长城优地项目营销推广方案Word文档格式.docx

1、本报告基于对以上因素的综合考虑，从市场定位、竞争分析、营销策略三方面进行整合营销措施。市场篇红牌楼有希望成为成都西南区新中高密度住宅的聚集地、大型生活板块。优地项目不仅仅是单个楼盘的运作，而是肩负着长城在红牌楼的精品新兴社区运作的序幕。一、区域市场简述1、现状从城西这个大的区域市场来看，目前二环以内已经逐步的趋于饱和，开发重点集中在二三环之间。本 案位于红牌楼商圈，毗邻城西房产开发热点区域之一的外双楠片区。本项目位于外双楠红牌楼区域，红牌楼，是通向我国西南各省和西藏地区的重要交通口岸和商品集散 地。如今已形成以汽车、汽配、家具、装饰材料等产业链为一体的中心商贸带，尤其以汽车、汽配产业闻 名全国

2、，有“北有亚运村，南有红牌楼”之说，而随着拟建红牌楼广场、修复红牌楼古牌坊，以及打造体 现民族特色和文化特色的商旅步行街等政府全新规划的出台，将进一步提升红牌楼整个区域的商业价值。 同时，该板块为政府全力打造的武侯国际社区，正在被诸如蓝光、金房、置信、滕王阁等众多品牌开发商WTej新伟血11 II国为专业所U皐 RnDfassionalism Crwls Perfedion联手打造为高尚居住区，成为新的成都市房地产投资热土。日益浓厚的商业氛围和高尚社区的整体规划,将直接带动该区域土地价值的不断升值，投资潜力有目共睹。土地市场从住宅市场价格来看，有数据显示2003年前外双楠的在售楼盘中的住宅平均

3、价格仅为 2560元/平方米。而如今该片区的房价已经普遍翻了将近一倍。从业态上来看，城西推出的也大多是小高层、高层电梯公寓。虽然价格偏高，却仍然受到广大购房者 以及部分投资者的青睐。从本项目周边楼盘的销售情况看，各楼盘的中小户型销售情况较好，如“云翔远景” 、“红馆”等,小户型住宅已基本销售完毕。2、区域未来规划据武侯区政府对红牌楼商圈的规划定位 历史文化、旅游和物流商圈。其发展要点和目标：依托武 侯祠大街和武侯广场，利用武侯祠和三国蜀汉文化在海内外的影响，发展具有历史文化特色的旅游文化产 业以及餐饮娱乐业，形成武侯区文化旅游品牌和城市形象的亮点。、区域内电梯公寓对比分析楼盘名开发商地址区位总

4、占地（亩）建筑面积（怦）容积 率绿化 率类型价格面积段开盘时间红馆宝嘉房地产武侯区红 牌楼城西 二三环间20400002.830%小高层435078-1872006-5-14丽都帝景鑫万实业武侯区长益街3号31959.76/高层（14、15）40002006-5-28永海 楠宝石成都永海 实业一环路西 一段96号城西 一二环间5.5617310.44.67高层小户 型465045-902006-4-28云翔远景云翔 房地产红牌楼二 环路口外300米右转14260002.9525%多层、小高层3800多层 400080-1532006-4-12双楠尊邸嘉宇 房地产内双楠广 福桥正街、近高升桥10

5、339893高层18470068-1532006-1置信丽都 花园城成都置信武侯大道 与二环外 交界处城西 三环外266668576271.265%430088-1632005-12-11优地长城集团 长益房产红牌楼川藏路城西 二环外7092529.414.383.82高层（16、17、18）476040-1202006-9-15小结：该区域内在售物业大多是小高层电梯公寓，从现有项目的情况看，中小户型电梯公寓的市场认 同度较高，销售情况良好，说明中偏小户型的电梯公寓在本区域内有着良好的发展前景。三、目标市场定位根据本项目市场调研结果，结合对周边项目客户来源的分析，我们对本项目目标市场的基本组成

6、做一预判：投资者 50%+自住者 50%-重点客户：1城西置业者 2 、周边经济圈 次要客户：1市内其它区域者2、省内迁入者 偶得客户：1、省外初入者本项目基本人群特征1、基础客源：武侯区及市区客源消费者构成：来自武侯及市区的客源，主要从事金融、贸易、科技，为主管、经理、销售、金融贸易机构高管人员 及部分自由职业者。生活现代、观念时尚，容易接受新鲜事物，注重身份与品位，追求高品质、健康的生 活。来自于红牌楼汽车经济圈、二三环家居经济圈催生的大量周边直接居住需求，可能购买或租住。 内外双楠的投资、置业者，对于该区域不陌生，但需要营销的强力拉动。2、成长市场：外地市场主要以四川省邻近省份客户为主，

7、也包括一定省外迁入的办公、经商人群。外地消费者比较重视生活的方便，作为在成都工作和经营上的第二居所，讲究生活配套、交通的便利,相对不太注重环境。产品篇一、典型楼盘产品分析项目名称价格（元/m2）均价4300项目地址武侯区红牌楼太平村所属区位城西二三环四川宝嘉房地产有限公司物业类型2栋11 + 1小高层景观设计澳大利亚道克设计咨询有限公司建筑设计清华大学建筑设计院深圳分院经济指标总占地面积总建筑面积（就）容积率公摊总户数（户）车位（个）20亩3.013%294不详开发进度接受咨询，100就以下户型排号已满配套小区中庭景观周边规划中的市政公园，主要依托于外双楠和红牌楼的成熟配套广告诉求一个圈子的私

8、享规划特点2栋一梯两户、两梯四户的板式建筑围合而成主力户型云翔远景小高层3900;多层4200武侯红牌楼岀一环路 300米右转成都市云翔房地产有限责任公司11 + 1小咼层、6+1多层（m）绿地率200余户168销售进度06年4月12日开盘，开盘起价 3616元/就，均价3800元/就，目前电梯起价 3756元 /就；100就以下户型已基本售完，销售近 40%。主要依托于外双楠和红牌楼片区的成熟配套云中漫步回归生活本质部分户型有入户花园、空中花园、宽厅、落地八角窗、转角飘窗等。M80-140 （平层面积 80-126、跃层面积 115-153 ）楠宝石均 4600武侯二环路西一段（双楠伊藤斜对

9、面）城西二环内侧成都永海实业（房地产）有限公司15层高层设计单位中国西南勘祭设计院建筑特点在小户型住宅中引入了智能化配置，以单元式的结构颠覆传统的通廊暗走道，赋予 项目更强的居住性和私密性。车位（个）5.64.02061002006年4月28日开盘，精装房价格加 200-400元/就。主要依托于周边配套双楠片区的成熟配套创新型智能小户型地面一、二层为商业部分，将着力引进品牌店，以大气的造型和准确的定位打造双楠片区第一个品牌形象展示中心。W）45-89中海常春滕化园均 5100-5200龙腾中路8号（外浣花清水河畔）中海信和（成都）物业发展有限公司小高层、高层主题景观景观大道、中央水榭、小区绿地

10、公园、亲子乐园现代主义与古典主义相融合总占地面积 总建筑面积（亩） （m） 容积率总户数（户）车位（个）24.5 56300 3.0 24.8% 530 3192006年3月18日开盘，开盘价 4800元/就；至今销售近 50%幼儿园、小学、独立停车楼、 1600平米会所（健身房、台球室、棋牌、乒乓球、图书阅览室、保健卫生站、社区综合管理室）、各程开放式运动娱乐设施、户外休闲设施（景观泳池、网球 场、篮球场、羽毛球场、晨跑道、按摩道、集中休闲广场等）依托于内外双楠和浣花片区的成熟配套生活的艺术艺术的生活70-115价格（元/ m2）4600-4700武侯内双楠广福桥正街城西一二环四川嘉宇房地产开发建设有限公司1栋18层半围合式庭院结构高层电梯公寓，二梯四户、五户。车位比2291/0.705年12月28日开盘，开盘价：4500元/就；至今销售近 60（ 100就以下销售近 80%100就以上销售近 60%小型景观广场主要依托内双楠的成熟配套68-156项目名