355房地产宏观调控问题研究及策略分析1.docx

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355房地产宏观调控问题研究及策略分析1

房地产宏观调控问题研究及策略分析

（1）

摘要

我国房地产市场宏观调控政策是收到了一定的成效的，主要表现在“过热”的房地产开发投资明显“降温”，投机“炒房”得到有效遏制，开发商“囤地”受到打击等等，但政策的作用效果还远远没有达到一劳永逸的程度，不断攀高的房价就是最明显的证明。

政策力度不够、调控面窄是政策效力不足的深层次原因。

在本文中，笔者通过对我国现行房地产政策效果的分析与评价，全面考察了处于不断调控下的我国房地产市场发展现状，意欲通过对处于宏观调控房地产业的考察，揭示中央房地产市场宏观调控政策的实际效果，并针对房地产市场发展现状，为政府加强进一步的宏观调控，提出了自己的建议。

关键词：

房地产，宏观调控，政策

引言

在改革开放的三十年里，我国国民经济取得了飞速发展，人民生活水平不断提高，土地使用制度改革和城镇住房制度的改革不断深化并取得了实质性进展，住房建设步伐加快，居民居住条件有了较大改善。

以住宅为主的中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。

房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。

我国的房地产市场是在政府决定进行住房制度改革，停止福利化分房，实施住房的商品化、货币化、社会化后才开始起步。

房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，房地产行业连续高速的增长带动了煤炭、电力、钢铁、金融、运输等相关行业的发展，促进了我国的经济增长，推进了城市化的进程，改善了城市部分居民的居住条件，成为我国经济发展的新的支柱产业。

目前由于房价飞涨，国内中等收入阶层的房贷压力越来越大，甚至已经超过了很多人的经济承受能力。

作为城市消费的主要群体，中等收入阶层正日益收缩消费。

不断上涨的高房价已脱离了正常的市场运行轨道。

我国政府针对这种情况对房地产采取了诸多宏观调控措施，本文就我国的房地产宏观调控措施进行分析，针对我国房地产现状和存在的问题提出措施。

一、我国房地产宏观调控的背景描述

（一）房地产业的概念及特点

按照国际行业分类标准，房地产业是为城乡居民提供居住服务的行业，它属于第三产业。

它是20世纪中叶发达国家住房市场饱和后，为适应人口和职业流动的需要，成为专事存量资产流通的一个服务性行业，其产业范畴包括房屋和土地开发经营、经纪代理、评估咨询、管理服务等。

但我国房地产业涵盖的范围较宽，除上述领域外，还包括了房屋开发建筑和装饰修缮等部分建筑生产活动的内容。

其原因是我国房地产业起步时期正处于住房严重短缺的年代，建造住房满足民需是当前的主要任务。

因此，我国房地产行业从萌芽起就带有强烈的货物生产型体制色彩，是跨越建筑生产和房地产经营两个行业的广义房地产业，具有以下特点：

1、房地产业的区域差异大、级差收益明显。

我国是一个幅员辽阔、各地区社会经济发展水平极不平衡的国家。

现实的地区差异使房地产业经济活动在地区差异方面相当巨大，而且这种差异将会随着地区经济的发展变化处于不断的变动和发展之中。

房地产业自身这种区域性的产业特征，会使得各个地区房地产价格、房地产业及其房地产企业的收益有较大的区别，从而形成明显的级差收益现象。

2、高度综合性和高度关联性。

房地产业的综合性和高度关联性体现在它是横跨生产、流通和消费的产业部门。

3、高投资、高收益、高风险。

房地产业的经济活动过程，是大量资金的投入及其运作过程。

与其他行业相比，房地产业是一个高投资的行业。

但同时，因为房地产业的投资数量巨大、投资周期相对较长、资产变现能力差、受宏观经济和政策影响较大，因此容易出现较大的价格波动变化，其涉及到的风险如金融风险、财务风险、政策风险等既较为复杂又往往牵一发而动全身。

因此，房地产业也是一个高风险的行业。

4、对国家政策和法律制度具有很强的依赖性。

其产业的特殊性和产品的特殊性使国家的投资政策、财政税收政策、金融政策，土地政策、住房政策决定和影响着房地产业的发展。

5、在相当程度上关系到社会和政局的稳定。

房地产业以其独特的功能在社会稳定中发挥着相当重要的作用。

住房问题是一个社会生活水平和社会保障的重要标志，在一定情况下，房地产还成为一种政治问题，关系政局的稳定。

（二）房地产源头市场的发展现状

土地是房地产业发展必须依赖的根本，土地市场是房地产市场体系的源头市场。

改革开放以来，在我国房地产行业调控政策的指引下，土地市场发生了重大变化，其建设也取得了很大成效：

在全国全面实行了国有土地有偿使用制度；确立了新的土地储备制度：

土地公开交易的市场服务体系初步形成。

1.土地开发面积。

随着房地产业的迅速发展，我国的土地开发面积逐年加大，而上地资源是有限的，很多开发商从2003年开始大量囤积土地，2010年，据国家统计局对3000家重点房地产企业的调查，近1/3房地产开发企业拥有土地储备。

2003年以来，全国土地购置面积、开发面积以及囤积面积如表1所示：

表1房地产开发企业（单位）土地开发及购置

单位：

万平方米

年份

本年完成开发土地面积

土地购置费用

（亿元）

待开发土地面积

本年购置土地面积

1998

7730.1

375.4

13530.7

10109.3

1999

9319.6

500.0

13505.2

11958.9

2000

11666.1

733.9

14754.8

16905.2

2001

15315.8

1038.8

14582.1

23409.0

2002

19416.0

1445.8

19178.7

31356.8

2003

22166.3

2055.2

21782.6

35696.5

2004

19740.2

2574.5

39635.3

39784.7

2005

22676.2

2904.4

27522.0

38253.7

2006

27128.4

3814.5

37523.7

36573.6

2007

27566.2

4873.2

41484.0

40245.8

2008

28709.8

5995.6

48161.1

39353.4

2009

23037.4

6023.7

32816.5

31909.5

从表1可以看出，我国的土地购置面积以及开发面积基木上呈现逐年增加的现状，而且有大量的面积被开发商囤积起来。

2、上地价格。

上地是不可再生资源，其稀缺性决定了它的昂贵性。

从2000年至2010年，全国土地交易价格指数华本呈现逐年上升的现状。

表2土地交易价格指数

年度

总指数

各类用地

居民住宅

工业

商业、旅游、娱乐

其他

2009

105.40

106.40

102.20

106.00

106.20

2008

109.40

111.30

103.70

111.10

105.50

2007

112.30

113.70

105.90

113.00

103.80

2006

105.78

106.03

104.68

106.40

103.48

2005

109.05

110.25

103.60

107.90

106.73

2004

110.10

111.60

104.30

110.40

105.50

2003

106.90

112.00

101.30

104.90

104.40

2002

106.90

107.70

100.40

107.00

107.00

2001

101.70

102.20

100.80

101.20

101.70

（三）房地产开发市场现状

1、房地产的开发投资规模。

房地产开发市场是连接土地市场与销售市场的纽带，房地产开发投资是全国固定资产投资的重要组成部分。

2000年以来，全国房地产开发投资额与全社会固定投资总额的具体情况如下，见表2。

从表中数据看，房地产投资增长要快于全社会固定资产投资的增长，而且房地产开发投资额占全社会固定资产投资的比重呈逐年上升趋势。

表3全国房地产开发投资额与全国固定资产投资额的比例

指标

2008

2009

2009年比上年增长（%）

投资总额（亿元）

172828.4

224598.8

30.0

按城乡分

城镇

148738.3

193920.4

30.4

#房地产开发

31203.2

36241.8

16.1

农村

24090.1

30678.4

27.3

#农户

5951.8

7434.5

24.9

按构成分

建筑安装工程

104958.9

138758.3

32.2

设备工具器具购置

40594.1

50844.2

25.3

其他费用

27275.5

34996.2

28.3

按三次产业分

第一产业

5064.5

6894.9

36.1

第二产业

76961.3

96250.8

25.1

第三产业

90802.7

121453.1

33.8

投资资金来源（亿元）

182915.3

250229.7

36.8

国家预算内资金

7954.8

12685.7

59.5

国内贷款

26443.7

39302.8

48.6

利用外资

5311.9

4623.7

-13.0

自筹资金

118510.4

153514.8

29.5

其他资金

24694.4

40102.6

62.4

建设规模（亿元）

建设总规模

498441.0

647024.1

29.8

在建总规模

388122.0

500444.4

28.9

在建净规模

184516.6

246082.2

33.4

房屋建筑面积（万平方米）

施工面积

632261.0

754189.4

19.3

#住宅

364354.4

431463.2

18.4

竣工面积

260307.0

302116.5

16.1

#住宅

159404.6

184209.5

15.6

注：

1.投资资金来源为财务拨款数，各项相加不等于投资总额。

2.增长速度未扣除价格因素。

2、房地产开发的资金来源。

房地产行业是资金密集型行业，它的开发需要大量的资余。

2008年全国房地产开发企业到位资金21178.5亿元，比上年增长23.4%，增幅比上年回落7.4个百分点。

前三大资金来源是定金和预付款、房地产开发企业自筹资金和国内贷款。

其中，定金和预付款同比增长4.8%，增幅比上年下降40.6个百分点。

国内贷款同比增长21.4%，增幅比上年增加203个百分点。

此外，债券融资额从2007年的0.19亿元增加到2008年的5.61亿元。

2008年1至5月，全国房地产开发企业到位资金9624亿元，同比增长24.1%，增速比房地产开发投资高出2.3个百分点。

其我国内贷款2188亿元，增长42.9%，增幅比去年同期提高342个百分点，增长速度连续5个月保持在40%以上；企业自筹资金3252亿元，增长25.7%；利用外资117亿元，增长4.7%；定金及预收款2640亿元，比去年同期下降10.5%，连续5个月负增长。

可见，房地产开发的资金主要还是依赖于国内贷款。

（四）房地产销售市场现状

1、价格持续上涨。

在房地产销售市场上，商品房价格持续上涨，2000年以来我国城市商品房销售价格指数如下。

表4房地产价格指数

项目

2000

2005

2006

2007

2008

2009

土地交易价格指数

100.2

10