昆明主城区公寓市场研究报告Word格式文档下载.docx
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目标客户及功能需求
一般处于城市核心地段及商务中心区；
既可居住，又可办公；
具备写字楼功能，可注册公司；
价格相对写字楼较低；
首付最低可达2成，按揭可达20-30年；
产权性质为商务公寓，非纯写字楼。
商务公寓的出现，是市场细分的结果。
根据不同的形态，又可分为soho、studio等形式，是一种既可居住又可办公的高档物业功能。
自用型客户，尤其受成长中的中小企业及创业者的偏好；
投资者，可作为商住型出租，投资回报率高，升值潜力大；
可注册公司，价格相对写字楼低、首付和贷款均有较大吸引。
（二）商务公寓
一般为综合性用地（商住）或商业用地；
商务公寓；
产权年限：
根据用地性质而定，50年或40年。
面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高
大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便
按照星级酒店的设施标准进行建筑的外部及内部设计，体现档次与舒适性
一般以只租不售和产权式经营为主
大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高
酒店式公寓是居住型公寓的典型，是指物业公司提供酒店式的服务，如打扫房间、预约送餐等基本酒店服务，同时拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业。
酒店式公寓集住宅、酒店、会所等多功能于一体，具有“自用”和“投资”两种意义。
它在硬件设施上并不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹
租客主要以外籍跨国企业高管、在深外籍人士、来往深港两地的商务人士为主
购买客户主要以投资客为主
具备良好的商业、商务、交通条件
具备较高的投资价值
（三）酒店式公寓
一般为商业用地；
公寓或商务公寓；
根据用地性质而定，40年。
高层商住两用公寓在昆明是较为常见的一种，可商可居，面积较小，总价低，空间布局灵活，适于中小型企业办公，也适合自住。
昆明几个高层公寓项目一经推出，就受到市场的追捧，销售情况甚至优于普通住宅。
经济事物发展的曲线是从有到无，从有到精，从精到饱和，而目前昆明的公寓市场正从有到精的过度，其发展潜力巨大。
项目
公寓套数
开盘时间
目前销售程度
销售周期
顺新时代
313
2009年9月5日
100%
2个月
香樟俊园
264
2009年9月26日
9个月
中央金座
230
2009年11月14日
开盘售罄
百富琪
493
2010年1月3日
97%
7个月
非常天地
300
2010年1月30日
90%
新亚洲欢乐城
1728
2010年5月16日
云都国际
330
2010年6月29日
40%
1个月
合金公寓
520
团购期
81%
4个月
二、昆明公寓市场分析
重点公寓项目推荐
物业类型
1
公寓、写字楼、商业
2
普通住宅、公寓
3
4
5
公寓、商业
6
公寓、普通住宅
7
8
（一）近期昆明公寓项目分布
17
项目名称
项目图示
项目位置
关上片区老民航路与南二环交叉路口
售楼部位置
开发商
昆明顺新置业房地产开发有限公司
公寓、商铺、写字楼
建筑类型
高层
建筑面积
595533>
.80平米
推出公寓套数
开盘销售率
80%
容积率
3.36
车位
300个
绿化率
41.28%
土地年限
40年
推出套数
公寓313套
交通状况
公交车线路有以下7条:
57路26路107路99路78路110路162路。
周边环境
购物：
沃尔玛、佳湖商业中心、官渡区购物中心；
医疗保健：
官渡区人民医院、市第三人民医院、官渡区中医院、解放军第四七八医院；
美食天下：
野生菌一条街、乳鸽皇、伊天园、昆明春天、泰国清迈餐厅；
精彩娱乐：
TOPONEKTV、佰亿KTV、何日君温泉大浴场、阳光水疗、各式酒吧、咖啡厅；
名校环绕：
北大附中、锦苑小学、云南实验学校、官渡第一中学、关上幼儿园；
银行金融：
人民银行、民生银行、商业银行、建设银行、工商银行、深圳发展银行、上海浦东发展银行、招商银行；
市政服务：
官渡区便民服务中心、官渡区政府、官渡区体育馆、宝海公园、关上森林公园等。
（二）重点项目鉴赏
顺新时代推出精装公寓313套，面积在33.6-87.7㎡间，均价6800元/㎡，公摊23%
户型：
A4
级别：
主力户型1
推出套数占比：
35%
户型点评：
卧房设有观景阳台、明厨设计带生活阳台，厨卫门相对。
B4
主力户型2
30%
户型方正、干湿分离，功能分区，暗卫。
户型
房型
套数
面积区间
A1
3房1厅
22
85.1-85.6
A2
80.8-81.0
A3
2房1厅
10
69.5-70.2
1房1厅
110
41.2-41.6
A5
11
38.8
B1
87.7
B2
9
75.8-79.2
B3
7>
19
70.1-73.3
97
41.2-43.3
B5
33.6-35.1
热销户型
7%
布局紧凑、四明设计、西南朝向，全景落地玻璃。
项目名称
项目图示
项目位置
盘龙区民航路26号
昆明市民航路26号
开发商
云南俊发房地产有限责任公司
物业管理
云南俊发物业服务有限公司
总占地面积
一期：
24.17亩；
二期：
54.21亩
建筑面积
57236.39㎡；
二期111948.45
物业类型
高层、小高层
住宅总套数
一期458，二期1094
栋数
1期4栋、2期11栋+1栋公寓
交付标准
毛坯
户型面积区间
70-136㎡
36-180㎡
容积率
2.77
1次开盘95%、
2次开盘25%、3次开盘30%
商业面积
一期24席2643㎡；
二期8000㎡
1期200个、2期560个
26、78、99、122、140、162路公交车可达
周边有民航路小学、六建幼儿园、麦当劳、国美电器、泰丽国际酒店、绿洲幼儿园、绿洲医院、市第三人民医院等生活配套。
在建筑布局上采用板式和点式结合的围合结构，让中心花园能够最大限度的辐射各区。
朝向
面积（㎡）
北向
L
57.63
2房
12
M
51
1房
N
50.49
O
39.29
P
36.65
Q
44.51
R
44.24
S
42.27
T
39.40
U
38
V
35.95
W
44.73
南向
K
47.86
J
38.25
96
X
66.55
北向房源144户，12个户型，面积区间35.95-57.63㎡，均价7500-8800元/㎡；
南向120套，3个户型，均价9300元/㎡，面积区间38.25-66.55㎡。
香樟五栋板式公寓14层，共264户，多为一室一厅房型，3梯22户，面积从35.95㎡-66.55㎡不等。
香樟五栋南向房J户型为主力户型，面积较小，易于投资，1房户型设计较为相似，其中M、N、O、J户型设计带景观阳台
主力户型
房型：
面积：
38.25㎡
36%
空间布局紧凑、卧室连接景观阳台，开放式客厅，卫生间功能独立。
面积区间：
44.73㎡
5%
开放式客厅，房间大面积采光，卫生间功能独立。
42.27㎡
空间布局紧凑，卫生间功能独立。
中央金座2
西山区滇池路与广福路交叉处
云南吉兴隆地产开发有限公司
项目简介
建筑用地65亩，计划一期开发32亩，总建面积7.4万平方米，其中商业面积2.7万平方米，商务中心和商务公寓各1.6万平方米，地下超市和车库面积1.5万平方米，二期开发33亩
总建筑面积
65亩
商业类型
精装公寓、写字楼、临街商铺
首次开盘时间
开盘均价
公寓7300元/㎡
开盘推出套数
精装公寓230套
1000个
31、44、73、91、94、106、165、166等多路公交可直接到达。
餐饮：
重庆小天鹅火锅、新龙门、鹤庆人家、快乐海鲜酒楼；
学校：
滇池路昆3中、滇池路福海中学、昆明伊斯兰教经学院、云南师范大学附属小学、永昌小学、昆明三中分校滇池中学、云大滇池学院；
医院：
云南省建工医院、福海人民医院、云南同仁医院、昆明市儿童医院；
公园：
海埂公园、云南民族村；
体育设施：
红塔体育中心、海埂训练基地；
超市：
兴万家超市、民生超市、家乐福超市。
中央金座共推出A、B、C共3栋共230套公寓，户型面积主要集中在35.54-93.92平米，均价7300元/平米
35.32-35.68㎡
客卧可分可合，动静分离，采取落地玻璃采光，开放式厨房，暗卫。
48.96-49.46㎡
户型紧凑、两面采光，动静分离，MINI饭厅设计，干湿分离，暗卫。
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