南宁市某项目可行性研究报告Word下载.docx

1、一、目标市场定位二、产品定位第六章 项目规划、建筑设计建议一、项目总体规划建议二、住宅建筑设计建议三、小区配套设施建议四、环境艺术设计建议第七章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与筹资打算第八章 项目开发经营状况分析一、项目销售打算二、项目销售收入估算三、项目经营成本估算四、项目利润估算五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章 项目开发经营风险分析 一、项目盈亏平稳分析 二、项目开发经营要紧风险及计策分析第十章 结论与建议第一章前言1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行

2、合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点，探究项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及事实上施的优化提出建议。 1、南宁市规划局规划方案；2、国家建设部及南宁市颁布的与房地产相关法律与政策；3、南宁市房产局提供资料；5、现场勘察和实地调研所得资料。项目地块位于蟠龙新区南宁大桥西面，总面积约189亩，其中有30亩为预留的办公用地，实际开发面积为159亩，该地块差不多较为平坦，经 文件批准通过，该地块要紧用途为商住用地，类别代号 ，容积率不大于2.0， 建

3、筑密度不大于 ，绿化率不小于。建筑限高多层不超过 约 米左右，不含底层层高2.2米以下的自行车库，承诺建高层，高层住宅层数不超过 层约 米左右；本项目由电力局与富凯房地产开发有限责任公司合作共同开发，除30亩作为预留的办公建设用地外，剩余用地面积159亩将用于开发建设中高档次的住宅小区，并分为两部分建设：其中的99亩用于开发建设区电力局定向开发住宅小区，余下60亩用于开发商品房小区；建筑形式采纳组合式：多层 ，小高层，并初步确定项目要紧技术指标如下：总用地面积：106000平方米，约合 159 亩。容积率：2.0总建筑面积：212000M2 公建面积：5000M2建筑密度：暂无设计方案无法运算

4、出，建筑密度= 建筑基底总面积建筑用地总面积。绿化率：35 %以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在专门多方面还有待于进一步优化本项目遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、教育、综合社区服务为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有幼儿园、便利店、商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，将是蟠龙半岛新区新崛起的一个中等规模小区。项目建设内容：1、多层公寓及连排别墅多层公寓的总建筑面积约72000平方米，建筑样式为框架结构，采纳点式、条形排布，以六层为主，顶层坡形带阁楼屋面，部分设计成复式、跃层和错层，户型新颖、有用，大量采纳外飘窗、凸窗、大阳台，部分做成景观阳台。宅

5、前绿化结合组团绿化、中心绿化，合围庭院绿化景观，力求达到户户见绿，推窗见景的景观成效。2、小高层公寓小高层公寓的总建筑面积约120000平方米。3、配套商业面积包括车库 建筑面积约15000平方米4、公共生活设施总建筑面积约5000平方米，包括车库、景观绿化、社区医疗等。5、物业治理实行封闭式现代化物业治理。供电系统：采纳双路供电，每户独立磁卡电表，高级安全插座；通讯系统：每户客厅及主卧房分别设置 插口及INTERNET插口、宽带网络；电视系统：每户客厅及主卧房分别设置公用闭路电视及卫星电视；邮政系统：每户设有信、报箱并实行专递服务；周界防护系统：周边采纳围墙和景观绿化将小区与外界隔开，同时小

6、区保安负责对小区周边进行巡逻；第二章项目开发经营环境分析一、2005前三季度南宁市经济状况简析 经济运行情形GDP2005年1-3季度，南宁市经济进展连续保持稳健的增长态势，全市GDP达477.02亿元，同比增长13.2%，增速比去年同期加快0.38个百分点。其中，第一产业增加值65.38亿元，同比增长7.7%，第二产业增加值149.55亿元，同比增长17.4%，第三产业增加值262.08亿元，同比增长12.6%。财政金融财政收入增加，金融机构存贷款平稳增长。1-9月， 全市组织的财政收入71亿元，同比增长16.57%，其中一样预算收入31.43亿元，同比增长20.30%。一样预算支出47.7

7、7亿元，同比增长18.16%。其中差不多建设支出4.82亿元，同比增长36.48%；企业挖潜改造资金支出1.90亿元，同比增长29.49%；科技三项费用支出0.47亿元，同比增长31.63%。投资全社会固定资产投资增幅有所回落，但仍保持较快增长。今年以来，全市投资虽有所回落，但在百项工业项目大会战、136”城建工程等大项目推动下，增幅一直保持在28%以上，九月份达到了今年以来的最高速度。1-9月，全市完成全社会固定资产229.51亿元，增长38.10%。其中，城镇固定资产投资218.48亿元，增长39.81%；差不多建设投资102.49亿元，增长26.61%；更新改造投资37.09亿元，增长6

8、0.71%；房地产业投资68.97亿元，增长61.17%。国内贸易社会消费品零售额稳步增长。1-9月，社会消费品零售总额241.99亿元，同比增长13.63%。其中，批发零售贸易业零售额213.11亿元，同比增长13.41%，餐饮业零售额28.27亿元，同比增长15.25%。小结：连续升温的固定资产投资，强劲的消费能力，良好的经济运行环境为房地产开发投资奠定了坚实的经济基础。1、南宁市成交情形分析1-1、整体市场供求情形a季度供应情形2005年3季度商品房类别供求状况表时刻单位:万住宅商业办公合计2005年7月份批准预售面积9.61.511.1合同备案面积34.61.80.536.8供求比1:

9、3.61.2/3.32005年8月份28.432.133.532.51.70.1 341.10.61.02005年9月份62.3150.277.5 37.80.939.8 0.11：4.5100.319.52.3122.1104.94.7110.60.7 2005年3季度商品房供应量为122.1万，去化量为110.6万，整体出现供大于求的态势，供求相比上个季度有大幅度提升。 商业用房供应量增长较多，空置量较大，商业用房的严肃形式进一步加深。办公房的供求形势依旧没有得到改变。b同期比较情形2005年3季度供求关系环比、同比对比表批准预售面积万合同登记备案面积万2005年3季度2005年2季度56

10、.12004年3季度72.9573.4 2005年3季度供应量122.1万。环比上季度增长117.6%，比去年同期增长67.4%，本季销售备案登记110.6，环比上季度增长78.3%，比去年同期增长51.4%。本季度的供求量对比上季度及往年都有较大幅度提高，但供求状况却是供大与求，要紧是受商业类产品阻碍。1-2、各区域市场供求情形a各区域商品房供求状况分析2005年3季度各区域商品房供求关系状况表各板块比重登记备案面积青秀区16.6 13.60%14.112.75%0.8琅东板块36.429.81%35.3 31.92%仙葫板块8.67.04%15.3 13.83%江南区6.25.08%13.

11、4 12.11%2.2西乡塘区30.124.65%16.514.92%兴宁区18.214.91%4.3 3.89%良庆区64.91%11.710.58%南宁市122.1 100.00% 2005年3季度南宁市商品房供求比为1：0.9，青秀区、西乡塘区和兴宁区出现供大于求的状况。琅东板块供求差不多持平，其他城区供小于求。整体来讲，供求关系仍处于良好状况。 琅东板块供应量达到全市29.81%，去化量达到全市31.92%，尽管供求仍是全市的首位，但比重差不多有所降低；西乡塘区的供应量占全市24.65%，去化量占全市14.92%，位列全市第二。b各区域住宅供求状况分析2005年3季度各区域住宅批准预售及合同登记备案情形一览13.3 13.26%1312.44%31.431.31%34.1 32.63%7.97.88%14.8 14.16%1.95.112.2 11.68%2.422.422.33%15.715.02%14.714.66%3.5 3.35%5.55.48%11.210.7