住房法治发展状况Word文档下载推荐.docx

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（一）中国住房保障模式的变迁

20世纪80年代确定并实施住宅商品化政策以后，邓小平提出给工人发放住房补贴等保障思路。

在90年代，正式形成住房保障的基本思路：

高收入家庭的住房权通过住房市场自力保障，中低收入家庭通过政策性住宅实现公力保障，或者通过合作社方式实现合作保障。

在制度上体现为商品房、经济适用房和廉租房的三分模式。

1994年颁布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）提出，要建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用房体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。

同年，建设部、财政部等部门根据决定的指导精神出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》，将经济适用住房定义为“由相关部门向中低收入家庭的住房困难户提供按照住房建设标准而建设的价金低于市场价的普通住房”。

由此确立了经济适用住房制度及其性质是社会保障性而不是商业性。

1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号）中又重申了这一政策，并宣布要建立面向最低收入居民的廉租住房供应渠道。

1999年，建设部先后单独及会同有关部门制定了《城镇廉租住房管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《廉租住房租金管理办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》等一系列有关法规。

但这些政策实施效果不理想。

2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确提出“保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应”，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

这里所谓的“普通商品住房”随后被概括为“限价房”（限制价格、居住面积）项目。

按照建设部的构思，限价房的主要任务是满足中低收入家庭的自住需求，也就是满足一部分无能力购买普通商品房、又超过经济适用房购买条件的“夹心层”的需求，从而形成商品房、限价房、经济适用房和廉租房四个层面的住房供应体系。

2007年，国务院发布文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），宣布“住房是重要的民生问题”，要把“改善群众居住条件”作为“城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的”，提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用房住房制度，逐步改善其他住房困难群体的居住条件，这推进了限价房的建设。

随后北京、广州等城市先后启动了限价房项目。

2007年3月，北京首批限价房用地水落石出，售价也同时公布。

根据比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%的限价原则，丰台造甲村地块平均销售限价为6800元/平方米，石景山金顶街地块为6250元/平方米，海淀区西三旗地块为每平方米6350元。

这一价格很快被指“太贵了”。

但北京市政府不为所动，随后又推出海淀清河小营、通州半壁店和朝阳常营地区三个限价房地块，基本趋势是地点越来越偏、价格越来越高，即将推出的限价房更是在顺义、昌平等远郊区县。

目前最高价格已上涨到7000元/平方米以上。

2008年10月，北京市限价房开始摇号、选房。

据统计，首批1.4万余户限价房配售家庭在选房签约过程中，有2794户家庭放弃了选房。

11月25日，第二批保障性住房、限价房摇号工作在朝阳区开启，申请家庭减少了160户。

从已开展的两轮摇号选房情况看，约有10%的申请家庭放弃选房。

其中，对房源位置不满意的占33%；

对朝向户型不满意的占23%；

对项目周边环境不满意的占16%。

相比于以前经济适用房项目，限价房项目的最大进步是由于申请均通过居委会进行，程序相对公正、透明，更多意见集中在位置太偏、价格太高以及等待时间太长等。

当然，这也和当前股市重挫、楼市低迷有很大关系。

其未来走向尚有待观察。

（二）民工住房条件的改善

2007年，国务院发布文件《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号），提出多渠道改善农民工居住条件。

在国务院同年发布的关于农民工问题的指导意见中要求有关部门要加强监管，保证农民工居住场所符合基本的卫生和安全条件。

招用农民工数量较多的企业，在符合规划的前提下，可在依法取得的企业用地范围内建设农民工集体宿舍。

农民工集中的开发区和工业园区，可建设统一管理、供企业租用的员工宿舍，集约利用土地。

加强对城乡接合部农民工聚居地区的规划、建设和管理，提高公共基础设施保障能力。

各地要把长期在城市就业与生活的农民工住宅问题，纳入城市住宅建设发展规划。

有条件的地方，城镇单位聘用农民工，用人单位和个人可缴存住房公积金，用于农民工购买或租赁自住住房。

随后，建设部、发改委、财政部、劳动保障部、国土资源部等联合发出了《关于改善农民工居住条件的指导意见》（建住房［2007］276号），明确民工的住房由用工单位负责。

其主要内容包括：

用工单位可以采取无偿提供、廉价租赁等方式向农民工提供居住场所，具体方式可在劳动合同中予以约定；

农民工自行安排居住场所的，用工单位应当给予一定的住房租金补助；

集中建设的农民工集体宿舍，由用工单位承租后向农民工提供，或由农民工直接承租，不得按商品住房出售或出租；

积极引导和鼓励城乡结合部居民利用自有住房向农民工出租；

集中建设的农民工集体宿舍和专供农民工租用的住房，应适当配备必要的文化、体育活动等设施设备；

各地要将长期在城市就业与生活的农民工住宅问题，纳入城市住房建设规划。

指导意见还就民工住房的质量标准作了规定：

“向农民工提供的居住场所应符合住宅安全、消防标准和基本卫生要求，远离危险源和污染源。

工程施工类企业向施工现场农民工提供的宿舍，应符合建筑施工现场环境与卫生标准有关规定；

其他行业用工单位向农民工提供的宿舍，应符合宿舍建筑设计规范有关规定。

”

（三）灾民住房保障的努力

新中国成立以来，中国政府一贯重视灾民救济。

2008年初，中国南方爆发的雪灾导致10万多间房屋倒塌，30多房屋损坏。

灾后，国务院批准印发了《低温雨雪冰冻灾后恢复重建规划指导方案》，要求尽快修复灾害损害的民房，保障群众的基本生活需要。

其中明确规定，对因灾倒房家庭每户重建两间基本住房、每间补助1500元、每户补助3000元。

[1]

2008年5月12日发生的汶川8级大地震引起人们对灾民住房权的空前关注。

据2008年5月19日的统计数字，仅四川省倒塌和损坏的房屋就达400多万间，部分城镇（如北川）几乎被夷为平地；

甘肃省倒塌和损坏的房屋有40多万间；

陕西省也倒塌和损坏房屋30万间。

[2]

中国政府在震后迅即开展了供应帐篷和建设过渡房的救灾措施。

民政部、住房和城乡建设部出台的《关于四川汶川大地震灾民临时住所安排工作指导意见》（民电［2008］97号）指出，安排灾民临时住所，要广开思路、拓宽渠道、多措并举，统筹采取搭建帐篷、活动板房、篷布房和群众自建简易房等多种方式。

活动板房、帐篷及篷布的发放使用要明确分配原则和顺序，区分轻重缓急，根据需求结构、灾民自建临时住所的条件和能力，做到重点使用、合理使用和有效使用，避免因分配问题引发矛盾。

要坚持公开、公平、公正的原则，严格按程序进行调查摸底、分类排队、登记造册、民主评议、公开发放，特别是活动板房的发放使用要做到条件明确，对象准确，程序规范，确保灾民人心安定、灾区社会稳定。

建设部则明确要求在2008年8月10日前建造100万套过渡安置房。

6月9日，国务院根据《中华人民共和国突发事件应对法》和《中华人民共和国防震减灾法》，制定《汶川地震灾后恢复重建条例》，规定了过渡性安置的方式、经费来源、用地、标准及临时住所的分配等内容，灾后重建中也有关于住房保障的内容。

四川省省委在灾后提出要把解决安置住房作为最紧迫的任务，作为最基础、最核心的工作，[3]确保8月12日前完成过渡安置房建设任务，确保灾区群众安全过冬。

在农村，有条件的将一次性修建永久性住房，并保证入冬前能够搬进新居。

2008年6月20日颁布的《四川省“5·

12”汶川地震灾后农房重建工作方案》规定，对汶川地震房屋倒塌或严重损坏、无家可归的农户重建住房给予补助，平均每户补助2万元。

同时，还制定出台了贯彻实施国务院《汶川地震灾后恢复重建条例》的意见和四川省政府《关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见》。

2008年7月，四川省政府在向省人大提交的《关于我省汶川特大地震抗震救灾及灾后恢复重建工作情况的报告》中提出全面启动农村永久性住房建设，力争用一年半时间，全面完成因灾倒塌和严重损毁的农房重建任务，保证受灾群众在2009年12月底前住进新房。

（四）中国住房法治存在的不足

改革开放以后，面对住房极度短缺的局面，中国开始了住房市场化改革。

在住房立法市场化阶段，国家大力发展房地产市场，较快解决了住房短缺的问题。

但是，对于无力在住房市场上解决住房问题的个人和家庭则缺乏相应的扶助措施。

特别是国务院在2003年发布的文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）中提出房地产业是国民经济支柱产业的政策主张，并调整住房供应体系，提出“大多数家庭购买或承租商品住房”。

在这一政策指导下，一些地区大力发展房地产市场，放松了对房地产市场的应有调控与对住房权的保障工作，导致近年来许多大城市房价过快上涨，一般民众的住房不可承受性问题不断恶化，由此引发了许多社会矛盾。

具体来说表现为如下几个方面。

第一，房价上涨过快。

2004～2006年，35个大中城市房价同比分别上涨9.7%、7.6%、6.1%，年均上涨7个百分点。

其中部分大城市价格涨幅过大。

例如，2006年10月份，北京房价同比上涨10.7%，厦门10.5%，深圳9.9%，福州9.6%，沈阳9%，广州8.8%，达到或接近于两位数上涨。

另外，房价收入比上升幅度加大。

2002年，城镇房价收入比为6.02∶1，与国际上公认的6∶1的合理水平大体相同。

但2005年房价收入比上升为6.7∶1，其中北京、上海等特大城市超过10∶1。

国家发改委2007年10月14日发布的数据显示，2007年10月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比上月高0.6个百分点。

房价涨幅过大和房价收入比上升过快，是居民普遍感觉难以承受的主要原因。

第二，住房供求结构矛盾突出。

据对部分大中城市的调查，现阶段希望购买中小户型（65～100平方米）住房的居民家庭比例达70%，但这类住房供给严重不足。

供给结构不合理不仅直接影响了中低收入居民的购房需求，而且进一步加剧了住房增长与资源短缺之间的矛盾。

大户型比重过高的趋势既不符合中国的国情，也不利于节约资源。

第三，住宅保障覆盖面小，措施不到位。

以廉租房为例，全国仍然有一些地级以上的城市没有建立廉租住房制度。

在2006年9月底，全国尚有5个省没有建立廉租住房制度目标责任制，有19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

[4]以经济适用房为例，1998～2003年全国城镇竣工住宅面积约33亿平方米，其中经济适用房仅占同期城镇地区住宅竣工面积的6.9%（这个数字也是有水分的）。

2003年用于经济适用房建设的总投资为600亿元，只占当年房地产投资的6%，且全国仍有40%