强烈推荐武汉后湖花园投资项目可研报告.docx

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强烈推荐武汉后湖花园投资项目可研报告

武汉市后湖花园投资项目

评

估

报

告

书

二〇一二年十月

武汉市后湖花园投资项目评估报告

江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。

本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。

项目在经济上具有较强的可行性。

[关键字]后湖花园、项目投资、开发经营

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、武汉市规划方案；

2、亿房网站）；

3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策；

4、武汉市房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料；

6、中介代理公司提供的资料。

三、项目概况

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。

根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。

第二章项目开发经营环境分析

一、2011年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。

因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2011年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。

投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2011年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：

房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加，各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。

随着国家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头。

1．开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。

2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。

3．销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。

4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。

现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。

从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、武汉市房地产市场分析

1．2011年房地产市场

2011年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。

个人购房贷款正迅速地增长。

以上情况表明：

武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。

房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。

房地产需求对投资强有力的拉动作用。

2．市场特点分析

2.1宏观市场特点：

1．住房分配制度改革的历史性突破，为房地产市场的发展提供了动力。

2011年，武汉市正式步入住宅的商品时代。

福利分配住房制度退出历史舞台，货币分房制度取而代之，住宅的商品属性逐渐被还原出来。

经过2009年的过度转换，从2011年开始，实物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。

2．空置商品房消化能力加强

3．经济适用房建设取得较好成效。

2011年武汉市不断推进和完善经济适用住房建设。

4．房地产二、三级市场联动效应初步显现。

2011年武汉市房地产市场结构趋于合理，存量房交易明显放大，二手房市场活跃程度较高。

根据房地产发达地区的经验，二手房市场的活跃会直接刺激住宅一级市场的发展，存量房买卖的增加并不意味着增量房市场的萎缩，而是带动增量房市场的增长。

广州、深圳存量房交易大大超过了增量房的交易，而武汉市现在存量房的交易确小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉动住宅一级市场的操作空间很大。

大大推动了武汉房地产市场的梯级消费需求。

5．金融系统成为房地产业的坚实后盾。

银行方面：

已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体，公积金方面：

公积金贷款购房面积占全年总销（预）售面积的14强。

6．住房抵押对房地产市场起到举足轻重的作用。

抵押的户数增多，个人购房选择银行贷款按揭的增多，公积金小额度贷款的增多。

同时银行加快了放款速度和放款条件，为市场资金融通起到非常重要的作用。

7．房地产中介服务为房地产二、三级市场的启动发挥了积极作用。

2011年武汉市围绕加快启动住房二级市场开展的各项住房消费服务十分活跃，住房消费的中介服务领域有了很大拓展，为房地产市场的繁荣起到了重要推动作用

8、房交会为活跃房地产市场提供了重要的舞台。

2011年武汉市各区联动举办“房交会”，进一步了活跃住房市场。

6月和11月举办了两次全市规模的大型房交会，同时各城区不失时机地举办了区级房交会，既促进了增量房市场的发展，而且也活跃了存量房的交易。

2.2微观市场特点

1．从地理位置来看，城市周边地区由于前几年政府的基础配套设施完善，环境、道路情况都得到了较大的改善，使周边地区的投资和销售量均高于中心地区。

随着我市大力发展光谷的战略决策的落实，这一带的房价还在不断地攀升。

2．从楼盘结构和户型来看，砖混结构的楼盘已逐步退出历史的舞台，目前市场上的结构主要是框架结构。

户型设计方面，随着市民生活质量的提高，三室两厅两卫的户型逐步取代了两室两厅户型的市场主力地位，受市场的青睐。

3．从楼盘的层高看，小高层楼盘的销售开始启动，改变了多层楼盘占主导地位的格局。

这主要是由于小高层的楼盘带电梯，避免了多层要上楼的麻烦，同时跟高层建筑比较又有通风采光好，户型结构好，有效使用面积多等优势，因此成为2011年销售的一个新变化。

4．从楼层的销售情况看，顶层销售情况好于往年，主要是技术方面的突破带来的结果，不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段，因此顶楼在空间利用上更合理了，价格也略低一些，对客户有一定的吸引力，销售也比较顺利

5．从价格上看，3000元平方米左右的商品房是最能被市场接受，也是市民购买商品房时认为最为合理的价位，而经济适用房100%的被市场接受，现在我市经济适用房的平均价位6．从楼盘设计上看，2011年开盘销售的楼盘设计风格各异，以满足市场日益张扬的个性化需求，2011年整个市场中有欧式风格，古典风格、中西合璧的风格等多种特点，可谓百花齐放。

不仅体现了我市发展商市场意识的进步，而且也说明了建筑设计单位水平的提高。

7．从楼盘环境来看，由于消费者的需求层次提高，有追求环境优美的需求。

8．从楼盘配套设施来看，2000年不少发展商的楼盘都配有远程抄表、三网合一、红外监控、便民店、会所、健身房等设施，注重以业主的需求为中心，提供全方位的配套服务。

9．从楼盘的卖点来看，2011年房地产销售突出的是智能化概念。

其实这个概念进入武汉的时间不算短，但一直都未广泛推广。

智能化将成为每个楼盘不可缺少的功能。

10．从楼盘销售宣传上看，市场虽处于买方市场，但消费者还未到达理性化的地步，卖方的有效引导对买方的购买决策会起到很重要的作用。

11、从品牌上看，城开、统建、富强、康居、百步亭等企业的楼盘以“购买安心、质量放心、居住舒心”的特点，成为市民购房的首选。

2011年武汉房地产市场总体情况是很好的，但是也有一些缺憾。

例如在某些区域中存在着住宅商品性价比不合理等一些问题，部分发展商在开发楼盘过程中还存在着较多片面追求高利润的短期行为，如选材不精、建筑质量不合格，乱收物业管理费等。

2.3分类物业特点

据《武房指数》统计，2011年四个季度，武汉市房地产价格持续增长，住宅、写字楼价格指数情况如下：

从以上数据可以看出，2011年住宅增长较快，写字楼的增长较为平缓。

总的来说，我市商品住宅的开发、销售都取得了较大的发展，销售价格、销售量一年中均有较大增长，写字楼市场也逐渐走出低迷的阴影，步伐虽慢但形势喜人。

通过上图进行简单的回归分析可知，在2012年的一季度，住宅、写字楼及综合物业指数的趋势仍将上升。

住宅类物业一直都是房地产市场的中坚，无论投资开发还是销售，一直都是市场的热点。

1．普通商品房销售情况稳中有升，少数项目售价略有下调，但仍然是市场内聚集人气的热点；

2．经济适用房，走势良好，产销两旺，是市场的抢手品种。

3．别墅、高档公寓市场有回暖趋势。

由于宏观经济环境的转好2011年我市写字楼价格较往年都有提高。

2011年写字楼市场的特点是写字楼的地域分布对其价格的影响程度加大。

2011年由于写字楼的密集区域转向了建设大道“金融一条街”，因此2011年写字楼最高均价地区是“金融一条街”。

2011年湖北省房地产价格从低迷状态中走出，呈现出逐季上扬的态势。

主要表现在：

1．2011年武汉市的十大工程计划之一就是房地产开发方面的投资达到100亿，住宅竣工面积达500万平方米，这预示着将掀起一轮新的房地产经济热潮。

2．2011年，武汉市房改的总体目标是全面推行住房分配货币化，提高住房社会化、商品化程度，建立适应社会主义市场经济的城镇住房新制度，落实住房补贴分配，释放购买力。

3．继续加强经济适用住房的建设，并在2011年武汉市将建立起经济适用房的审核机制

4．2011年，武汉市市级和各区级房地产有形市场即将全面建成并实现互相连通。

将提供规范交易场所，提供大量市场信息，提供快速的交易服务，对促进市场流通将有重要的推动作用。

5．建立高效的房地产行政管理体系，积极推进房地产交易与权属管理一体化，落实《简化房地产交易与房屋权属登记程序的指导意见》，切实解决目前房地产交易与权属登记中审批环节多、提供要件繁杂、办件时间过长等问题。

推行一个窗口收件，一个窗口发证，简化程序，降低收费，为促进房地产交易起积极的推动作用。

6．规范物业管理，明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并加强监管。

同时修订和完善原有的政策法规，对物业管理发展和市场行为进行有效规范，力争形成一个系统完整的物业管理政策法规体系。

7．积极推进武汉市国民经济和社会信息化进程，启动房地产信息化、网络化的建设，扶持一批像“亿房网”一样的高科技企业，建立、完善和规范房地产信息咨询服务体系，大力发展房地产业的电子商务。

三、有利投资经济