昆明春季房交会总结分析报告17页docWord下载.docx

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昆明市参展项目个案分析六：

地州重点旅游项目个案分析七：

地州重点旅游项目个案分析八：

房交会分析总结九：

本次房交会对桃源水乡的启示和思考本报告（共15P）仅供参阅报告源于：

FFC（昆明）有限公司一、参展项目业态概况此次房展会中，地州参展项目占48%，接近一半，其中以大理及昆明周边区县项目为主，昆明周边项目占到此次参展项目的21%，地州项目参展房交会，并部分项目在昆明设有展示厅，并在昆明举行开盘等活动，在一定的程度上分流了昆明大部投资客群，针对地州项目价格较低、竞争较弱等风险程度偏低因素，部分投资能力较弱的小型投资客很容易被分流。

地州众多项目以四合包围之势分流昆明主要置业客流。

1、各物业类型情况参展项目以住宅项目为主，其次便是商业及别墅，公寓和写字楼也占到11%，公寓及写字楼同属商业物业，复合业态指各物业类型均有的大型综合型项目，包括城市综合体，共有6个参展项目，可以看出现在市场上的大盘较多。

2、别墅项目情况分析此次参展项目中地州的别墅项目占到80%的绝对数量优势，昆明别墅则仅占20%，地州中以大理和西双版纳为主，各占24%及8%。

其中昆明周边区县所参展的别墅项目也占到24%的比重，地州别墅价格在4000元/平左右，相比昆明近1万每平的均价占绝对优势，个别地州环境优美，现时代消费者对人居标准的改变，能买的起别墅的，要么为了投资，要么为了度假，要么为了自住，由此分析，除了满足自住要求外，其他两项，地州项目都更具有优势。

特别是昆明周边区县的别墅项目，距离昆明主城不是特别远，却在价格上有着绝对优势。

3、商业项目情况分析此次房展会中，昆明四城区包括社区商业、写字楼、公寓、主力商业等商业业态项目共有12个，其他地州则有8个，数目上很接近。

相比较昆明市的商业随便都是几万一平的价格，地州的商业可能只需要一套昆明住宅的首付就可以全价支付，似乎更具有投资性，但是从整体商业的体量及消费能力来说，无疑昆明有绝对优势，但是发展较好的地州，例如大理、丽江、西双版纳等，区位较好的项目不仅具有开发的独占性，其极具潜力的商业价值也是很多投资客的关注点。

4、住宅项目分析此次房展会参展住宅项目中，昆明住宅项目占到77%的绝对数量优势，其他地州住宅项目加上昆明周边区县的一起总共才占到23%的比重。

此次房展会期间地州项目带来的住宅项目基本是与其他物业（别墅、商业）一起，且住宅的体量都较小，住宅项目大多购买还是用于自住，因此地州住宅不会成为分流昆明客源的主要渠道。

5、总结根据此次针对房展会参展项目数量的不完全统计，此次昆明房交会参展地产项目共有73个，其中昆明项目共有51个，占参展项目总数的76%，其它地州项目共有22个，占24%。

其中州县中以大理、石林、西双版纳为主，其他地州相辅以四方之势围合大昆明地产发展。

以上数个数据可以明显看出，地州所携参展昆明房交会的项目主体为别墅及商业，这两种物业项目便于异地投资，且地州项目明显占有价格优势，对于投资能力较弱但投资意愿较强的人，针对现在一系列的宏观政策及房贷负担，及省会城市的激烈竞争，相比较而言，地州具有相对的投资安全性，投入资本小，房贷负担甚至可以为零，但同时得到的收益也要小的多。

地州项目中尤以东川、安宁、嵩明、宜良、呈贡、石林等几个区县项目对昆明项目影响较大，占到参展项目的17%，他们距离昆明城区较近，且价格较低，且呈贡新城还是未来昆明发展的扩充板块及新机场所在地，又同时中和了昆明高价及地州偏远的两个劣势，可以说是投资的好去处。

但存在一个城区的发展周期，同时也存在城市规划是否利用城区发展及各个不稳定因素所带来的城区发展不良好的可能性，因此，也存在相当的风险性。

二、昆明主要项目情况分析昆明参展项目列表序号楼盘名称物业类型所在区域/地址1七彩俊园住宅市中心2世纪中心写字楼、高层市中心3空间俊园住宅市中心4香樟俊园住宅二环内5兆丰六千城住宅、商业二环内6云都国际住宅、公寓、写字楼二环内7莲花国际住宅、商业二环内8沸城复合业态二环内9志远城市综合体城市综合体二环内10云坊女人大世界复合业态二环内11金色俊园住宅二环内12星光大道商业、住宅二环外13南亚风情第一城商业二环外14盛高大城高层、小高层二环外15思兰雅苑洋房、别墅二环外16合金公寓公寓、住宅二环外17果林金谷商业、公寓、住宅二环外18鼎易天城高层、商务中心二环外19保利小屯村改造项目城市综合体二环外20经典双城商业二环外21启鸿假日城市住宅二环外22贵研自然界电梯洋房二环外23昆明玉器城商铺、住宅二环外24金领时代住宅、商业二环外25红星国际商业、住宅、写字楼三环外26西山新城公寓、商住楼、写字楼三环外27同德锦江嘉园洋房、别墅三环外28同德极少墅别墅三环外29云南旅游产业城别墅、公寓、住宅三环外30螺蛳湾商贸城住宅三环外31新亚洲体育城住宅、商业三环外32半山七里溪别墅、高层三环外33天骄北麓住宅、商业三环外三、昆明市四城区各项目数据分析以上图表可以看出，昆明地产的发展趋势正在逐渐向二环外甚至是三环外蔓延，二环外三环内项目比重为40%，达到最高，其次是三环外，占27%，二环内占24%，而市中心仅占9%。

围绕整个昆明，由外及内，呈依次递减局势。

参展此次房展会的昆明别墅项目仅有5个，其中三环外就有4个，占到80%，二环外三环内的仅有一个。

此次昆明市商业参展项目中，市中心几乎无集中商业项目，只有世纪中心为写字楼，其他以二环外为主，占47%，三环外占20%，二环内占33%。

上图显示数据为昆明四城区各商业业态相关数据，其中，写字楼、公寓与集中型商业基本在同一项目中，单一商业业态较少，基本为公寓产品，一些项目也都是大体量的综合业态，但因项目进度只剩余部分业态产品，现在各大商业项目在规划开发过程中，都在追求大体量、高品质，个个都在标榜着自己的商业领航地位，都描绘着昆明商业中心的宏伟蓝图。

在现有的商业项目开发中，已经很少业态单一的社区项目，不是商务中心，就是综合商业中心。

大体量的商业项目云集，必定形成激烈的竞争局面，最终被消费者认可的除了地段、还有规划、品质、招商、消费人群及价格等诸多因素。

四、各楼盘展位活动及优惠活动列表序号所在展馆楼盘名称物业类型所在区域/地址展位活动优惠14号梨花溪别墅大理定房送佛珠手链1000元/卡意向卡，可享2%优惠24号金沙公馆纯别墅楚雄州部分房源一次性付款5%，其他房源成功一次性可享2%，按揭1%35号鼎易天城高层、商务中心昆明现场抽奖2万元人认筹卡可抵2万房款还可优惠2万45号石锦庄异龙湾商业、洋房、别墅现场直播55号云都国际住宅、公寓、写字楼昆明转盘抽奖65号湖泉湾1号精装公寓弥勒现场抽奖75号丽江天堂别墅丽江模特体验式品酒泡汤85号兆丰六千城商业昆明调酒师表演95号昆明玉器城商业、住宅昆明现场发礼品并有古筝演奏105号奥宸纳帕溪山纯别墅腾冲抽奖115号世纪中心写字楼、高层昆明南屏街国外友人动态展示写字楼生活126号志远城市综合体商业昆明小提琴、大提琴演奏136号盛高大城高层、小高层昆明女子三人组乐器演奏、男子二人组特色鼓演奏146号云坊女人大世界（豆腐营13号）商业昆明转盘抽奖、小提琴演奏、儿童走秀、国外模特156号经典双城商业昆明美食体验166号半山七里溪住宅昆明免费办理VIP卡176号启鸿假日城市住宅昆明现场发放礼品186号同德锦江新城洋房、别墅昆明乐器表演老带新同惊喜，认筹卡1万元/张，可享1.5%优惠196号新城艺术港别墅呈贡免费登记得购房绿卡，现场为客户进行素描及水彩画持绿卡可享1%优惠206号记者村高层、别墅安宁认筹卡1000元/张216号春城海岸独栋、双拼嵩明发行认筹卡1万元/卡，开盘可享5%优惠226号万年花城住宅嵩明时装秀办理认筹卡200元/张，办理日起至开盘当天每天100元优惠232号螺蛳湾商贸城商业、住宅、写字楼昆明抽奖、主持互动五、昆明市参展项目个案分析1、红星国际项目地址：

西山区广福路与金广路交叉口物业类型：

普通住宅、公寓、写字楼、商铺、高层开发商：

红星美凯龙项目简介：

红星国际本次参展产品为8栋住宅网络超女，约1000套房源焦点房地产网，其中有2栋为小户型公寓图行天下，1栋写字楼。

同时，红星美凯龙计划在昆明投资数百亿，打造继上海全球旗舰店之后又一个专业化国际市场，将国际领先的家居行业的经营理念融入城市综合体开发中。

项目竞争优势：

（1）强大的品牌实力红星美凯龙地产

（2）地段优势广福路与金光路交汇处，区域发展较为成熟，金光路有成型的住宅群提供消费人流，临近滇池路，直穿金光路区域发展成熟，附近有两所院校，更临近省委省高院（3）配套较为完善（4）产品优势项目将建成昆明最大的家居广场即红星美凯龙昆明店，以其强大的家居品牌实力做后盾。

小结：

红星国际与新亚洲体育城同在广福路上侧，距离仅半小时车程，同样为商业综合体业态，相比新亚洲体育城，其大家居卖场更能敛聚相当的消费人流，其全国连锁的实力品牌与昆明本土品牌的PK战。

大商汇是昆明市广福路上现发展已相对成熟的大型家居卖场，其已获得昆明消费者的一定认可，会对红星国际家居卖场形成一定的市场威胁。

南亚风情第一城也是一个商业综合体项目，同样，其铺天盖地的宣传推广已使昆明市民无人不晓，其业态的规划及招商品牌的入驻，更主要是他在昆明市场上已经抢占了先机，因此对红星国际的商业项目也会是一个威胁。

针对新亚洲体育城无疑，红星国际作为地产一线品牌登陆昆明必将会给本土品牌造成一定的威胁，但是对提升板块价值也起着不容小觑的作用。

而红星国际现在的建设速度也算是比较快的，抢占市场拼的也就是一个速度。

因此作为已经成型的新亚洲体育城，更应该利用自己的优势尽早的利用现有资源，抢占市场先机，在红星国际还未成型之前对项目的商业进行集中性推广及推售，以达到较好的效果，同时树立品牌形象。

2、志远城市综合体项目地址：

五华区莲花池旁物业类型：

普通住宅、商铺、写字楼、高层开发商：

昆明远建房地产开发有限公司项目概况：

志远城市综合体是昆明城市中心区内一个超大复合型项目，占地300亩，总建筑面积为40万平米，包括占地160112平方米的商业区、206000平方米的住宅区、40000平方米的商务办公区、长约500米的中央休闲景观长廊、超过2500个停车位的大型停车中心。

其商业业态规划主要为通讯、电子、数码、网络、信息、商务资源等IT产业。

建成后将成为昆明最大的IT专业市场。

竞争优势分析：

（1）针对性强IT产业，作为现行前沿产业，且IT商品已经遍布于办公居家的各个角落，发展前景良好。

（2）商业体量大，大体量商业可以更多的聚集人群（3）地段处于五华区莲花池旁，周围高校林立，有强大的消费人群支撑小结：

专业市场针对专业性消费人群，高校学生无疑是现行IT产品的最大消费群体。

3、星光大道项目地址：

滇池路福海立交桥前行400米处物业类型：

普通住宅、商住楼、写字楼、商铺、产权式酒店开发商：

良黎地产项目概况：

项目由5栋高层搜狐网，2栋商住两用的