长城优地项目营销推广方案Word文档格式.docx
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本报告基于对以上因素的综合考虑，从市场定位、竞争分析、营销策略三方面进行整合营销措施。
市场篇
红牌楼有希望成为成都西南区新中高密度住宅的聚集地、大型生活板块。
优地项目不仅仅是单个楼盘的运作，而是肩负着长城在红牌楼的精品新兴社区运作的序幕。
一、区域市场简述
1、现状
从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，开发重点集中在二三环之间。
本案位于红牌楼商圈，毗邻城西房产开发热点区域之一的外双楠片区。
本项目位于外双楠红牌楼区域，红牌楼，是通向我国西南各省和西藏地区的重要交通口岸和商品集散地。
如今已形成以汽车、汽配、家具、装饰材料等产业链为一体的中心商贸带，尤其以汽车、汽配产业闻名全国，有“北有亚运村，南有红牌楼”之说，而随着拟建红牌楼广场、修复红牌楼古牌坊，以及打造体现民族特色和文化特色的商旅步行街等政府全新规划的出台，将进一步提升红牌楼整个区域的商业价值。
同时，该板块为政府全力打造的武侯国际社区，正在被诸如蓝光、金房、置信、滕王阁等众多品牌开发商
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联手打造为高尚居住区，成为新的成都市房地产投资热土。
日益浓厚的商业氛围和高尚社区的整体规划,
将直接带动该区域土地价值的不断升值，投资潜力有目共睹。
土地市场
从住宅市场价格来看，有数据显示2003年前外双楠的在售楼盘中的住宅平均价格仅为2560元/平方米。
而如今该片区的房价已经普遍翻了将近一倍。
从业态上来看，城西推出的也大多是小高层、高层电梯公寓。
虽然价格偏高，却仍然受到广大购房者以及部分投资者的青睐。
从本项目周边楼盘的销售情况看，各楼盘的中小户型销售情况较好，如“云翔•远景”、“红馆”等,
小户型住宅已基本销售完毕。
2、区域未来规划
据武侯区政府对红牌楼商圈的规划定位历史文化、旅游和物流商圈。
其发展要点和目标：
依托武侯祠大街和武侯广场，利用武侯祠和三国蜀汉文化在海内外的影响，发展具有历史文化特色的旅游文化产业以及餐饮娱乐业，形成武侯区文化旅游品牌和城市形象的亮点。
、区域内电梯公寓对比分析
楼盘名
开发商
地址
区位
总占地
（亩）
建筑面积
（怦）
容积率
绿化率
类型
价格
面积段
开盘时间
红馆
宝嘉
房地产
武侯区红牌楼
城西二三环间
20
40000
2.8
30%
小高层
4350
78-187
2006-5-14
丽都帝景
鑫万实业
武侯区长
益街3号
31959.76
/
高层（14、
15）
4000
2006-5-28
永海楠宝石
成都永海实业
一环路西一段96号
城西一二环间
5.56
17310.4
4.67
高层小户型
4650
45-90
2006-4-28
云翔远景
云翔房地产
红牌楼二环路口外
300米右转
14
26000
2.95
25%
多层、小
高层
3800多
层4000
80-153
2006-4-12
双楠尊邸
嘉宇房地产
内双楠广福桥正街、
近高升桥
10
33989
3
高层18
4700
68-153
2006-1
置信丽都花园城
成都置信
武侯大道与二环外交界处
城西三环外
266668
57627
1.2
65%
4300
88-163
2005-12-11
优地
长城集团长益房产
红牌楼
川藏路
城西二环外
70
92529.41
4.38
3.82
高层（16、
17、18）
4760
40-120
2006-9-15
小结：
该区域内在售物业大多是小高层电梯公寓，从现有项目的情况看，中小户型电梯公寓的市场认同度较高，销售情况良好，说明中偏小户型的电梯公寓在本区域内有着良好的发展前景。
三、目标市场定位
根据本项目市场调研结果，结合对周边项目客户来源的分析，我们对本项目目标市场的基本组成做一
预判：
投资者50%+
自住者50%-
重点客户：
1城西置业者2、周边经济圈次要客户：
1市内其它区域者2、省内迁入者偶得客户：
1、省外初入者
本项目基本人群特征
1、基础客源：
武侯区及市区客源
消费者构成：
来自武侯及市区的客源，主要从事金融、贸易、科技，为主管、经理、销售、金融贸易机构高管人员及部分自由职业者。
生活现代、观念时尚，容易接受新鲜事物，注重身份与品位，追求高品质、健康的生活。
来自于红牌楼汽车经济圈、二三环家居经济圈催生的大量周边直接居住需求，可能购买或租住。
内外双楠的投资、置业者，对于该区域不陌生，但需要营销的强力拉动。
2、成长市场：
外地市场
主要以四川省邻近省份客户为主，也包括一定省外迁入的办公、经商人群。
外地消费者比较重视生活的方便，作为在成都工作和经营上的第二居所，讲究生活配套、交通的便利,
相对不太注重环境。
产品篇
一、典型楼盘产品分析
项目名称
价格（元/
m2）
均价4300
项目地址
武侯区红牌楼太平村
所属区位
城西二三环
四川宝嘉房地产有限公司
物业类型
2栋11+1小高层
景观设计
澳大利亚道克设计咨询有限公司
建筑设计
清华大学建筑设计院深圳分院
经济指标
总占地面积
总建筑面积
（就）
容积率
公摊
总户数（户）
车位（个）
20亩
3.0
13%
294
不详
开发进度
接受咨询，100就以下户型排号已满
配套
小区
中庭景观
周边
规划中的市政公园，主要依托于外双楠和红牌楼的成熟配套
广告诉求
一个圈子的私享
规划特点
2栋一梯两户、两梯四户的板式建筑围合而成
主力户型
云翔•远景
小高层3900;
多层4200
武侯红牌楼岀一环路300米右转
成都市云翔房地产有限责任公司
11+1小咼层、6+1多层
（m）
绿地率
200余户
168
销售进度
06年4月12日开盘，开盘起价3616元/就，均价3800元/就，目前电梯起价3756元/就；
100就以下户型已基本售完，销售近40%。
主要依托于外双楠和红牌楼片区的成熟配套
云中漫步•回归生活本质
部分户型有入户花园、空中花园、宽厅、落地八角窗、转角飘窗等。
M
80-140（平层面积80-126、跃层面积115-153）
楠宝石
均4600
武侯二环路西一段（双楠伊藤斜对面）
城西二环内侧
成都永海实业（房地产）有限公司
15层高层
设计单位
中国西南勘祭设计院
建筑特点
在小户型住宅中引入了智能化配置，以单元式的结构颠覆传统的通廊暗走道，赋予项目更强的居住性和私密性。
车位
（个）
5.6
4.0
206
100
2006年4月28日开盘，精装房价格加200-400元/就。
主要依托于周边配套
双楠片区的成熟配套
创新型智能小户型
地面一、二层为商业部分，将着力引进品牌店，以大气的造型和准确的定位打造双
楠片区第一个品牌形象展示中心。
W）
45-89
中海•常春滕化园
均5100-5200
龙腾中路8号（外浣花清水河畔）
中海信和（成都）物业发展有限公司
小高层、高层
主题景观
景观大道、中央水榭、小区绿地公园、亲子乐园
现代主义与古典主义相融合
总占地面积总建筑面积
（亩）（m）容积率
总户数（户）车位（个）
24.5563003.024.8%530319
2006年3月18日开盘，开盘价4800元/就；
至今销售近50%
幼儿园、小学、独立停车楼、1600平米会所（健身房、台球室、棋牌、乒乓球、图书阅览室、
保健卫生站、社区综合管理室）、各程开放式运动娱乐设施、户外休闲设施（景观泳池、网球场、篮球场、羽毛球场、晨跑道、按摩道、集中休闲广场等）
依托于内外双楠和浣花片区的成熟配套
生活的艺术艺术的生活
70-115
价格（元/m2）
4600-4700
武侯内双楠广福桥正街
城西一二环
四川嘉宇房地产开发建设有限公司
1栋18层半围合式庭院结构高层电梯公寓，二梯四户、五户。
车位比
229
1/0.7
05年12月28日开盘，开盘价：
4500元/就；
至今销售近60（100就以下销售近80%
100就以上销售近60%
小型景观广场
主要依托内双楠的成熟配套
68-156
项目名
升级会员 