写字楼物业经营管理.docx

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写字楼物业经营管理

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第十章写字楼物业经营治理

（一）考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对写字楼及写字楼物业治理、写字楼租赁治理、写字楼安全与风险治理，写字楼物业治理企业选择与评价方法的熟悉程度，以及对写字楼物业经营治理的能力和知识水平。

（二）考试差不多要求

掌握：

写字楼租金确定与调整的方法和特点，写字楼经营治理绩效评价的指标与方法。

熟悉：

写字楼的特点，写字楼物业治理的工作模式和治理内容，写字楼租户选择的方法，写字楼的租约制定，写字楼物业治理企业的选择标准。

了解：

阻碍写字楼分类的因素，写字楼治理的策略，写字楼安全与风险治理。

第一节写字楼及写字楼物业治理

一、写字楼物业的特点-熟悉

本书第一章差不多就写字楼的概念进行了界定。

写字楼物业的特点，要紧集中在以下几个方面：

1．所处区位好，规模大

2．多为现代化的高层建筑

3．功能齐全、配套设施完善

4．多由专业物业治理企业治理

5．保持产权的完整性是写字楼物业保值增值的关键

二、阻碍写字楼分类的因素－了解

按照写字楼的使用方式不同，可将写字楼分为自用型写字楼和租售型写字楼。

自用型写字楼是为特定用户量身设计建设的、仅供其独占使用的写字楼空间。

按照写字楼物业所具备的功能差异，可将写字楼分为：

（1）单纯型写字楼，即写字楼差不多只有办公一种功能，没有其他功能（如展示厅、餐饮等）；

（2）商住型写字楼，这种写字楼既提供办公又提供住宿，其中一种是办公室内有套间能够住宿，另一种是楼的一部分是办公，楼的另一部分是住宿；（3）综合型写字楼，指以办公为主，同时又有其他多种功能，如公寓、餐饮、商场、展示厅等的写字楼，但其中用作办公部分的面积最多。

但写字楼市场上通常将写字楼分为甲、乙、丙三种类型。

阻碍写字楼物业分类的因素进行简要的分析。

1．位置

2．交通方便性

3．声望或形象

5．大堂

6．电梯

7．走廊

8．写字楼室内空间布置

9．为租户提供的服务

10．建筑设备系统

11．物业治理水平

12．租户类型

三、写字楼物业治理的目标－无要求

（一）宏观目标

通过物业治理充分发挥写字楼的形象性作用能够被称为写字楼物业治理的宏观目标。

（二）常规目标

写字楼物业治理常规目标集：

经营、治理、服务三位一体，互相渗透。

1．经营目标：

收益部分使用率最大化。

2．治理目标：

物业资产保值率和升值率最大化。

3．服务目标：

物业所有人与使用人中意率最大化。

（三）微观目标

写字楼的物业治理提出了九个方面的要求，分不为：

基础治理、房屋治理与维修养护、共用设备治理、共用设施治理、保安及车辆治理、环境卫生治理、绿地治理、精神文明建设和治理效益。

四、写字楼物业治理的工作模式－熟悉

写字楼物业治理关注的重点是：

租用建筑物的租户对其所使用的物业的环境感到中意，并希望接着租用本物业。

1．物业进展目标：

这是物业的市场定位。

在一宗空置的收益性物业查找合适的租户之前，物业治理师必须清晰地了解其所治理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位。

2．物业治理目标：

该目标的制定过程实际上是在物业进展目标和物业治理实际工作的各个方面之间找到一个现实的平衡的过程，尤其是租户治理和财务治理的目标与内容在制定战略性治理目标及其规划时应该专门好的协调。

3．租户治理：

也即承租人治理，其目的是为当前的租户在其承租本物业期间提供中意的服务，以使当前的租户在其租约期满后能够续租，同时也为物业制造一个良好的声誉，并以此来吸引新租户、提高市场竞争力和物业租金。

4．租务市场治理：

包括吸引和发觉可能的租户、对租户进行评估筛选并与其进行租约谈判，以最终签订租赁合同。

5．租赁期间治理：

要紧指租户履行租约义务的监督、制定有效的租金收取政策、服务费治理、租金调整和续租谈判和租期结束时的治理等工作。

6．人事治理：

包括聘用合格的工作人员、对职员进行上岗前的培训和尽可能稳定能干、有责任心、有贡献的职员。

7．建筑物治理：

包括确定适当的建筑物维修养护的标准、建筑物治理方法、对建筑物进行定期检查和公共设施设备的维修养护与治理。

8．财务治理：

业主投资于物业最要紧的是要猎取投资收益。

因此，治理和确保业主的财务收入是物业治理最重要的一个责任。

财务治理的要紧工作包括编制预算、处理纳税和保险事宜、以及财务档案治理。

9．经营状况评估：

物业治理企业经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发觉物业经营状况好坏的缘故。

物业治理企业应将分析的结果报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应以后的市场状况。

目前使用的要紧经营状况评估指标包括：

可能的租金水平与实际租金水平的比较；可能和实际的物业资本价值的增长；物业的竞争能力与其市场竞争对手的比较；资本回报率即年净收益与物业资本价值的比率；净收益即毛收益减去经营成本；空置水平；服务收费水平；租金拖欠和坏账情况；财务内部收益率；关于机构投资者来讲，本物业在其房地产投资组合中的位置。

五、写字楼物业治理的内容－熟悉

写字楼物业治理的工作内容，包括制定治理打算、物业市场营销、制定租金收取方法、物业维修养护、安全保卫、协调业主与租户的关系、组织与操纵等。

1．写字楼物业市场营销

2．制定租金收取方法

3．协调与业主和租户的关系

4．组织与操纵。

六、写字楼治理中的策略－了解

策略是实现目标的方法。

为了更顺利的达成写字楼的物业治理目标，以下若干工作策略是应该注意的。

（一）分时期提供物业治理服务，清晰界定服务范围

（二）确保提供“合同服务”，适时提供“超值服务”

1．合同服务与超值服务的区不

（1）合同服务是强制性的、必须提供的服务；超值服务是非强制性的、适当提供的服务。

（2）合同服务是原则性的，必须保证；超值服务是灵活性的，机动掌握。

（3）合同服务是业主服务需求期望值内的，是“雪中送炭”，是给业主送温暖，没有不行；超值服务是业主服务需求期望值外的，是“锦上添花”，是给业主送惊喜，适可而止。

2．正确处理合同服务与超值服务的关系

（三）合理保证非收益部分的使用需要

1．共用空间的合理配置

2．治理服务空间的合理配置

3．设备空间的合理配置

第二节写字楼租赁治理

一、写字楼的租户选择－熟悉

（一）租户的商业信誉和财务状况

（二）所需面积大小

常常要考虑以下三个方面的因素。

1．可能面积的组合

2．寻租者经营业务的性质

3．寻租者今后扩展办公室面积的打算

（三）需要提供的物业治理服务

二、写字楼租金的确定与调整－掌握

租金常常以：

每平方米可出租面积为计算基础。

假如租户初次装修其承租部分面积时的费用由业主垫付，租金内还可能包括业主垫支资金的还本付息。

物业的一些经营费用（如房产税、保险费、公共面积和公共设施的维护与维修）能够包括在租金内，也能够依照事先的协议另收，租户的电费能够依照其用电量由供电部门直接收取或由物业经营治理企业代收代缴。

物业经营治理企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素。

（一）计算可出租或可使用面积

在量测写字楼面积时有三个概念特不重要，即建筑面积、可出租面积和出租单元内建筑面积。

（二）基础租金与市场租金

租金一般是指租户租用每平方米可出租面积需按月或按年支付的金额。

写字楼的租金水平，要紧取决于当地房地产市场的状况（即市场供求关系和在房地产周期中处于过量建设、调整、稳定、进展中的哪一个时期）。

在确定租金时，一般应首先依照业主希望达到的投资收益率目标和其可同意的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。

当算出的基础租金高于市场租金时，物业经营治理企业就要考虑降低经营费用以使基础租金向下调整到市场租金的水平。

在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金，物业经营治理企业还可依照市场竞争状况来决定哪些经营费用能够计人租金，哪些经营费用能够单独收取。

在一定的市场条件下，某宗写字楼物业的整体租金水平要紧取决于物业本身的状况及其所处的位置。

但写字楼建筑内某一个体出租单元的租金则依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异，尤其是对高层建筑而言。

在许多都市的写字楼市场上，楼层高、视野或景观好的写字楼出租单元租金也较高。

物业治理师在确定各写字楼出租单元的租金时，常用位置较好的出租单元之超额租金收入来平衡位置不行的出租单元的租金收入，使整栋写字楼建筑的平均租金保持在稍高于基础租金水平上。

（三）出租单元的面积规划和室内装修

除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。

一般有四种选择：

由业主支付、由租户支付、业主和租户分担、业主支付后由租户在租约期限内按月等额偿还本息（作为租金的一部分）。

在市场状况有利于租户而非业主的情况下，为租户提供装修补贴，常常被业主或其物业经营治理企业用来作为吸引租户的手段。

不论如何安排装修费用的支付，业主和其托付的物业经营治理企业保留对整栋写字楼建筑进行统一装修或进行建筑物内部功能调整的权利，这有利于提高工作效率和降低装修的成本，也有利于保持整栋建筑的特色，保证租户的人住按划进行。

（四）租金的调整－掌握

关于租期较短的租户，可设定一租金水平，在租期中保持不变，而假如租户需要再次续租，需要按照当时的租金水平重新签订租约。

关于租期较长的租户（例如3～5年以上），为爱护业主和租户双方的利益，需要在租约中对租金如何调整作出明确的规定，以便使业主所收取的租金水平差不多与市场状况相符。

租金调整一般是基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。

在下一节中将对此进行详细分析。

三、写字楼的租约制定－熟悉

（一）租赁合约中的标准条款

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租户间按比例分摊计算的方法。

最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气等资源的使用费。

此外，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用，也常常单独缴纳。

设备和公共空间的更新改造投资，也要在租户间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。

租约中还可能包括一些条款，在这些条款中，规定了业主所需承担的最大经营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过那个数额的经营费用就要由租户分担。

（二）折让优惠和租户权利的授予

折让优惠是业主给租户提供的一种优惠，用以吸引潜在的租户。

折让优惠尽管能使租户节约写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平可不能变化。

折让优惠的具体做法专门多，如给新人住的租户一个免租期、为租户从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金关心、替租户支付由于提早终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金、或对租户人住前的装修投资提供资金关心等。

折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租户用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金仍要通过