护城河整治工程策划书.docx
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护城河整治工程策划书
第一章总论
一、项目背景
（一）项目名称：
XX县护城河整治工程
（二）承办单位：
XX县城市建设发展总公司
（三）项目可研报告编制依据
1、《XX城市总体规划》（2003-2020）
2、《中共XX县委办公室XX县人民政府办公室关于建立县旧城改造指挥部的通知》长委办发（2007）27号文件
3、《2007年度XX县城市房屋拆迁补偿标准》
4、刘国富《在全县旧城改造动员大会上的讲话》
5、政府抄告单长办第37号长建[2007]43号
6、XX县第十二次党代会、县第十四届人大《政府工作报告》
7、XX县发展改革和经济委员会关于XX县城市建设发展总公司护城河改造工程立项的批复长发改经[2007]424号文件
8、项目可研报告编制委托书
9、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
10、《投资项目可行性研究指南》
11、现行有关的建设法规、规范
二、项目概况
（一）建设要求
为了更好地展示XX的城市风貌、促进城市新一轮的发展，在护城河整治中，始终坚持“以人为本，人与自然和谐相处，从保护环境出发，突出重点多出精品”的治理理念，因地制宜，大胆创新，突出河道的生态功能、景观功能、使用功能，完善城市基础设施，提高路网密度，增加广场、绿地、停车场地，改善城市环境，建设山水型园林城市；保护文物古迹和人文景观，创造人与自然和谐的人居环境；突出环境、社会、经济相结合的原则。
（二）建设目标
1、调整用地布局：
运用市场规律、通过土地置换、开发建设等方式将混杂在城区内的工业用地、仓储用地搬迁至外围规划的用地内，原址安排商贸、服务、文化娱乐、商住、居住等用地，达到强化护城河区域功能，改善护城河环境的目的。
2、道路建设：
通过项目带动道路，道路促进开发，加大步行通道建设，梳理道路交通；加快环河道路的改造，增加停车场地等措施，改善交通环境。
3、住区改造：
通过增加绿地、小品、环卫设施等措施改善护城河周边社区生活环境，进行旧建筑立面更新整治，重塑城市空间形象；并新建部分住宅小区。
4、规划布局：
护城河整治工程统一设计、统一建设，呈“d”形布局，并与周边各功能区产生整体联动效应，建设沿河景观绿化带，为城市提供充分的公共活动空间，并结合休闲商贸实际建设部分商业建筑。
（三）建设开发模式
项目的资金实行封闭式管理，专款专用，土地出让金扣除有关规费后全额返还。
（四）建设范围
本项目重点对S1金宇小区东侧地块、S2龙潭湾周边地块、S3望春南路地块、S4北护城河东段南岸地块、S5北护城河北岸东段地块、S6北护城河北岸西段地块、S7西护城河地块（水利局至小西门桥）、S8西护城河地块（小西门桥至金陵大桥）、S9金陵菜场地块等七大地块进行拆迁及污水管网、道路、绿化等整治改造。
总拆迁建筑面积约125288m2。
（五）建设内容
本项目建设内容为XX县护城河规划红线范围内的拆迁工程、污水管网工程、景观绿化工程以及其他公共配套设施的建设。
包括S1至S9地块内的道路（含管线建设、路灯、交通设施）、桥梁（含管线建设）等基础设施的建设。
（六）主要建设条件
1、根据中共XX县委员会长委发（2007）7号文件的精神，本项目被列为2007年政府为民办实事的重要工程之一。
XX县委切实加强对护城河整治工作的领导，积极推进本项目的快速实施。
因此，本项目的建设具有有力的组织保证。
2、XX县城市建设发展总公司公司有城市建设、经营城市资产的经验，能确保本项目的顺利实施，在建设过程中严格按照基本建设程序，把好工程质量关。
3、本项目有较为成熟的基础条件，有城市中心商务区的建设前景，有水资源条件等景观基础，因此利于建设人性化的公共空间系统和功能复合的城市滨水区。
（七）项目投入总资金、资金筹措及使用计划
1、项目投入总资金
本项目投入总资金73004.58万元，其中工程费用4920万元，工程建设其他费用61737.6万元，基本预备费3332.88万元，建设期利息为3014.1万元。
2、资金筹措计划
本项目建设资金来源为自有资金及项目融资。
本项目还款来源为排污费收入及土地出让收入。
3．资金使用计划
本项目建设期为4年，建设资金分年投入，2008年投入5000万元，2009年投入12000万元，2010年投入26000万元，2011年投入30004.58万元，其中详见投资使用计划与资金筹措表。
三、主要结论与建议
（一）本项目建设产生的社会效益十分明显，项目建设十分必要。
1、有利于增加城市功能，改善城市形象。
整治后，顺应了当前经济发展客观需要的物质空间和人文空间的更新，将解决好护城河周边区域大量的物质性老化问题，通过对环境的改造，建筑景观焕然一新，将大大改善城市面貌，理顺交通状况，完善城市的结构与功能，提高城市整体素质和城市品位。
2、有利于改善人居环境。
整治后，极大地改善了护城河周边原有的人居环境，改变老城区交通不畅等局面。
工程注重以人为本，生态优化，综合效益和社会文明的融合，提高地块的利用率，扩大绿化面积，营造人与自然的和谐环境，建设风格与城市周围景观相协调发展，给市民创造了一个良好的工作环境和生活空间，提高了市民的居住和生活条件。
3、促进精神文明的进一步发展。
护城河整治后将使市民有一个休闲游乐健身的好去处，丰富了人们的日常生活，必然推动市民素质不断提高，为城市精神文明建设创造必要的条件，有利于巩固社会文明风气，塑造城市美好形象，促进城市的可持续发展。
（二）本项目建设方案可行。
1、财务评价可行。
经测算，财务内部收益率为14.42%＞IC（IC＝12%），资本金收益率20.04%＞IC（IC＝12%），财务净现值为1849.07万元＞0，财务评价可行。
2、融资方案可行
项目还款来源一为排污费收入，二为土地出让收入，经测算整个偿还期利息备付率为4.1偿债备付率为1.817，项目偿债保证程度较高。
融资方案可行。
第二章项目建设的背景和必要性
一、项目建设背景
（一）经济及财政背景
近年来，XX的国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，荣获全省“小康县”、国家级科技先进县和全国综合实力“百强县”等称号。
工业经济提速增效，运行质量得到改善，以技术改造和新产品开发为抓手，建材、轻纺等传统产业得到改造，机械电子、生物医药等新兴产业快速崛起，技术含量高，附加值大的高新技术产品发展较快。
实施了大力发展高效农业，走农业产业化经营的农业经济振兴战略。
着力调整粮经比例，大力推进效益农业发展。
壮大了粮油、蔬菜、瓜果、禽兽、特种水产和花卉苗木等六大农业主导产业规模，形成规模化的农产品生产基地，同时农业产业化经营初具成效。
以区位和交通条件为依托，积极拓展第三产业发展领域，第三产业发展加快，旅游、房地产、社区服务业发展势头良好，金融保险、邮电通讯、信息咨询、交通运输业稳步发展，以五大市场为重点的商贸物流中心初具规模。
房地产开发与建设力度加大。
随着城市框架拉开和城市人口的集聚，房地产开发商纷纷进入XX投资开发房地产。
XX县七年来主要经济指标如下：
表2-1XX县八年来主要经济指标
年份
国内生产总值
财政总收入
全社会固定资产投资
金额
（亿元）
增长率（%）
金额
（亿元）
增长率（%）
金额
（亿元）
增长率（%）
2001
82.05
13.7
5.01
56.6
40.8
100
2002
92.51
12.8
6.83
36.3
45.6
11.5
2003
108.07
16.8
10.32
51.1
58.1
27.4
2004
129.26
19.6
13.52
31.0
76.8
32.2
2005
135.38
4.7
17.51
29.5
93.99
22.4
2006
162.6
20.1
22.01
25.6
105.81
12.6
2007
193.47
15
28
27.2
103.5
17.1
2008
223.8
15.7
30.8
10%
127.6
23.3
表2-2
指标名称
2005年
2006年
同比
2007年
同比
2008年
同比
地区生产总值
135.38
162.6
20.10%
193.47
15%
223.8
15.7
全市人均GDP
21850
26331
20.50%
31205
18.50%
36271
16.2%
实现进出口总额
22392
31329
40%
47645
52.10%
71100
50.7%
其中:
自营出口
19392
29028
49.70%
44645
53.80%
66810
50%
2007年，我县完成地区生产总值193.47亿元，财政总收入28亿元，地方财政收入15.36亿元，固定资产投资103.50亿元，社会消费品零售总额65.52亿元。
2008年，我县完成地区生产总值223.8亿元，财政总收入30.8亿元，地方财政收入16.3亿元，固定资产投资127.61亿元，社会消费品零售总额78.56亿元。
XX在第九届全国2008年县域经济基本竞争力百强县名单中排名第46位，比上届排名提升了19位。
近四年财政收支情况:
表2-3
年份
财政
总收入
（亿元）
增长率
（%）
地方财政收入
（亿元）
增长率
（%）
预算外收
入（亿元）
增长率
（%）
地方财政支出
（亿元）
增长率
（%）
2005
17.51
29.5
9.4
38.2
3.56
2.9
8.5
17.57%
2006
22.1
25.6
12
27.7
3.72
4.5
11
29.4%
2007
28
27.2%
15.4
28.2
5.68
52.7%
13.5
22.7%
2008
30.8
10%
16.3
5.8
2.27
14
3.7%
XX县地方财政能有今天的成就，与以科学发展为主题，结构调整为主线，扩大开放为主调，坚持发展为第一要务的决策分不开。
可以说，XX财政已步入一个高速、稳定的良性增长期。
XX县经济及财政的快速增长，加快了城市化进程，推进了护城河整治工作，要使城市面貌显著改善，城市功能不断增强，城市品位持续提升，护城河整治更显迫切。
同时经济和财政实力也为护城河整治奠定了坚实的经济基础，使其能得以科学规划、正确实施。
（二）房地产发展状况
随着经济社会的提速发展，XX县加快推进山水园林型现代化中等工贸城市建设步伐，县城建成区面积不断扩大，从1993年的5.4平方公里扩展到1999年的6.9平方公里、2002年的15平方公里,呈现加加速扩展之势，其后数年内建成区面积扩展更快于往年。
城市框架拉开和城市人口的集聚，使XX房地产业得到了较快发展。
近两年来，房地产开发投资达34.3亿元，竣工面积达165万平方米。
房地产开发不仅带动了地方经济发展，而且对城市化发展以及改善人居环境等都起到了重要作用，XX房地产市场呈现结构合理、规范有序的发展态势。
从下表中可见近6年房地产开发的相关数据：
表2-4
年份
房地产投资额（万元）
房屋建筑施工面积（万/m2）
房屋竣工面积（万/m2）
商品房销售
面积（万/m2）
房屋空置面积（万/m2）
多层住宅楼
均价（元/m2）
2002
48546
89.78
40.81
33.41
5.27
1800
2003
61612
97.8
35.8
37.6
3.47
2000
2004
90698
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