大学物业接管方案Word文档下载推荐.docx

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四、接管计划

1、成立工作机构

A、领导小组成员：

丁宫慈、张柳。

领导小组职责：

（a）负责交接工作的组织领导和协调；

（b）负责重大问题的决策；

（c）落实具体工作人员和经费（查验工具、辅助设备）；

（d）负责全部物资盘点交接的监管和指导。

B、工作小组成员：

项目经理、行政、财务、客服、工程维修、保洁、绿化各部门负责人共计16人组成

工作小组职责：

（a）负责各部门（或区域）房间、物资、设备的清点和交接；

（b）物业公司、后勤处、校方（相关学院和职能部门）三方代表一起清点各楼栋的房间、物资、设备，三方在盘点交接清单上签字确认；

（c）负责按交接内容按时完成各项工作（具体内容见：

交接内容、时间及人员安排）

2、前期准备工作

（a）集团提前协调调配相关人员，对于各专业口负责人提前发布招聘信息，筹备人员；

（b）交接前物资准备，制定物资需求申请并提前采购到位；

（c）交接前提前对原始资料进行收集（蓝图，包括电子CAD图纸、规划设计图、施工变更记录等资料）和设备基础资料（设备出厂说明书、生产日期、使用说明、设备代码等）

（d）对重点部位或设备建立照片档案。

3、交接原则

平稳移交、求同存异、先易后难，区分轻重缓急，以现状移交为主；

做好协调配合，各部门妥善处理问题。

4、交接内容、时间及人员安排

序号

工作内容

开始时间

完成时间

配合部门

责任人

1

成立学校物业接管小组，组长1人、副组长1人、行政组2人、财务组3人、客服组3人、工程组4人，保洁组2人、绿化组2人

10月1日

11月1日

集体运营

丁功慈、张柳

2

确认学校工程队供方相关合同，原件存档，复印件备份

11月7日

后勤工程队

行政组

3

确认学校客服中心供方相关合同，原件存档，复印件备份

11月8日

11月10日

客服中心

4

确认学校绿化队供方相关合同，原件存档，复印件备份

11月11日

11月13日

后勤绿化队

5

确认学校保洁队供方相关合同，原件存档，复印件备份

11月14日

11月15日

后勤保洁队

6

统计学校工程队费用成本、应支出欠款额

财务组

7

统计学校绿化队费用成本、应支出欠款额

8

统计学校保洁队费用成本、应支出欠款额

9

统计学校客服中心队费用成本、应支出欠款额

10

确认学校工程队服务范围、人员岗位编制

11月3日

工程组

11

确认学校工程队工作流程、标准、

11月4日

11月6日

12

统计学校工程队工具清单、管理用房数量及位置

11月9日

13

确认学校工程队各设备房位置，使用功能、关键控制点

14

统计学校工程队设备明细、设备功率、使用年限

11月12日

15

确认学校保洁队服务范围、人员岗位编制

保洁组

16

确认学校保洁队工作流程、标准、

17

统计学校保洁队设备、工具清单、管理用房数量及位置

18

确认学校绿化队服务范围、人员岗位编制

绿化组

19

确认学校绿化队工作流程、标准、

20

统计学校绿化队设备、工具清单、管理用房数量及位置

21

统计绿化苗木清单，绿化管理面积、绿化取水点、控制点

22

确认学校客服中心队工作人员编制

后勤客服中心

客服组

23

确认学校客服中心服务范围

24

确认学校客服中心工作流程、标准

25

确认学校客服中心设备清单、登记台账、软件操作方法

26

统计分析各部门工作情况，存在问题、解决方案

11月20日

集团运营

丁宫慈、张柳

27

制定学校物业服务合同并经法务、学校确认（合同内容包括服务内容、服务标准、合同金额、考核标准等）

11月26日

集团法务

28

和学校签订物业服务合同

11月27日

11月30日

29

完成接管学校物业服务中心、环境中心，各部门同步进行

12月1日

12月10日

接管组成员

30

正式开始运营管理

12月11日

合同截止日期

张柳

31

优化组织架构，并按新的组织架构进行人员调整

合同签订一个月内完成

物业公司

项目经理

32

按新的组织架构进行人员岗位进行制定各岗位工作流程、标准并实施

合同签订两个月内完成

33

完成制定ISO9001:

《质量管理体系》、ISO14001《环境管理体系》、ISO18000《职业健康及安全管理体系》“三体系”，并按体系标准进行执行

34

根据学校的实际情况进行反馈“三体系”文件的进行情况，并按反馈结果进行修改，并按修改后的标准执行

合同签订六个月内完成

35

申报ISO体系认证，并顺利通过，取得认证证书

合同签订一年内完成

36

达到郑州市物业管理示范校区的管理标准

五、数据分析及风险防范

1、原始资料收集（蓝图，包括电子CAD图纸、规划设计图、施工变更记录等资料）和设备基础资料（设备出厂说明书、生产日期、使用说明、设备代码等）是否能配合搜集到；

2、交接期间避免遭遇管理空档；

3、统一思想、高度重视，确保人员充足。

交接通讯录人手一份，保障信息畅通无障碍；

附件一：

服务目标

1、管理目标

结合学院校区项目实际情况，其管理目标定位为：

以服务教学，服务师生为已任，提供优质、高效、全方的物业服务。

在教学保障、校园环境保障、学生公寓保障、文化氛围营造、服务水平等方面成为高等院校物业管理的典范。

该物业一经全面接管，公司将按专业化的标准经营，制定ISO9001:

其物业管理目标如下：

A、在全面接管后二年内，在物业符合政府规定的考评条件下，达到郑州市物业管理示范校区的管理标准；

B、在全面接管后三年内，该物业达到河南省物业管理示范校区物业管理标准；

C、在甲乙双方共同努力下，创造共赢的经济成果。

2、质量目标

A、在合同期内达到制定物业管理服务工作计划，做到有计划、有检查、有考核、有汇报。

管理服务工作服从学校的管理监督和指导，积极配合学校各部门开展各项工作，达到实现以下目标：

●环境卫生实行动态保洁、环境卫生满意率在95%以上；

●房屋及公共配套设施报修及时率100%以上；

●除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，楼内及配套设施、机电设施设备完好率100%以上；

●师生和学校对物业管理服务满意率在90%以上；

●有效投诉率低于0.5%；

●有效投诉处理率达100%；

●环境卫生、消杀达标率为98%以上；

●进一步规范和完善24小时值班制度；

●制定完善系统的培训计划，切实提高员工队伍的整体素质，确保持证上岗率达100%。

附件二：

服务项目（内容）

1、物业配套设施、水电设备的管理

负责物业范围内所有土建、机电设备、给排水、外装饰、课室设备、宿舍设施、办公电器设备的管理与维护；

会议设备系统、通信设备系统的管理与维护。

其中，关键区域的设施设备管理与维护在学校指定专业技术人员的指导下实施。

A、负责高、低压变配电设施、设备的日常管理、使用和一般性维修。

按照变压器、配电柜管理规范和标准每2小时进行巡查，并做好记录。

B、建筑主体及内外装饰的日常管理以及配套设施的日常管理、养护和一般性维修。

包括各层办公室、会议室、宿舍、实验室、图书馆、体育场（馆）、地下室（车库、人防工程）、屋顶、内外墙面、地面、楼梯走道、走廊、电梯厅、层间大厅、天花、洗手间、茶水间、阳台、门窗门锁，防火门、围栏等等。

C、物业共用设施和附属建筑物、构筑物的一般性维修、养护和管理，包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池井。

D、除电房以外的所有水、电设备设施，全部机电设备设施的日常管理、保养和一般性维修工作。

包括：

给排水系统、照明及动力电系统、空调系统、电梯系统、会议设备系统、通信设备系统、各层开水器等。

（a）给排水系统（大修除外）：

雨水管、排污管、给水管、天面水池、集水泵、进水泵房、进水阀门等全部水系统的日常管理、保养、一般性维修和急修。

（b）照明及动力等电力系统：

包括低压配电房末级开关后的电力系统。

各校区内外照明、开关插座、所有配电房，母线排及各线路的一般性保养、检查、维修和更换工作。

（c）空调系统：

做好空调系统管理维护工作。

（d）电梯系统：

日常使用、管理和困人的紧急处理。

负责监督、配合电梯专业维修保养公司的维保工作。

（e）会议设备系统：

负责所有会议室的会议设备系统的使用、调试、检修、保养和管理，发