房地产市场发展调研报告.doc
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****房地产市场发展调研报告
近年来，我**经济保持高速增长态势，2011年地区生产总值239.2亿元，财政总收入34.7亿元、一般预算收入17.3亿元；农民人均纯收入、城镇人均可支配收入分别达到8344元、14592元；全**城市化率达到46.3%。
经济的快速发展，尤其是城市化进程的加速，为房地产业发展奠定了坚实的基础。
近十年来，我**的房地产业发展取得了巨大成就，无论在规模上还是在增速上都达到了前所未有的水平，它对经济总量以及关联产业的带动作用明显，成为推动工业化和城市化的重要力量。
去年以来，随着新“国八条”等国家一系列宏观政策的出台，全**房地产市场呈现“商品房供应量和销售量下降，商品住宅成交价格上升”的特点，房地产市场发展形势极为严峻。
近期，我们对我**房地产发展情况进行了调查分析，提出一些初步看法与建议，供领导参考决策。
一、我**房地产业基本情况
（一）我**房地产业的发展过程
我**城区已建成的房地产项目共62个，总用地面积为3640亩，建筑总面积约400万平方米；在建房地产项目共48个，规划总用地面积约5970亩，总建筑面积约899.8万平方米。
回顾近十年来我**的房地产开发的历程，大致可以分为三个阶段：
一是起步发展阶段（2005年以前）。
2005年以前我**的房地产开发从无到有，房地产开发实现破题。
2002年至2004年房地产建设规模较小，开发楼盘数量屈指可数，发展速度较慢，3年商品房销售面积仅有46万平方米；建设档次不高，一些项目缺少长远的眼光、已经不符合现今的城市发展要求，有的项目现在面临改造提升，甚至拆除重建，如彭城广场等。
二是高速扩张阶段（2005年至2010年）。
2005年以来，特别是“十一五”期间，受国家大环境带动，加之**政府采取扶持房地产业发展的积极政策，我**房地产业规模从小到大，逐渐形成持续、稳定、快速的发展格局，房地产业成为财政收入迅速增加的重要支撑。
期间受2008年底金融危机影响，出现短暂的销售低谷，我**及时出台了一系列政策和措施，促使房地产业迅速回暖。
据不完全统计，“十一五”期间全**共完成房地产投资58.9亿元，年均增幅124.29%；共开发商品房面积787.46万平方米，年均增长69.79%。
三是发展趋缓阶段（2011年至今）。
受国家宏观调控政策的相继出台以及国内金融货币政策收紧等因素影响，2011年我**实现商品房网上销售70.16万平方米，与2010年同比下降37.05%，呈现出“商品房供应量和销售量下降，商品住宅成交价格上升”的特点，房地产业发展趋缓。
（二）我**房地产开发企业总体情况
1.基本情况。
已建成的62个房地产项目，由40家开发企业承建，其中二级资质有13个（含暂定二级），占32.5%，三级资质27个，占67.5%。
40家企业中尚在我**有开发项目的企业有7家。
目前城区在建房地产开发项目共48个，规划总用地面积约5970亩，总建筑面积约899.8万平方米。
涉及房地产开发企业43家，二级资质共有19个（其中暂定二级8个），占44.2%。
三级资质24个（其中暂定三级10个），占55.8%；其中6个工业配套项目，占12.5%；尚有12家单位欠土地出让金约6.8亿元。
2.情况分析。
近年来参与我**城市房地产开发无一家一级资质企业，全国排名前100位的只有浙江佳源地产1家；已经建成的62个房地产项目中三级企业占比高达68%；在建的48个项目中**企业开发的有7个；三级企业占比仍然达55.8%。
由于企业规模小、资质低、能力差，建设楼盘品位普遍较低，一些企业资金链脆弱，导致开发周期较长；部分企业由于经营管理不善，导致配套设施标准质量不高，最后无法验收，留下了一些“问题楼盘”。
目前，已建成的项目中尚有58个项目未通过综合验收。
工业捆绑项目较多，导致地块出让金与征收成本相差较大，倒挂现象严重。
（三）目前我**房地产市场供销情况
1.2011年我**完成房地产投资28.41亿元，其中商品房建设14.93亿元。
批准预售商品房95.23万㎡，与2010年同比下降13.73%，其中商品住宅批准预售75.64万㎡（含保障性住房29.96万㎡）,与2010年同比下降19.71%。
由于资金紧张，部分企业存在观望、不急于开工上市的心理；以及受拆迁工作滞后影响，开发建设步伐放缓，商品房供应量相对趋紧。
2.2011年我**实现商品房销售70.16万㎡，与2010年同比下降37.04%。
其中商品住宅销售54.86万㎡、4548套，与2010年同比分别下降35.6%、34%。
2012年1、2月分别销售164套、366套，同比下降72.67%、31.87%。
商品房销售量呈现下滑。
3.2011年6月至12月，**发改局共对21家开发企业新建商品房销售价格进行了认证、备案，备案套数2766套。
备案均价：
多层最低为3420元/㎡，最高为4400元/㎡，实际销售均价：
①多层最低为3207.48元/㎡，最高为4297.57元/㎡；②高层最低为3800元/㎡，最高为4200元/㎡,实际销售均价高层最低为3290.4元/㎡，最高为4029元/㎡。
尽管销售价格未突破备案价格，但2011年商品房成交均价3514.37元/㎡，与2010年同比上升12.21%。
其中商品住宅成交均价3268.33/㎡,同比上升14.60%。
分别比**高532元/㎡，比**高248元/㎡，比市区低689元/㎡。
商品住宅成交均价有所上升。
二、我**房地产开发成本分析
目前，影响我**房地产企业开发成本的主要因素有：
土地成本、建安成本、规费成本等。
现对这些成本分析如下：
（一）2009年-2011年土地出让总体情况分析
2009年一2011年经营性用地成交面积、价格情况表
单位：
宗、亩、亿元、万元/亩
数量
成交面积
增幅
成交金额
平均地价
地价增幅
2009
31
1705.8
85.8%
12
70.35
29.2%
2010
35
2846.8
66.9%
31.6
111
57.8%
2011
39
1112.5
-60.9%
10
89.9
-19%
1.成交情况。
2009-2011年，全**共挂牌成交经营性用地105宗，面积6148.3亩，成交金额61.65亿元。
其中：
政府纯融资地块4宗，面积483.2亩，成交金额8.05亿元（仅2011年度）；非融资地块101宗，面积5665.1亩，成交金额53.6亿元（因融资地块不作实质性的开发建设，本报告仅对非融资地块进行分析）。
近三年我**出让土地已经能够满足房地产开发需求。
但由于拆迁缓慢，目前城区共有已挂未征（部分征收）项目22个，总用地面积2773.5亩，预计可开发房屋面积约460万平方米，涉及被征收对象5532户，征收房屋面积约116万平方米，财政约投入征收资金42亿元。
2.情况分析。
一是由于房屋征收缓慢，延长了开发建设的周期，使得出让土地未能尽快转化为可售房源；既使得可售房源不足，又增加了房地产开发企业运营成本，进一步推高房价；房价升高又使得销售下滑，销售下滑又影响下一轮土地出让。
而且拆迁需要大批资金，必须要进一步推高土地出让价格。
这一难题亟待破解。
二是土地出让价格增长快，进一步增加开发成本。
尤其是2010年出让老城区拆迁量大地块较多，成交价格较高（地块12宗、面积1570亩，平均地价为184万元/亩）。
****2011年出让土地主要为中心城区地块均价为82万元/亩，我**的土地成本明显偏高。
三是目前在建的项目中有6个工业配套项目，由于土地出让价格低，获取的利润高，扰乱了销售市场。
（二）全**房地产企业建筑成本分析
1.基本情况。
对三**及市区开发项目的建筑成本情况进行了调研，综合分析对比如下：
2010、2011年开发项目综合成本对比表（单位：
元）
2010年开发项目综合成本（单位：
元）
地区
多层
高层
备注
市区
1672.36--1982.36
2042.36--2262.36
综合成本不含土地、税金、不可预见费用
**
1475.99--1740.99
1750.99--2055.99
**
1333.8--1473.8
1503.8--1643.8
**
1409.05--1559.05
1579.05-1729.05
2011年开发项目综合成本（单位：
元）
地区
多层
高层
备注
市区
1782.36--2003.36
2132.36--2352.36
综合成本不含土地、税金、不可预见费用
**
1575.99--1775.99
1825.99--2125.99
**
1438.8--1588.8
1578.8--1838.8
**
1569.05--1729.05
1669.05--1879.05
2011年建筑主材价格比较表（一年均价） （单位：
元）
地区
砂
石子
钢材（Ⅱ）
钢材（Ⅲ）
市区
39
60
4750
5057
**
45
71
4757
5051
**
54
53
4729
5024
**
48
59
4738
5038
2011年商品砼价格（元/立方米）
地区
Ｃ25价格
C30价格
市区
330
340
**
330
340
**
320
330
**
330
340
2.情况分析。
影响建筑成本的几个因素：
一是主要建筑材料价格不同。
建筑工程主要材料为黄砂、石子、钢材等。
**使用的石子主要来自安徽泗**，运费低；市区的黄沙主要来自骆马湖，**石子主要来自连云港，而我**黄砂、石子、钢材等主要来自山东鲁南地区。
房地产企业使用量较大的商砼，我**近期的Ｃ30商砼控制价格为310—320元/立方米（各强度等级在此基础上依次递增或递减10—15元），略高于市区和**，略低于**。
二是房屋设计结构标准不同。
2010年以来，我**及市区多层房层均强制实行框架结构，而**及**均未强制执行，多层住宅房屋结构不同导致造价不同。
各个楼盘的地质基础、建设品质（立面效果、房型布局、容积率等）等方面不同，价格也不相同。
在工程造价及付款方式、工人工资方面与**、**情况大致相同。
根据调查情况综合分析，我**开发项目建筑工程综合成本略高于**，略低于市区和**。
（三）开发建设收费情况
1.基本情况。
涉及房地产的收费有行政事业性收费、服务性收费、配套工程收费。
具体如下：
行政事业性费用
住建局
市政基础设施配套费
苏价费[1998]286号
75元/m2
新型墙体材料专项基金
苏财综[2008]43号
10元/m2
散装水泥专项基金
苏财综[1999]69号苏财工[2000]50号
2元/m2
地税局
残疾人就业保障金
苏财社[2004]154号、苏地税发[2004]242号、苏残发[2004]43号、宿政办发［2005］54号、宿政办发［2007］72号、宿政发[2007]44号
（上年末单位从业人员总数×1.5%－单位已安排从业残疾人员数）×本地区上年度职工平均工资数×90%×80%
绿化费和义务植树统筹费
宿政办发[2005]27号、宿政办发[2005]71号
义务植树统筹费按上年末在册人数5元/人/年；绿化费按上年末在册人数8元/人/年
人防建设基金
苏政办发[2001]140号
上年末职工在册人数13元/人/年（含自收自支事业单位）
工会经费
《中华人民共和国工会法》、《江苏省实施<中华人民共和国工会法>办法》
全部职工工资总额的2%/月
防洪保安资金
苏政发[1999]46号
当年营业收入、销售收入0.1%
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