层出不穷且不断完善。

房地产市场快速发展，大量的资金自然而然会进入房地产市场，以银行为主导的模式主要会使今后金融市场面临一系列的问题，无论是对企业还是对个人。

根据我们现在房地产市场的经营状况，在目前的情况下，房地产以银行为主导的模式，短期内不会改变。

当然我们以银行为主导的方式，并不会说完全是单一的方式，融资渠道多元化，融资市场多元化，肯定是今后一段时间内要进行的，比我们想象的肯定要快。

（二）上市融资　

理论上讲，公开上市是最佳途径，因为直接融资，可从容化解金融风险，降低企业融资成本，改善企业资本结构。

但是，房地产企业上市非常困难，因为它的赢利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出的状况，难以达到上市要求。

据统计，到2004年初，已有北京天鸿宝业房地产股份有限公司、金地集团、上海复地等60多家房地产企业实现了在证券市场上市融资。

当然，大部分房地产企业都是通过买壳、重组来上市。

买壳上市就是指一些非上市公司通过收购一些业绩较差，筹资能力弱化的上市公司，剥离被收购上市公司的不良资产或其他资产，注入自己的优质资产或其他资产，形成新的主营业务，从而实现该公司间接上市的目的。

房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。

一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。

因为房地产行业本身的这种资金密集型、周期性、受政策影响比较大的特点，房企借助资本市场会成为一个趋势。

但因为房地产泡沫，房地产企业直接上市面临监管层大量的法律法规的屏障。

因此，很多好的房地产公司一直在寻求香港、新加坡上市。

其余的则考虑通过借壳上市打开资本市场的通道。

（三）房地产债券融资

房地产债券是企业债券中的一个组成部分。

我国房地产企业发行企业债券并不多见。

房地产债券最先出现在1992年，从我国目前来看，由于发债主体资格的严格要求和债券市场的发展状况，房地产开发企业利用债券筹资的渠道同样并不畅通。

2004年伴随《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》出台，国家对于债券融资的态度会有实质性改变，因此房地产开发企业的债券融资空间将会增大。

按照我国“大力发展资本市场、扩大直接融资比例”的发展思路，2006年债券市场的发行量将有一个大的增长已成必然。

而像短期融资券、企业债的发行更有可能成倍增长。

因此可以相信，包括短期融资券、可转换债券在内的债券市场将成为2006年房地产公司除银行外最可能企及的方式。

当然，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。

（四）夹层融资

“夹层融资”（mezzaninefinancing）是指从风险与收益角度来看，介于股权与债权之间的投资形式。

“夹层融资”可创新的金融产品很多，一部分可以转让咸股份，一部分可以转让成债券；

在结构上，可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。

因此，其灵活性非常适合于房地产业。

“夹层融资”模式大致分为四种：

第一种是股权回购式，就是