平度市房地产市场调研报告样本Word格式.docx
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从2007年低，平度房地产市场土地供应量呈上升趋势，截至目前为止在售楼盘有所增加，而且几个新盘主要集中在平度新一中附近。
2、楼盘价格仍处上升趋势，但幅度较小
从市场调查显示，2007年商品房销售均价为2420元/平米，2006年上半年，市场商品房销售均价为2500元/平方米，到2009年上半年，市场商品房销售均价为2900元/平楼盘销售价格呈上升趋势，但整体涨幅较少。
3、楼盘开发同质化严重，部分楼盘开始创新
目前平度楼盘开发形式基本雷同，一般为五层带阁楼的多层建筑，建筑形式基本为欧式建筑，外立面色彩单一，楼盘的同质化现象严重，造成区域内产品形式单一，缺乏创新。
不过从市场情况来看，部分楼盘开始对产品有所调整。
4、楼盘形式以多层为主，小高层开发商态度谨慎
由于受区域经济、人文素质等因素的制约，平度近几年的房地产开发仍是以多层为主，交房标准一般为毛坯房，对于带电梯小高层、别墅等产品，市场还处在一个认识阶段，市场只出现少部分此类产品，开发商的开发态度都十分谨慎。
目前只有四个楼盘开发有很小体量的小高层。
5、楼盘消费仍以本地人群为主，消费需求旺盛
目前平度房地产市场消费人群以本地为主，主要有企事业单位职工、外资企业职工、乡镇企业职工及部分进城个体工商户等，外地人群较少，由于近期楼盘放量较大，市场消费趋于平稳。
6、楼盘宣传推广渠道单一
本地楼盘市场推广渠道较为单一，主要以户外、车体、DM、电视等为主，促销手段较为单一，而报纸等相关媒体推广力度有限。
7、二手市场开始启动，交易量逐渐活跃
从2005年下半年开始，平度二手房市场开始启动，而本地市场消费仍以一手房为主，部分已售楼盘在二手市场存在房源，市场成交量上升速度缓慢，二手房交易比较活跃。
区域个案楼盘分析
以下，我们就当前市场上存在的主要楼盘按市场要素分项进行对比分析，以期能对区域楼市有较明晰的认识。
1、楼盘区域分布表
项目名称
位置
交通
所在区域
售楼处的数量
苹果赛威士
天津路广州路交汇处
12路
开发区
1
慧泽苑
一中东300米
清华园
一中东侧
紫云水岸
兰州路和人民路交汇处
3、8、10路
李园
金日佳苑
学府家园
锦州路人民交汇处
财富新天地
南关街
市区
2
金色现河
红旗路
1路
市区
金海花园
广州路青岛路交汇处
2路
由上表可以看出当前平度市的房地产开发项目主要集中在东开发区和市区，各种配套设施还不是很完善，因而目前的交通状况并不是很理想，只有少量公交车通过，其中开个别楼盘甚至不通车，出行很不方便，直接制约了消费者的购买。
同时这些区域人口较少，客流量不高，部分开发商在市区设立售楼处，如苹果·
塞威士，设立分销处可以扩大销售范围，增加影响面，成本增加不多，是比较切实可用的办法。
2、楼盘配套情况一览表
水电
燃气
暖气
电话
有线电视
物业管理
入户
有
预留
通过上表可以看出，各项目的水电、燃气、有线电视、电话等配套基本齐全，使得各项目之间的竞争差距减少，使各项目短期难有价格优势，但从发展来看，配套优势有待提高。
3、价格对比（单价：
元）
起价
最高价
均价
总价范围（万）
付款方式
2400
3000
2600
20-41万
一次性、按揭
3800
2900
20-38万
2580
3188
25-35万
3368
3100
15-38万
3500
3080
2-32万
2100
2800
2500
20-26万
2300
3150
11-36万
4200
3600
30-38万
3300
3850
31-56万
上表是对该地区住宅价格列表，通过上表我们得出该地区住宅平均价格在2900元/平方米左右。
平均每套住宅总价在25-40万元左右，银行按揭贷款中的贷款年限，一般在十年左右。
房地产市场价格在近年未出现大的浮动，市场趋于较稳定状态，只有几个在售楼盘价格上调50元-100元。
整个市场的价格未出现大的浮动，充分说明房产市场已趋于稳定状态，而客户也趋于理性消费，投机现象不复存在，投资者也寥寥无几，多数的购房者都是以自己住为主（婚房、旧换新、小换大）。
随着工资收入和房价的差距越来越大，越来越多的人将目光投向二手房市场。
4、建筑形式对比表
层数
立面颜色
立面材料
立面风格
阁楼
5
蓝
防水涂料
欧式
普通
黄、白
加州
灰
红、白
黄
5、11
白
4、11
5、9
上表是对该地区在售住宅建筑形式及建筑立面的调查，调查结果表明该地区在建筑形式全部都是采用的多层结构，基本为5层带阁楼建筑，少量小高层建筑形式，说明该地区的住宅开发仍处在一个较低的水平。
另外再外观样式上同质化现象明显，缺乏个案独有的个性色彩。
5、户型面积一览表
户型数量
主力户型
面积范围
主力面积
户型特点
4
小三房
80－121
80.71
方正、实用、紧凑
6
70-130
90
80-109
97、104
紧凑
48-124
77、86
方正、实用
两室一厅
72-103
82
80-105
44-120
80
7
83-106
85-90
89-148
89
上表对该地区的住宅在户型及面积上做了进一步的表示，户型都比较多样，其主力面积都在80-90平方米左右，户型结构基本以3室为主，居住空间功能明确，在上述三个方面各开发公司都做到了以市场为依据的大原则。
6、宣传推广对比表
销售方式
销售现场
人员素质
现场包装
宣传途径
宣传资料
代理
一般
较差
户外、资料
较好
非常好
户外
自售
道旗、资料
非常差
资料
资料、口碑
通过上表分析，目前在售楼盘以代理公司销售为主，本地开发商自售较少，而现场销售人员的综合素质偏低，加上受区域环境限制，楼盘的宣传的推广渠道较为单一。
7、各楼盘总销量
楼盘名称
总套数
已售总套数
200
160
276
229
260
130
544
124
685
369
452
64
面积设计80㎡--90㎡，较为适中，目前平度房地产市场上小户型的需求量较大，（主要依据是各个楼盘现场接待反映），面积的大小关系着总价的高低，就平度的经济收入来讲，小面积更有市场。
销售一直较好，但在剩余房源均属大面积的情况下，依然取得如此成绩，也属不易，经分析：
第一、品牌力量。
这也是大盘的优点，时间久了，在当地就会有一定的影响力，人传人是最有力、最有效的宣传手段。
第二、专业的策划销售：
定位精准、定价合理是销售成功的关键，专业的销售队伍，充分把握客户心理。
营造浓厚的营销氛围是成功的关键，越来越多的注重生活品质量，对楼盘的品质越来越重视，就体现出了销售队伍和销售道具的重要性。
8、宣传方式
工地围墙、市区售楼处
工地围墙、派发DM
灯箱，工地围墙
道旗，电视、工地围墙
工地围墙
工地围挡
工地围挡、电视
高炮、工地围墙
近期的广告方式主要通过以往做的道旗和工地围墙广告进行宣传，无别出心裁的方式。
目前市场上广告力度最大的项目数金色现河为最高档楼盘，地处市区红旗路现河公园西侧，距离市实验小学很近。
除开发多层、小高层外
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