第3章管理团体与管理规约习题Word文件下载.docx

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5.管理团体的模式,可以归纳为、、、

等四种模式。

6.作为产权人,业主有权对自己拥有的房产的、和作出决定,这就是业主自治。

7.业主大会由物业管理区域内组成,是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的的自治组织。

8.业主大会作出、、、等重大事项,必须经三分之二以上投票权的业主通过。

三、选择题:

1.区分建筑物所有权立法问题的产生是因为（）

A产权多元化B住房紧缺

C区分所有权人之间的纠纷增多

D政府推广多层建筑的需要

2.（）在区分所有权中占主导地位。

A共有所有权B专有所有权C物业使用权D成员权

3.（）学说不属于界定专有部分范围的学说。

A中心说B边缘说C壁心与最后粉刷表层说D空间说

4.管理规约的性质属于（）

A物业管理企业的管理规定B物业的管理规定

C行政主管部门的管理规章

D区分所有权人管理团体最高自治规范

四、简答题:

1.简述建筑物区分所有权的特征。

2.简述建筑物区分所有权的组成。

4.简述共有所有权的形态。

5.简述成员权人的权利和义务。

6.简述区分所有建筑物管理的内容。

7.试述业主大会的职责。

五、论述题:

1.试述管理规约的性质和主要内容。

2.试述业主委员会的权利和义务。

第三章答案

建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权,与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权,以及因区分所有权之间共同关系所生的成员权之总称。

2.共有所有权:

共有所有权,或称共用部分持分权,是指建筑物区分所有权人依照法律法规或物业管理区域的管理规定,对区分所有建筑物的共用部分所享有的占有,使用和收益的权利。

成员权亦称为成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。

4.自主管理:

自主管理,是指区分所有权人自行执行管理业务或者彼此构成一个管理团体执行管理业务的管理。

是指区分所有权人将管理业务委托管理公司或第三人管理。

在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约,是指全体区分所有权人就建筑物的管理,使用及所有关系,以书面形式所为的自治规则。

是业主大会的执行机构,由业主大会从全体业主中选举产生经政府批准成立的代表物业全体业主合法权益的社会团体,其合法权益受国家法律保护。

1.复合性专有所有权的主导性一体性登记公示性权利主体身份的多重性

2.专有所有权共有所有权（共用部分持分权）成员权

3.专有所有权人也是共有所有权人管理团体的成员

4.物的管理人的管理

5.不具法人资格的团体具有法人资格的团体管理团体法人（附条件的法人资格模式）判例实务上法人资格

6.使用经营管理

7.全体业主合法权益

8.修改业主大会章程选聘或者解聘物业管理企业维修基金续筹使用方案的决议

1.A

2.B

3.B

4.D

答:

建筑物区分所有权具有以下特征:

（1）复合性。

即建筑物区分所有权的内部是由专有所有权、共用部分持分权（共有所有权）和成员权所构成。

（2）专有所有权的主导性。

在以上三项权利构成中,专有所有权占主导地位。

即区分所有权人只有取得了专有所有权,才能取得共有所有权和成员权。

而后两项权利则不单独登记,其大小取决于专有所有权的大小。

（3）一体性。

专有所有权,共有所有权和成员权必须结为一体,不可分离。

在转让、处分、抵押、继承时,不能保留其一或二而转让,抵押其他权利。

（4）登记公示性。

建筑物区分所有权作为不动产所有权的一种,需要履行房地产物权的登记,以表明权利的得失变更。

（5）权利主体身份的多重性。

由于建筑物区分所有权是由专有所有权,共有所有权和成员权等权利构成。

因此,区分所有权人的身份具有多重性,即专有所有权人、共有所有权人和成员权人。

建筑物区分所有权有以下部分组成

（1）专有所有权。

专有所有权又称“专有权”或“特别所有权”,是指区分所有权人对专有部分予以自由使用,收益及处分的权利。

关于专有所有权的性质,我国内地学者认为,专有所有权是指区分所有权人对独自专有使的建筑空间所拥有的所有权。

关于专有部分的要件关于专有部分,日本学说称之为“区分部分”,是指“为区分所有权标的的建筑物部分”,并以“构造上的独立性”和“利用上的独立性”两方面加以共同判断。

（2）共有所有权。

（3）成员权。

成员权亦称为构成员权,是指建筑物区分所有权人基于在一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的不可分割的共同关系而产生的,作为建筑物的一个团体组织的成员享有的权利和承担的义务。

共有所有权的形态有:

（1）总有。

总有作为“共有”的一种形态,是指建筑物各区分所有权人以构成员身份,对其共有财产享有、占用、使用、收益权,而处分权、管理权则完全归属区分所有权人全体。

（2）共同共有。

共同共有是指各共同所有物的全部所有权属于共有人全体,而非按应有部分享有所有权。

各共有人对于共有物不仅有占有、使用、收益权,而且也有管理、处分权,为达到共同关系的目的,管理权、处分权通过设定的规则加以约束。

（3）按份共有。

按份共有是指按其应有部分,对于一物共同享有所有权。

按份共有就其主体而言,必在二人以上,称为共有人;

就其客体而言,为一物,称为共有物;

就其享有的权利而言,为所有权;

就其享有所有权的形态而言,为按应有部分予以享有。

按份共有作为“共有”的一种形态,各共有人分别按其应有部分,对于具有物的全部有占有、使用、收益和处分权,与“总有”的构成员权仅对共有物占有、使用及收益权不相同;

同时,按份共有的共有人对共有物有明显的应有部分。

因此,与“共同共有”也不同,共同共有人对共有物仅有潜在的应有部分,各共有人在共有关系的维系和存在中,不得请求分割共同所有物。

成员权人的权利与义务

（1）权利

包括①表决权:

②参与制定规约权;

③选聘和解聘管理者的权利;

④请求权:

指区分所有权人作为管理团体的成员而对公共管理事项及公共利益的应得份额所享有的请求权。

（2）义务:

包括①执行区分所有权人管理团体的集合所作出的决议;

②遵守管理规约的义务;

③接受管理者管理的义务。

现代区分所有建筑物的管理,包括物的管理和人的管理。

（1）物的管理

所谓物的管理,是指对建筑物,基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物的管理,原则上仅限于建筑物的共用部分。

①建筑物。

建筑物分为专有和共有两大部分、共用部分是管理的主要内容。

除此之外,专有部分相互间或专有部分与共有部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁,以及为维护建筑物的安全与外观所必要的支柱,屋顶、外壁等建筑物基本构造部分,也视为共用部分,纳入管理内容之中。

②基地包括:

立体重叠上去的专有部分下的基地;

共用部分的基地;

建筑物至市政道路的基

地;

其他基地。

③附属设施。

附属于建筑物的一切设施。

如建筑物的附属物,附属的建筑物,非属专有部分建筑物的附属物,如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警系统、中央监控系统,电梯及屋顶的贮水槽等共用部分。

（2）人的管理

所谓人的管理,是指对区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理,主要包括对建筑物不当毁损行为的管理,对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。

①对建筑物不当毁损行为的管理。

是指区分所有权人在使用部分或改造专有部分时所产生的危及建筑物整体安全或影响整栋建筑物外观的行为,如将阳台或前院扩充为室内部分擅自添设铁窗、栅栏、改变建筑物外貌,或室内装修时随意更改承重墙等影响建筑物安全的结构等。

②对建筑物不当使用行为的管理。

是指改变房屋性质,如住宅改变为舞厅、餐厅、小型加工厂等,此种对建筑物的不当使用,不只带来噪音、振动,降低居住生活品质,甚至于使居家安全蒙上阴影。

③对生活妨害行为的管理。

所谓对生活妨害行为,是指一栋区分所有建筑物上的区分所有权人,由于生活习惯、嗜好,对建筑物的用途等并非完全一致,所以在建筑物使用上的所产生的一些行为影响到他人的生活,如饲养宠物、大声喧哗,不合时宜的大声播放音乐妨碍邻居安宁,任意堆放垃圾或物品,或妨碍公共安全的行为,都应在管理和禁止之列。

7.简述业主大会的职责。

业主大会的职责

（1）制定、修订业主公约和业主大会议事规则;

（2）选举、罢免业主委员会成员、监督业主委员会的工作;

（3）选聘或解聘物业管理企业;

（4）决定维修基金续筹、使用方案,并监督其实施;

（5）制定和修改在物业管理区域的物业共用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理职责。

业主大会会议的决定不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。

违反此规定,政府物业管理行政主管部门有权予以纠正或撤消。

业主大会的决定还不得背离物业管理委托合同的有关条款。

管理规约的内容有:

（1）关于区分所有权人间的基础法律关系（或所有关系）事项,例如共用部分的持分比例、共用部分的所有关系——部分共用部分与全体共用部分,各专有部分分配基地利用权的比例,建筑物灭失（或部分灭失）时等,以及各区分所有权人的权利和义务。

（2）关于区分所有权人间共同事务的事项。

例如,管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式,管理人的选任,任期及职务权限、集会的方式（如召开会议的通知,表决权比例与法定人数的变更时）,管理费用的数额及缴纳方法（如缴费日、迟延利息及存放等）。

（3）关于区分所有权人间利害关系调整的事项,包括:

①专有部分的使用限制。

专有部分虽然为专有所有权客体,区分所有权人可以任意使用,收益及处分,但为了建筑物的安全使用及维持区分所有权人间的共同体秩序,专有所有权的行使应受到一定的制约。

例如重量物、易燃物、爆裂危险物,不洁物,散发恶臭物等均可以用规约规定严禁携入;

对其他区分所有人构成妨碍或危害的动物饲养的禁止;

供居住用建筑物,一般不得供非居住以外目的使用,尤其禁止饮食店等营业使用。

但居住建筑物对用途限制不得超过合理限度。

②共用部分（含基地）及附属设施的使用方法。

如在基地内的一幢住宅,其一定部分作为某些区分所有权人的专用庭院,或将基地某一部分作为停车场,使拥有汽车的人作为无偿或有偿使用。

当然,这些部位的使用有一定的限制,并且在不损害其他区分所有人使用其他部分时,规约方为有效。

（4）关于对违反义务者的处置意见。

2.试述业