南宁市某项目可行性研究报告Word下载.docx
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一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资打算
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售打算
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率
第九章项目开发经营风险分析
一、项目盈亏平稳分析
二、项目开发经营要紧风险及计策分析
第十章结论与建议
第一章
前言
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探究项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及事实上施的优化提出建议。
1、南宁市规划局规划方案；
2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；
3、南宁市房产局提供资料；
5、现场勘察和实地调研所得资料。
项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块差不多较为平坦，经文件批准通过，该地块要紧用途为商住用地，类别代号，容积率不大于2.0，
建筑密度不大于，绿化率不小于。
建筑限高多层不超过〔约米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库〕，承诺建高层，高层住宅层数不超过层〔约米左右〕；
本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：
其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；
建筑形式采纳组合式：
多层，小高层，并初步确定项目要紧技术指标如下：
①总用地面积：
106000平方米，约合159亩。
②容积率：
2.0
③总建筑面积：
212000M2公建面积：
5000M2
④建筑密度：
〔暂无设计方案无法运算出，建筑密度=建筑基底总面积÷
建筑用地总面积〕。
⑤绿化率：
35%
〔以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在专门多方面还有待于进一步优化〕
本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。
项目建设内容：
1、多层公寓及连排别墅
多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采纳点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、有用，大量采纳外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。
宅前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观成效。
2、小高层公寓
小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。
3、配套商业面积〔包括车库〕
建筑面积约15000平方米
4、公共生活设施
总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。
5、物业治理
实行封闭式现代化物业治理。
⏹供电系统：
采纳双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；
⏹通讯系统：
每户客厅及主卧房分别设置插口及INTERNET插口、宽带网络；
⏹电视系统：
每户客厅及主卧房分别设置公用闭路电视及卫星电视；
⏹邮政系统：
每户设有信、报箱并实行专递服务；
⏹周界防护系统：
周边采纳围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小区保安负责对小区周边进行巡逻；
第二章
项目开发经营环境分析
一、2005前三季度南宁市经济状况简析
经济运行情形
[GDP]2005年1-3季度，南宁市经济进展连续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。
其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。
[财政金融]财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。
1-9月，全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一样预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。
一样预算支出47.77亿元，同比增长18.16%。
其中差不多建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；
企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；
科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。
[投资]全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。
今年以来，全市投资虽有所回落，但在〝百项工业项目大会战〞、〝136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。
1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。
其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；
差不多建设投资102.49亿元，增长26.61%；
更新改造投资37.09亿元，增长60.71%；
房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。
[国内贸易]社会消费品零售额稳步增长。
1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。
其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。
小结：
连续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。
1、南宁市成交情形分析
1-1、整体市场供求情形
a〕季度供应情形
2005年3季度商品房类别供求状况表
时刻
单位:
万㎡
住宅
商业
办公
合计
2005年7月份
批准预售面积
9.6
1.5
11.1
合同备案面积
34.6
1.8
0.5
36.8
供求比
1:
3.6
1.2
/
3.3
2005年8月份
28.4
3
2.1
33.5
32.5
1.7
0.1
34
1.1
0.6
1.0
2005年9月份
62.3
15
0.2
77.5
37.8
0.9
39.8
0.1
1：
4.5
100.3
19.5
2.3
122.1
104.9
4.7
110.6
0.7
◎2005年3季度商品房供应量为122.1万㎡，去化量为110.6万㎡，整体出现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。
◎商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严肃形式进一步加深。
办公房的供求形势依旧没有得到改变。
b〕同期比较情形
2005年3季度供求关系环比、同比对比表
批准预售面积〔万㎡〕
合同登记备案面积〔万㎡〕
2005年3季度
2005年2季度
56.1
2004年3季度
72.95
73.4
◎2005年3季度供应量122.1万㎡。
环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6㎡，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。
本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，要紧是受商业类产品阻碍。
1-2、各区域市场供求情形
a〕各区域商品房供求状况分析
2005年3季度各区域商品房供求关系状况表
各板块
比重
登记备案面积
青秀区
16.6
13.60%
14.1
12.75%
0.8
琅东板块
36.4
29.81%
35.3
31.92%
仙葫板块
8.6
7.04%
15.3
13.83%
江南区
6.2
5.08%
13.4
12.11%
2.2
西乡塘区
30.1
24.65%
16.5
14.92%
兴宁区
18.2
14.91%
4.3
3.89%
良庆区
6
4.91%
11.7
10.58%
南宁市
122.1
100.00%
◎2005年3季度南宁市商品房供求比为1：
0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区出现供大于求的状况。
琅东板块供求差不多持平，其他城区供小于求。
整体来讲，供求关系仍处于良好状况。
◎琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，尽管供求仍是全市的首位，但比重差不多有所降低；
西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。
b〕各区域住宅供求状况分析
2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情形一览
13.3
13.26%
13
12.44%
31.4
31.31%
34.1
32.63%
7.9
7.88%
14.8
14.16%
1.9
5.1
12.2
11.68%
2.4
22.4
22.33%
15.7
15.02%
14.7
14.66%
3.5
3.35%
5.5
5.48%
11.2
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