可行性研究报告.docx
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可行性研究报告
工程
可
行
性
研
究
报
告
编制单位：
二〇〇五年五月二十日
项目负责人：
技术负责人：
法人代表：
编制：
校核：
审核：
审定：
一、项目的基本情况…………………………………………………………………………１
二、市场分析与预测……………………………………………………………………………３
三、项目设计与规划…………………………………………………………………………７
四、项目实施规划…………………………………………………………………………１１
五、投资估算与资金筹措…………………………………………………………………………１２
六、财务评价…………………………………………………………………………１９
七、不确定性分析…………………………………………………………………………２４
八、社会效益与环境效益分析………………………………………………………………２６
九、结论…………………………………………………………………………２７
华夏田园一期可行性研究报告
一、项目基本情况
1、项目概况：
该项目位于邵阳市民政康复医院内，西临双拥路，南接红星路，总用地面积2.76公顷，本期第四、第五栋底层占地面积1319.2平方米，设计建筑面积为20934.7平方米。
其中第四栋占地面积为3022.8平方米，共六层，底层为架空层，拟作车库使用，二至六层为住宅。
建筑高度为17.18米，耐火等级为三级，建筑类别为三类。
第五栋建筑面积为17911.9平方米，建筑高度为69米，底层也为架空层，拟作车库使用，二至二十三层为住宅，耐火等级为一级，建筑类别为一类。
2、第一期开发项目的技术经济指标：
总建筑面积：
131766.28m2
其中：
住宅面积124825.56m2
商铺面积2593.6m2
公建面积4347.12m2
总投资：
16788.09万元
自有资金投入：
6919万元
住宅成本：
1274.08元/m2
税后利润：
2001.65万元
总投资利润率：
18%
自有资金投资利润率：
43%
3、项目背景：
（1）开发公司概况
我公司成立于一九九五年，系国家二级房地产开发企业，湖南省房地产开发企业综合实力二十强。
公司宗旨为：
“人才效益、质量信誉”，经营理念“诚信、商道、业道、人道”。
公司经济实力雄厚，资产过亿，公司内设六部一室二个分公司即办公室、财务部、策划部、工程部、产业部、销售部、园林部、广告分公司、物业管理公司。
现有各类经济、技术管理人员68人，公司从小到大、从弱到强，先后开发祭旗坡、人民巷、东大路、铁沙岭路、三眼井等项目工程。
二〇〇〇年起开发邵阳市舒适型住宅小区——华夏星园。
现我公司正在规划建设占地250多亩，建筑面积32.8万平方米，经建设部批准的湖南省内首家节能型示范小区——华夏田园。
“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”公司正以一种超前的意识打造一艘华夏品牌的房地产航空母舰，为邵阳市建设百万人口的大城市做出更大的贡献，在三湘大地上铸就出新的辉煌，并以坚实的步伐向集团化迈进。
（2）、项目背景
湖南省华夏房地产开发有限公司2000年至2004年成功开发华夏星园，不仅创建了自己的品牌，还将邵阳市的房地产推上了一个新的台阶。
随着城市人民以居住环境的要求，对田园风光的渴望，因此，华夏田园突出以人为本的设计理念，尽可能满足业主的全方位需求，让长期生活在钢筋水泥丛林中的城市人民远离喧嚣和污染，回归大自然，在城市中充分体味乡村风光和田园风貌。
利用现有的地貌和山阶坡地，设多层、小高层、高层、部分乡村小洋楼，间有田园景观，低洼池塘地建设400多米长的小溪，苍松翠竹、潺潺流水流淌其间，同时配有酒楼、会所、学校、购物中心等配套设施，既有乡村的宁静、清新，又有都市的繁华、方便、舒适，不愧为“都市中的田园，田园中的都市”。
二、市场分析与预测
1、本市房地产现状：
邵阳市城区地处湘中腹地，是湘中与湘西的中心城市，坐落于资江、邵水交汇处，市区总人口61.6万人（非农业人口34.61万人），是有2000多年历史的老城。
由于历史的原因，老城区的房屋破旧不堪，还有相当多的住宅无配卫生间，居住环境很差。
城市产权处统计：
目前全市人口居住面积仅为19.7m2，低于国家小康人均居住标准，且有六万人居住在50m2一下的低矮、潮湿、破旧的房屋内，居住环境、质量急需改善。
本市房地产从起步到发展，大致经历了三个阶段，九十年代中叶以前为第一阶段，以单位建房、分房为主，所建住宅大多为单位福利房，商品房少，商品华率低，房地产萌芽状态。
九十年代中叶至二〇〇二年为第二阶段，商品房开发逐渐兴起，主要是改造老城区的旧房、危房。
住宅密度大，居住环境差，无物业管理，社会治安也差。
二〇〇二年至今为第三阶段，也是房地产开发也规划阶段，以“华夏星园”、“雍翠豪苑”成片开发的住宅小区为起点，商品房的开发逐渐向成片开发、向郊区扩展，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口、规模迅速扩大，房地产市场进入有序发展时期，到目前位置，本市房地产市场向成片开发，居住环境良好的方向发展，市场体系基本建立。
2、本市房地产市场分析：
随着本市的经济发展，很多居住在单位福利房的人民对目前居住的福利房面积、户型等居住质量、居住环境、社会环境感到不理想，改善居住质量、环境的要求迫切。
在二〇〇四年，本市房地产业主要特征表现在以下几个方面：
（1）、投资增幅达：
二〇〇四年房地产开发完成投资3.8亿元同比增长5.85%。
全年城镇竣工住宅面积27.46万平方米，商品房销售面积26.38万平方米，比上年增长3.5%。
房地产开发投资在站前区、敏州西路、双坡南路及江北大幅度增加。
（2）市场供销两旺：
房地产产权监理、市场办理交易面积67.49万平方米，成交金额5.1亿元，同比增长38.02%、43.66%，“华夏星园”从二〇〇四年三月份开盘在短短的一年内全部售完，站前区的商品房在其基础施工完机售磐，雍翠豪苑三期销售形式喜人。
（3）房价步步攀升：
城市商品房价格上涨增越200元/m2，涨幅达22%以上。
根据市场调查，居住单位福利房的人们要求改善居住质量、居住环境的愿望比较强烈。
譬如：
中国人民银行90%以上的职工（约200户），市教育局直属各学校60%以上的职工（约800户），市公安局40%的干警（约1200户），医疗卫生系统60%的职工（约400户），另外还有烟草公司、湘运公司、粮食局等单位的职工以及从县区到市区和在外打工、经商要求回市区定居，这些人购买力强，对购户型结构合理、居住环境舒适、配套设施齐全、物业管理良好的商品房的愿望迫切，并能够承受高于普通住宅的放假，市场需求旺盛。
3、本市房地产市场预测：
（1）、从购房能力看：
城乡居民生活水平进一步提高，二〇〇四年全年城镇居民人均可支配收入7398元，比上年增长13.9%；城镇居民人均消费支出6345元，增长22.9%；城镇居民恩格尔系数为36.8%。
尽管房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺盛态势。
（2）从消费结构看：
随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。
人们已经不能满足于“够住就行”的传统观念，改善住房条件的需求较为明显。
住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。
二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。
（3）从需求关系上看：
根据邵阳市至2015年的城市总体规划，在2015年前将把本市建设成为城市人口一百万的中等城市，在不考虑有效购买力的情况下，单从住房需求分析，本市每年人口增长拉动的住房需求，城市外来人口的购买需求和城市拆迁需要，为房地产业提供广阔的发展空间，房地产开发的前景非常美好。
（4）从投资角度看：
由于股市长期低迷，银行利率不高，而房地产业保值增值功能需显著，使得房地产市场成为投资的重要选择，大大刺激了市场的需求，加上银行信贷的支持，通过按揭贷款购买商品房的比例逐年增长，购房压力大大减轻。
华夏田园的房地产开发在本市具有超前性，在五年内本市基本上不可能出现竞争项目，是众多中等收入和高收入人群的购买住房的首选，也是高消费人群的唯一选择，拥有无与伦比的优势。
4、价格的分析与预测
邵阳市房地产价格从2003年10月开始不断攀升，当时最高价1000元左右，现在火车南站的期房都达到1000元/m2，多层住宅小区——雍翠豪苑，正在热卖的第三期均价1280元/m2，中心路万锦城小高层住宅最高价1700元/m2，华夏田园的居住环境都优于这两个小区，且有50%建筑节能。
因此，华夏田园第一期住宅平均定价为1652元/m2：
多层住宅：
1400元/m2
高层住宅：
1600元/m2
商铺：
6000元/m2
三、项目设计与规划
（1）地块位置：
华夏田园住宅小区坐落于湖南省邵阳市大祥区敏州西路（城市主干道42米）中段南侧，其用地规模约16.67公顷（约250亩）。
东临大祥路（40米），南临双园路（22米），西临雪峰路（42米），规划用地面积26.67公顷（250亩）。
（2）建设规模与目标：
华夏田园住宅小区规划总建筑面积约32.8万平方米，建筑密度24.34%，容积率2.17，绿地率45%，户数1872户，居住人口6552人。
其中，住宅278203平方米，公建28963平方米。
小区停车按0.5个/户的车位布置，其中，地下车库约500个车位，地面约400个车位，就采用就近设置车位的原则设置停车位，方便住户使用。
小区一次性完成规划和初步设计，分三期实施，每期均基本具备必要的公建设施，便于分期投入、销售和居住。
其中，一期工程用地面积60611.19m2，地上建筑面积131766.28m2（含公建建筑面积4347.12m2），经济技术指标详见下表：
华夏田园一期工程主要经济技术指标
项目
计量单位
总量
人（户）平均
用地总面积
M2
60611.19
总建筑面积
M2
131766.28
50.37m2/人
其
中
住宅建筑面积
M2
124825.56
公建建筑面积
M2
4347.12
商铺建筑面积
M2
2593.6
建筑基底面积
M2
14754.44
建筑密度
%
24.34
容积率
比率
2.17
绿地率
%
45
居住户数
户
820
3.5人/户
居住人口
人
2870
人均绿地
M2
9.5
停车位
辆
433
（3）周边环境：
大祥路东为邵阳市财政局办公与居住用地（在建），双园路南为邵阳市电业局居住用地（待建），该路以西为市级综合性公园，规划用地1100亩，现有800亩中幼林，敏州西路北为邵阳市大祥区委、区政府办公用地和市林业局办公用地（在建）。
小区东距汽车南站1公里、火车站2东里、市中心3公里，地理位置优越、交通便利。
2、项目规划：
（1）、整体布局：
华夏田园的总体规划在于创建回归自然、舒适、别致而具有地方乡村田园风光及文化情趣的社区。
体现“资水曲湘竟引无数华夏俊才，邵河流觞娟藏一方田园胜境”，在整体规划布局上突出以下特点：
小区在总体布局以地形、地势建设，起伏错落有致，将资江、邵水拟合在南北、东西两条中轴线为界限，形成相互联系的六个组团，两条中轴线将邵阳市的人文、地方风情、地方特色贯穿于组团间围合的集中绿地。
力求再现邵阳古城的特色人文、历史景观。
（2）建筑风格：
顺应消费者回归自然，享受自然的要求，采用有中国古典建筑风格符号的中而新的建筑风格。
在立面造型上采用三段式设计，充分运用中国古典建筑符号，凸显中式建筑的风味。
（3）小区配套：
小区设有十八班小学、八班幼儿园、会所、餐饮、医疗卫生、社区服务、综合商场、超市、体育休闲场所等，公共设施配套齐全。
小区实行初步智能化管理，以闭路电视监控、出入门禁系统、单元门与住户可视对讲、紧急呼救、消防控制、保安巡更、停车场管理等为主，并留有升级余地。
小区内全部住宅按节能设计，符合国家及湖南省居住建筑节能50%的节能标准，经建设部批准，是湖南省首个“建筑节能示范小区”，它以舒适型单元式小高层、多层住宅为主，兼有部分乡村小平房、乡村小洋楼，合理配套，环境优美，成本适中，配套设施齐全的田园式节能居住小区。
（4）小区环境：
景观布局注重居住环境的均好性，以水为线，以景为点，构成东西两条景观绿轴，保留了大片自然的高大林木群，潺潺流水拟合在东西两条景观绿轴之中。
实现历史和现实的交流。
在闲适的黄昏，循香误入芳草园，阡陌纵横：
仄径回纡，一路芬芳至迷津野渡，莲动下渔舟；涉水而下，见假山洞穴，洞内流水潺潺；顺流而下，入碟恋谷，山坡上层层台地如梯田摆开；谷底有开阔水面，上有映绿洲，塘梗参差，岛上岸芷汀兰，烟青暮霭；柴门小院，茅屋竹篱，花径不扫，垄洼新绿，一幅人间田园仙境。
（5）户型指标：
户型平面设计符合国家2A级舒适型住宅标准，户型设计经典实用，灵活多变，具有可改造性。
套内基本空间齐备，面积合适，无过大、过小现象，公共与私密空间分区，交通组织顺畅，不穿行起居厅、卧室等主要功能空间，厨房、卫生间平面设计及厨具、洁具布置合理，各空间采光、通风良好，一期工程具体户型以120~140平方米的三室二厅为主，其户型比例如下：
A、按类型
户型
二室二厅
三室二厅
四室二厅
复式
套数
48
499
257
16
比例
5.9%
60.85%
31.30%
1.95%
B、按面积：
面积
100m2以内
120~130m2
130~140m2
140~160m2
复式
套数
48
24
475
257
16
比例
5.9%
2.93%
57.92%
31.30%
1.95%
四、项目实施规划
本项目2004年9月开始准备前期工作，2005年破土动工，开始建设至2010年项目全部竣工交付使用，项目建设期为6年。
为了节约投资，减轻资金压力，实行一次性规划设计，分期分批实施，滚动开发，开发一片、销售一片、交付使用一片。
第一期工程将于2005年7月动工，2006年10月竣工交付使用，2008年全部销售完毕，为第二期、第三期的开发打下坚实的基础。
五、投资估算及资金铸错计划
1、开发成本估算
土地成本估算表表1
序号
项目
金额（万元）
单价（元/m2）
单价（万元/亩）
备注
1
征地补偿
545.52
41.4
6.00
2
土地开发使用费
157.29
11.94
1.73
3
耕地占用费
63.64
4.83
0.70
4
各种基金
89.10
6.76
0.98
5
拆迁安置
600.00
45.45
6.60
6
土地使用全出让金
912.84
69.28
10.4
7
三通一平
172.75
13.11
1.9
合计
2541.14
192.85
27.96
前期工程费估算表表2
序号
项目
估价基数
计费标准
金额（万元）
单价（元/m2）
备注
1
铸建开办费
9882.47
1%
98.82
7.5
2
可行性研究费
9882.47
0.10%
9.88
0.75
3
规划勘察设计费、园林景观设计费
131766.28
18.81
247.85
18.81
合计
356.55
27.06
建安工程费估算表3
序号
项目
建筑面积（m2）
估计单位造价（元/m2）
金额（万元）
单价（元/m2）
备注
1
建安造价
131766.28
650
8564.81
650
2
节能造价
131766.28
100
1317.66
100
合计
建安总造价
9882.47
750
配套基础设施费表4
序号
项目
估价基数（m2）
估价基准（元/m2）
金额（万元）
估单（元/m2）
备注
1
水电开户费
2
小区道路及排水
3
安防设施费
4
绿化、园林景观建设费
合计
不可预见费=（土地成本+前期工程费+建安造价+配套基础设施费）*3%
=（2541.14+356.55+9882.47+856.49）*3%
=13636.65*3%
=409.1（万元）
开发期间税费估算表表5
序号
项目
估价基数（m2）
估价标准（元/m2）
金额（万元）
单价（元/m2）
备注
1
异地人防建设费
2
白蚁防治费
3
劳保基金
4
文物调查普探费
5
施工图审查费
6
城市建设配套费
7
质监费
8
散装水泥基金
9
建筑工程交易服务费
10
防雷、消防检测费
11
第三人保险费
合计
以上各项费用合计为开发成本
=2541.14+356.55+9882.47+856.49+409.1+915.12=14960.87（万元）
2、开发费用估算
管理费用=（土地成本+前期工程费+建安造价+配套设施费）*3%
=（2541.14+356.55+9882.47+856.49）*3%
=13636.65*3%=409.1（万元）
其他开发费用估算表
序号
项目
估价基础（m2）
估价基准（元/m2）
金额（万元）
单价（元/m2）
备注
1
工程监理费
131766.28
4
52.71
4
2
广告策划费
131766.28
8
105.41
8
3
财务费用
1260.00
95.62
合计
1418.12
107.62
开发费用合计=409.1+1418.12=1827.22（万元）
3、总成本费用汇总表
本项目投资估算汇总表表7
序号
项目
总额（万元）
单位成本（元/m2）
单价（万元/亩）
咱投资比重%
备注
1
土地成本
2
前期工程费
3
建安工程费
4
配套基础设施费
5
不可预见费
6
开发期间税费
7
开发费用
总计投入
扣除利息后总投入
4、资金筹措与投资计划
铸资来源明细表表8
序号
项目
比例
合计（万元）
建设期
经营期
第一年
第二年
第三年
第四年
1
建设投资
2
资金筹措
2.1
其中：
自有资金
2.2
施工方垫资
2.3
银行贷款
实筹资金与计划投资对比表表9
项目
计划投资（万元）
计划比例%
时机筹资额（万元）
实筹比例%
超额（万元）
超比例%
自有资金
施工方垫资
银行贷款
合计
自有资金来源明细表表10
序号
来源
金额（万元）
备注
1
已投入土地款
2
华夏星园售房收入
3
应收邵阳市农村中心信用合作社购房贷
4
应收石油公司土地款
5
应收其他个人购土地款
合计
5、项目收入的测算
销售总收入预算表表11
分类
可售面积（m2）
建议售价（元/m2）
销售收入（万元/m2）
各类房结构%
备注
多层住宅
高层住宅
商铺
合计
销售收入分期按比例预测表12
销售计划
建设期
经营期
合计（万元）
年份
销售比例
销售面积
第一年
第二年
第三年
第四年
第一年
第二年
第三年
第四年
合计
六、项目财务分析
1、损益表与静态盈利分析
销售税金及附加估算表表13
序号
类别
计算依据
建设期
经营期
合计（万元）
第1年
第2年
第3年
第4年
1
营业税
2
城市维护建设税
3
教育费附加
6
印花税
7
交易管理费
合计
损益表表14
序号
类别
计算依据
建设期
经营期
合计（万元）
第1年
第2年
第3年
第4年
1
销售收入
2
总成本费用
3
销售税金及附加
4
利润总额
（1-2-3）
5
所得税
（4）*3%
6
税后利润
（4）-（5）
7
盈余公积金
（6）*10%
8
可分配利润
（6）-（7）
从上表计算可知本项目销售利润为2987.53万元
销售利润率=（销售利润÷销售收入）*100%
=（2987.53÷21049.09）*100%
=14.19%
评价指标
序号
指标名称
计算公式
指标值%
同行业相应指标平均值%
结论
1
销售利润
销售利润收入*100%
14
可行
2
销售净利率%
净利润/销售收入*100%
10
可行
3
全部投资利润率
利润总额/总投资额*100%
18
10
可行
4
全部投资利税率
利税总额/总投资额*100%
25
15
可行
5
自有资金投资利润率
利润总额/自有资金总额*100%
43
40
可行
从上表分析可知每销售1元可得0.14元的毛利；每销售1元可得0.1元的纯利；每投资1元可得0.18元的报酬。
2、现金流量表与动态盈利分析
全部投资现金流量表
序号
项目名称
项目计算期
合计（万元）
结论
第1年
第2
升级会员 