物业接管、验收工作程序与工作标准Word文档格式.doc
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节点
否
A
B
C
D
E
审批
1
是
审核
考察/接洽
开始
↓↓
申请接管
签订物业接管合同
组织接
管准备
准备验收资料及维修相应的硬件设施
3
组织验收
4
合格
5
6
7
物业管理处进入
接受钥匙并管理
签发合格证明
接管商业用房公共设施维修基金
8
9
检查接管物业资料
10
签发接管文件
登记接受记录及清单
11
组织正式管理
开通相关设施
12
结束
公司名称
秘密级别
共页第页
编制单位
签发人
签发日期
二、业管接管理标准
（1）准备阶段程序
1、开发商提出验收书面申请并提交产权资料、技术资料以及业主资料，发展商委托物业管理时需向物业公司移交相关资料。
期限为一个工作日。
2、提交相关产权资料：
项目开发批准报告，规划许可证，投资许可证，土地使用合同，建筑开工许可证，用地红线图，建筑执照，拆迁安置资料或者房屋所有权证，土地使用证，有关司法、公证文书的协议，房屋分户使用清册，房屋设备及定、附着物清册。
3、综合竣工验收资料，包括：
竣工图，建设工程竣工验收证书，公共配套设施综合验收合格书，供水合同，供电协议书，许可证，供气协议书、许可证，有线电视合规证，通信设施合格证，电梯准用证。
4、施工设计资料：
，地质勘查报告，全套设计图纸，图纸会审通知单，设计变更通知单，工程预决算报告书，重要施工会议纪要，隐蔽工程验收签证，沉降观察记录，其他可能会影响将来管理的原始记录。
5、机电设备资料：
机电设备出厂合格证，供电设备使用说明说，机电设备安装、调试报告，设备保修卡、保修协议。
6、业主资料：
已购房的业主姓名、位置、面积、联系电话等，已购房业主的付款情况或付款方式。
7、市场部经理审核申请资料，对接管物业的产权、工程、设备方面的资料进行检查，如果检查发现问题，应该交还开发商重新提交资料或者补齐欠缺资料。
物业公司检查开发商遗留扫尾工作，筹集管理服务费用。
8、物业公司制定接管方案，对自身条件和接盘运作风险作出评估。
9、开发商依照国家建设部制定的《中华人民共和国标准房屋接管验收标准》接管。
开发商需要提供的材料包括：
全套工程竣工图纸（含小区规划图）、机电设备使用说明书、随机资料、工具等，机电设备购销合同（复印件），商品房买卖合同（复印件），电梯使用许可证，隐蔽工程验收记录，供水、供电的指标批文，供气系统验收证明（含指标批文），消防系统验收证明等。
10、物业公司方经检查、审核无问题后，同开发商签订物业委托管理合同。
物业经理负责指定人员及专业技术人员组成验收小组。
11、物业公司方根据预先制定的物业管理制度，明确机构设置岗位职责，招聘所需员工及进行岗前培训建立专业物业队伍。
12、验收小组在验收前完成接管验收工作。
13、验收小组根据验收计划、标准、按专业分工进行预验收。
14、对在验收中未达到要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验收小组进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。
重点：
接到开发商竣工验收的通知报告后，物业经理负责指定人员及专业的技术人员组成物业接管验收小组。
标准：
迅速、物业管理公司与开发商保持意见一致。
（2）接管，验收阶段程序
1、物业公司和开发商、承建单位协调，制定验收方案，准备接管验收的各种文件和记录表格。
如接管原则、验收标准、职责划分、日程安排以及工作内容等，依据开发商提供的竣工图、设备清单等文件，编制验收计划，新建物业竣工后、业主入住前，物业公司应竟是组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。
2、由开发商承建商和物业管理公司3方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，在制定日期组织验收。
资料的接管验收，开发商委托物业管理时需要向物业管理公司移交5类相关资料以及物业产权资料包括：
项目开发批准报告、规划许可证、投资许可证、土地使用合同、建筑开工许可证、用地红线图。
3、验收小组检查设备与连接整个系统的技术性能应与设计要求符合，检查结果对应不同类设备记录在“物业设施、设备接管验收清单”中，对物业的其他配套系统、设施验收结果页记录在“物业设施、设备接管验收清单”表格内。
4、派出工程技术人员参加验收工作，主要参与机电设备的安装调试，了解接管楼盘的设备设施，熟悉各类设备的性能、构造以及水电等线路的铺设位置及走向。
5、验收小组应对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备进行全面检查，并将检查结果记录在“楼宇接管验收清单”中。
6、验收小组要按移交设备清单的要求对设备的规格型号、容量及设计要求进行验收，要对照设备的安装数量、安装位置及竣工图进行验收，要重点验收主要设备、设施的安装位置与安装质量是否符合要求。
7、验收小组要对物业运行系统进行验收，主要验收供电系统、给排风系统、给排水系统、消防系统、土建工程装饰工程、防盗对讲系统及电梯系统。
8、验收小组在验收中要对单独设备进行试运转，对安装质量和主要技术指标不符合要求的，要提出书面意见反馈给开发商重新调试。
9、财务部门准备筹措物业管理准备基金，制定财务预算方案，提交开发商审批，同时要编制初期管理收支预算。
10、对房屋的供电、工期、卫生、给排水等设施进行认真检查，保证能正常使用，房屋编号、地址名称应与地名管理部门的批准书和公安部门编制的正式门牌号相符合。
11、验收小组检查出未达到验收标准的楼宇、设施、设备应提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改；
对预验收检查出的不符合项目提出“物业遗留问题清单”返回开发商，开发商再通知施工单位进行整改。
12、开发商提供机电设备资料：
机电设备出厂合格证，机电设备使用说明书，机电设备安装、调试报告，设备保修卡、保修协议。
13、开发商提供综合竣工验收资料，包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管接综合布置竣工图等。
14、开发商提供施工设计资料：
地质报告书，全套设计图纸，图纸会审通知单，设计变更通知单，工程预决算报告书，重要的施工会议纪要没隐蔽工程验收记录，沉降观测记录，其他可能会影响将来管理的原始记录。
15、开发商提供业主所有资料，包括业主的姓名、联系电话、联系地址、购房楼号、购房面积及业主的付款方式等。
16、对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当逐项记录在《接管验收资料遗留问题登记表》中并交开发商相关人员签字确认。
17、对物业质量与使用功能进行检验，包括楼宇本体硬件设施、公共配套设施、机电设备。
依据相应标准进行验收，验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求，验收方法为观感验收法和使用验收法。
18、楼宇本体硬件设施的具体验收内容还有其他配备设施，要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。
19、公共配套设施接管验收包括天台，散水坡、屋面避雷设施、路灯、装饰灯、绿化、道路、室外消防栓、楼宇门牌、楼栋号牌、垃圾中转站、保安岗亭、保安道闸、停车场等。
20、机电设备的接管验收包括电梯设施、变配电设施、中央空调设备、发电机设备、消防监控设备、给排水设备、保安监控设备。
21、工程管理部派人做详细物业接管验收记录。
22、接管验收小组对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，应当逐项记录在《接管验收设施设备问题登记表》中并请开发商相关人员签字确认。
23、接管验收小组对资料遗留的问题，应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当给与协助。
24、对接管验收中发现的非结构性质质量问题，工程管理部应及时将相关记录提交发展商没有发展商责令承建单位负责返修，工程管理部留底一份，以便督促整改，并在双方商定的时间内另行复检，直至合格为止。
25、对接管验收中发现影响房屋结构安全设备、设施使用的安全的质量问题，开发商应责令承建单位对房屋进行加固补强或采取恰有效措施进行处理，处理完毕，达到合格要求确保使用安全的，再商定时间予以验收，并由开发商提交加固补强的措施和复检结果的记录，存档备查。
26、接管验收时，对于因房屋配套设施脱节或附属工程未完工或由于水电气候等外部管线未接通，致使用户不能人住的，应由开发商负责抓紧解决，待符合接管验收条件后，再行组织验收。
27、接管验收时，对于业主提出的有关房屋质量方面的问题，工程管理部应及时将相关记录提交开发商（一式两份，一份开发商，一份由开发商交给承建商），由开发商责令承建单位负责返修，工程管理部留底一份，以便督促整改。
整改完毕，工程管理部先验收，确认无问题后，立即通知业主复检。
28、接管验收小组对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题应当要求开发商在两周内解决；
重大问题应当要求开发商在一个月内解决，必要时公司总经理应当给予协助。
29、验收遇到不影响使用的问题时，详细记录划分好相关责任。
30、验收合格，则工程管理部签发合格证明文件。
31、验收时对业主提出的房屋质量不合格等问题，应及时通知开发商，由开发商通知施工单位进行整改，确认没问题后，再通知业主检查。
32、预验收的不符合项整改合格后，进行正式验收移交。
验收小组检查出问达到验收标准的楼宇、设施、设备应提出书面整改报告返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改；
对预验收检查出的不符合项目提出“物业遗留问题清单”返回开发商，开发商再通知施工单位进行整改，详细做好物业接管验收记录。
依据物业质量与使用功能检验标准，并严格按照《物业接收管理制度》《物业管理条例》执行。
（3）移交程序
1、根据验收情况提供“物业公共系统交接验收单”、“物业接管资料移交清单”。
2、验收小组根据“单项验收、统计清单”，作出综合性评定“物业移交书”交总经理审批。
3、物业总经理在各项验收合格、资料完成的情况下，代表为物业公司同开发商、承接单位或物业单位办理正式签字移交手续，全部资料由行政办办公室收归存档。
4、开发商移交钥匙，并为商品房提供用房公共设施维修基金及维修基金归集凭证。
5、开发商提供“住宅使用说明”和“质量保证书”并由物业公司发放给业主。
6、开发商移规划部门最终批准的“四图一书”（规划总平面图、道路规划图、市政设施管网综合规划图、绿化规划图及区详细规划说明书），以及住宅区内单项工程竣工验收备案书、图纸（包括总平面图、单项建筑结构、地下管线竣工图、设备竣工图）。
总经理在各项验收合格、资料完整的情况下，代表物业公司同开发商、承接单位或业主办理正式签字移交手续，全部资料由行政办公室收归存档。
开发商提供“住宅使用说明”和“质量保证书”。
严格按照《物业接收管理制度》《物业管理条例》执行。
2.4初步运作阶段程序
1、物业管理公司相关人员进驻物业，依据不同阶段派驻相关人员进入，维护自身利益。
2、在工程管理部接管验收后或阶段验收后，秩序管理部排除保安进行保护
3、各管理部同供电局、自来水公司、燃气公司、供暖公司、邮局进行联系小区的供电、供水、供暖、通邮；
同管辖派出所、街道办联系，解决小区的治安等问题。
4、各管理部同银行联系，解决小区费用的银行代缴问题
5、总经理同开发商签订《物业移交书》
6、总经理指令管理处做好业主的入住
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