新版万科青青家园案前优秀企划Word文件下载.docx

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因而次调查项目位置涉及京城东南西北，因此工作地点较为分散，重要在国贸商圈（CBD）、中关村、亚运村和燕莎一带，客户工作地点距居住，地点距离普通在15公里以内（因开私家车，时间在30分钟以内）。

5、置业次数：

初次置业占50%，置业目重要是自己居住（30%有投资用途）。

6、购房心态：

不但仅为了居住而购房，对她们而言，生活品质至关重要。

她们追求是一种个性化生活品位，一种更高生活境界。

她们不急于购房，在设计规划、物业管理、生活环境、品位格调上有更高规定。

对本年度热销楼盘调查显示，客户市场对住宅产品水平规定越来越高。

1、规定住宅性能更加完美

当前，市场已经完全挣脱了简朴加大住宅面积作为提高原则观念，市场更加强调所谓住宅性能。

规定住宅户内要做到功能完整、设施齐备、分区合理、尺度恰当。

比较典型规定是：

分别设有起居厅和餐厅，尽管彼此独立；

除公用卫生间外，设有主卧室卫生和更衣间；

独立服务阳台；

玄关；

独立书房和保姆间；

生活热水；

良好日照采光条件；

2、规定住宅更加体现个性化

在对以上各项功能规定基本上，许多消费者更爱慕某个性鲜明住宅户型。

如跃层式、错层式住宅，大开间可灵活分隔住宅这样某些可以提供丰富空间感项目赢得了良好市场业绩。

近来又浮现了“风景房”概念，拥有美好窗外景观并以次延伸室内空间成为多数购房者抱负，某些客户宁可牺牲日照条件也要选取朝向好视线。

3、良好社区环境是必不可少条件

都市环境恶化、可持续发展观念进一步人心，人们对于住宅所处环境变得越来越挑剔。

“孟母三迁”成为售房广告中选取居住环境典范。

普通而言，环境概念涉及自然环境（如绿地、休闲广场等）、交通环境（如与否易于到达、与否有充分停车条件等）、人文环境（如学校、托幼等）等诸多因素。

当前，越来越多人放弃市中心喧闹生活，转而选取环境较好城近郊区项目。

4、新技术产品满足新时代规定

长期以来，国内建筑产品始终处在较低技术水平。

随着知识经济时代到来，规定住宅产品也要广泛采用高新技术，以适应市场需要。

如高水平智能化社区管理系统、新型住宅户内集中供热与空调系统、新型门窗、自动化停车系统等。

消费行为趋势分析

（1）贷款购房成为住宅消费主流：

去年以来，政府持续出台了多项金融利好，住房公积金制度贷款和个人住房担保委托贷款利率下调和手续简化，增进了人们消费观念转变。

花明天钱、住今天房成为一种潮流。

据记录，1999年，北京市住房资金管理中心系统新发放个人住房委托贷款6880笔，总额10.5亿元，中华人民共和国建设银行北京市分行、中华人民共和国工商银行北京市分行商业性个人住房贷款余额分别达到41亿元和24.5亿元。

（2）个人购房投资性明显增强：

许多调查成果显示，当前个人购买住宅重要出于如下目：

居住，即无房者购买住宅；

改进居住条件，即已拥有住房者既有住宅不能满足需要，重新购买住宅；

投资，即既有住宅已经满足需要，新购住宅完全是为了投资；

近来，投资性住宅消费明显增长，业内甚至浮现了“只有有房人才买房”这样说法。

比较典型投资方式，是选取某处租金较高区域内物业（如东三环、亚运村等），以恰当年限银行按揭方式进行购买，装修后出租，以租金偿还银行贷款，并获得一定收益。

青青家园客户层定位

青青家园作为万科公司在京第三个项目，她客户定位除以上所述，还应具备如下特性：

1、心态：

购买者大都对将来美好生活布满了信心，渴望自己和家人拥有更好生活。

她们注重家庭，追求温馨宁静家庭生活，行事有筹划性，讲究时间合理安排和运用，既喜欢大自然，也享有当代科技所带来便利。

2、生活习惯：

热爱大自然、热爱户外运动，尊重个人隐私，讲究个性化生活。

3、对楼盘规定：

注重发展商品牌，讲究规划、设计，看中房屋朝向、但愿装修时拥有更大自主权和发挥创意余地。

万科青青家园三大块目的客户群（CBD、方庄、亦庄）重要由下列人群构成；

她们各自对住宅需求也各不相似。

（1）青年中“精英人才”（CBD、亦庄中白领阶层）

青年永远是社会需求原动力，年轻人在长大成人同步，必要产生对住宅需要。

一方面，当代青年具备与前人完全不同工作、生活方式和消费观念，她们向往属于自己居住空间，虽然父母家居住条件容许，她们也不肯与长辈同居一处。

另一方面，随着知识经济与网络时代到来，社会构造正在发生着深刻变化，高新技术产业为一批又一批具备高学历、高文化素质人员提供了获取稳定、丰厚收入机会，也为她们购买房产创造了条件。

年轻化、知识化构成了当前及此后很长时间内住宅消费主体中主流。

这批消费者，她们购买住宅目重要是用于居住，实现安居乐业梦想，在一天紧张工作之余，可以有一种舒服、高兴、以便环境使其得到充分放松。

据外经贸部最新数据显示，外资流入中华人民共和国状况今年以来浮现了强劲回升趋势，今年３月，新批准外资项目数量、合同金额、实际流入分别增长了43.2％、50.4％、10.3％。

这样大增幅，势必会大量增长对商务设施需求。

当前，京城写字楼市场已经呈现出一片转暖迹象：

从1999年第四季度起，写字楼市场需求增长，吸纳量上升，进入后，此趋势并未削弱，使北京优质写字楼平均空置率再次下降，现整体平均空置率为19．8％。

依照戴德梁行记录，今年一季度平均租金报价为22美金每月每建筑平方米，比1999年第四季度上涨5％。

某些重要甲级写字楼都纷纷调高了租金报价，如首都时代广场、国贸二期、华润大厦、嘉里中心等，东方广场租金从25美元提到了35美元／平方米，航华科贸、国贸二期、赛特、燕沙等写字楼也都不约而同地调高了租金。

写字楼成交非常活跃，许多楼盘在短短一两个月内已经所剩无几。

今年第一季度北京写字楼平均入住率已达到60％，比上季上涨6％。

写字楼成交活跃从一种角度表白外企涌入量在增长，随之而来便是外企雇员人数增长。

关于专家预测，一旦中华人民共和国入关后，已形成一定商务规模朝阳中央商务区将是最大受益者，每年将会有9万人左右外企员工涌进这片区域，同步，每年将会有十几万本土化新白领阶层在这片区域里从事各项工作。

而这些高收入外方员工和本土化白领阶层要生活，要解决衣、食、住、行就要消费，将会带动有关产业，住宅便是其中重要一项。

由于大某些写字楼汇集于CBD商圈，因而，这些外企白领将成为购买周边项目主力军。

此外，IT界人士也是CBD区域不可忽视购买群体：

京广中心市场推广部关于人士透露：

自6月中下旬该大厦写字间即已客满，重要是由于新兴网络公司大量涌入。

由于IT业引来许多外地高科技人才，这些人在北京没有现成住所，当前大多租房居住，以致房地产租赁市场形成了新消费群（“新白领”）。

“新白领”特性：

年龄在25～35岁，单身居多，从事网络、软件开发、通信设备等行业，月薪6000元以上，有每月还可得到一笔可观房屋津贴，可以承受3000元左右房租。

“新白领”对居住规定很高，向往质量高楼盘----环境优美、设计超前、交通便利、定位年轻化，最佳尚有一定“知名度”和升值潜力。

因而，东三环沿线某些既有普通住宅和小户型公寓将是那些年轻创业者钟情住所或某些人“第二居所”。

而东四环、五环沿线，作为CBD周边地带，凭借便利交通、优美绿色环境，将吸引越来越多CBD人士安家落户。

考虑到万科青青家园所处位置及周边市场状况，建议该项目以CBD商圈内年轻白领为目的客户。

（2）积累了大量财富“成功人士”（初期入住方庄人群）

这某些人士，均已拥有了自己住宅，她们购买新住宅目，一则是为了提高居住水平，更好地体现自己身份；

二则购买某些适合房产用于租赁投资或资金增值、保值；

再则为自己安排一处便于寻常工作“别院”。

她们对住宅选取比较挑剔，相对而言，对房产价格并不是特别在乎。

此外，咱们也不能忽视具备投资意向客户：

调查成果显示，望京地区银枫家园和风格雅园购房者，有20％左右购房者表达所购房屋将用于出租，酒仙公寓60％房屋用于出租。

大西洋新城、望京新城、酒仙公寓租赁部或营业部都声称自己出租房出租率几乎达到100％且二居室出租状况要比三居室好得多。

租房者大多是京东高档白领、IT新贵、外国高档打工者及商人。

综上所述，咱们建议：

将万科青青家园目的市场定位在教诲限度较高、率先接受国际先进住宅概念，认同万科品牌，并注重生活品质年轻成功人士（外企白领，IT界人士、私公司主，年龄在30—35岁），功能以自用为主。

她们寻常工作、交际地点重要集中在CBD外企集中地带。

此外，还涉及一某些二次置业及投资客户（购房用于出租）。

珠

关于青青家园周边配套设施调查结论

一、可以运用资源

1、交通

解决社区居民寻常出行问题，可以引进1~2条公交线路，路线比较好有：

1）363从豆各庄到四惠桥地铁站，它车比较陈旧；

2）907路，到北京站，但是它不能用月票。

2、商业配套

可以运用资源是在四环路上双龙超市，对于有车族和在城里上班人可以到这里集中采购寻常生活用品；

3、学校配套

可以运用资源有豆各庄小学、中学，黑庄户小学、中学，没有幼儿园，可以运用这些作为将来业主孩子学校；

4、医院

可以运用有豆各庄医院，是乡办卫生院，某些小病痛可以到那里就医；

二、需要改进配套设施

1、交通方面：

引公交线路入社区。

2、商业配套：

1）咱们要解决社区内部以便业主寻常之需商业配套，小规模超市和便利店等；

2）运用豆各庄乡政府关系，在项目附近引进大型仓储超市，如沃尔玛、家乐福等。

一来可以解决业主生活之需，二来带旺周边人气，对销售有利。

3、学校

由于项目定位问题，也许产生问题是将来业主孩子不乐意到农村学校去，因此需要公司出资建学校或者进行联合办学。

建议在社区内部建立小型医疗部，可以解决某些业主日惯用药或者医疗保健服务，例如建立中医医疗保健按摩、美容等。

5、餐饮娱乐设施

1）在项目周边没有可以运用资源；

2）建议社区内部设立餐饮一条小街，引进几家餐馆和娱乐服务设施，以解决社区业主需要，并且可以形成良好氛围将周边住户吸引到这里形成旺盛人气。

三、需要引导环境影响因素

1、焦化厂：

a依照北京市发布《焦化厂卫生防护距离原则》规定，焦化厂对该项目没有环境污染方面影响；

b依照《北京市能源构造调节规则》环保规定，5年内北京市焦化厂将停产或转产；

C焦化厂虽然不会对环境导致污染，但是会对景观形成不良影响，需要营销和销售做对的引导。

2、北京华能热电厂

a不会对环境导致污染；

b会对周边环境影响不好，由于购房者从城里来话通过，会看到大烟囱什么，影响不好，需要营销或者销售部进行引导。

3、四环上化工厂

a不会导致环境污染；

b但是人们也许紧张会有影响，要进行引导客户。

四、北京经济技术开发区公司和楼盘调查初步分析：

1）将来“青青家园”潜在客户一某些是经济技术开发区内白领职工和外企长住中华人民共和国外国人；

2）随着经济技术开发区逐渐完善配套设施和更多开发公司入主开发区，开发区内部住宅开发已经非常成熟了，因此我公司项目面临着开发区北部楼盘挑战，如何规划社区环境和建筑风格是重要。

3）经济技术开发区内住宅楼盘总体素质不是很高，由于需求比较大，因此楼盘销售非常好；

4）如果以万科设计开发理念开发出住宅，相对开发区内住宅来说是具备较强竞争能力；

5）开发区内部楼盘竞争力重要体当前