明源成本测算与核算和成本控制操作手册Word格式.docx

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成本测算（成本工程师）

测算项目成本

[测算成本]

录入建安成本

录入非建安成本

成本控制（成本工程师）

设定项目的目标成本

[目标成本]

登记目标成本

将目标成本分解为合约规划

[合约规划]

分解合约规划

将合约规划关联合同规划

[合同规划]

关联合约规划

监控项目、产品的动态成本

[动态成本监控]

监控动态成本

在项目执行过程中，对目标成本调整

目标成本调整

成本核算（成本工程师）

录入核算成本数据

[核算成本]

录入核算成本

成本管理岗位

成本工程师

查看最新动态成本

查看动态成本

对比分析成本发生情况

[项目产品对比分析]

项目产品对比分析

查看合同台账、合同分析

[合同分析]

[合同台账]

合同分析

合同台账

第2章项目准备（成本工程师）

2.1岗位职责

在系统上线前，成本工程师要对成本系统中需要用到的项目信息进行设置。

●建立项目信息

●设置成本科目

2.2建立项目信息

【项目概况】模块是把实际存在的项目录入到系统当中，项目包括拟投资、土地储备、在建、结案等。

系统支持在公司下新建项目，或在项目下建立分期。

项目最多支持二级，不支持建到楼栋和房间。

2.2.1新建项目

新增项目有两种方式：

一种可以直接在公司或项目下新增，也可以通过引入的功能将投资分析系统当中存在的项目引入进来。

项目只支持二级，不能新增三级子项目。

【操作流程】

新增项目包括在公司下新增项目和在项目下新增项目分期两种形式，下面以在公司下新增项目为例讲述操作步骤。

【操作步骤】

1.单击【基础数据设置】下的【项目概况】模块，进入“项目概况”主界面。

2.单击〖新增〗按钮，弹出“新增项目”页面。

3.直接新增项目。

1.）单击〖新增〗，弹出“新增项目”页面。

2.）输入项目的基本资料和项目规划指标，详见【字段说明】。

3.）保存，保存后可以修改项目信息，详情请参见“2.2.2编辑项目”。

4.引入已建项目。

1.）选择要引入的末级项目。

2.）单击〖下一步〗，引入已建项目，弹出“修改项目”页面，可以修改项目信息，详情请参见“2.2.2编辑项目”。

【字段说明】

字段

说明

项目编码

项目编码通常是项目名称的缩写，方便后续相关功能引用，如蔚蓝城邦，取拼音的首字母代表其项目简称“WLCB”。

用户也可以根据所需取对应的“项目编码”，不能包含特殊字符（/\!

@%#?

.|-=+^$*~,;

'

"

&

<

>

）。

父级项目

当在项目下建立项目分期时，系统会根据所选择的项目自动填写父级项目。

项目简称

同一父级项目下的简称不允许重复。

项目名称

自动关联了父级项目与项目简称，同一公司下的名称不允许重复。

项目状态

选项来源于【业务参数设置】模块中设置的“项目状态”。

项目开始/截止日期

由于不同的公司对项目的开始与截止时间的理解是不一样的。

有的地产公司认为拿到土地就认为是项目开始，有的是从拿到施工许可证开始施工才认为是项目的开始，同样对于截止时间：

有的地产公司认为售楼完成了才是项目结束，有的当工程竣工了就认为是项目结束。

可根据客户的理解去添写。

项目负责人

通常是项目经理。

是否公建项目

公建项目是指不能够为企业产生直接收益的项目，其特点是不可售，比如学校、会所等。

一级项目不能设置为公建项目；

二级项目时会显示该字段，且默认值为否。

这里选择公建项目的目的是为了方便后面对公建项目的成本进行核算。

公建项目不占项目成本，它的项目成本需要分摊到其他非公建项目中去。

目标客户肖像

也就是对目标客户的描述，目标客户是富贵之家、健康养老、社会新锐、望子成龙等，不同人群的消费能力及需求都是不一样的。

占地面积

占地面积是指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，计算一般按底层建筑面积。

建筑面积

指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。

一般分为“地上建筑面积”和“地下建筑面积”，并且都是由产品的相同指标计算得出。

建筑面积＝地上建筑面积（产品地上建筑面积之和）+地下建筑面积（产品地下建筑面积之和）

可售面积

建筑面积可用于销售的部分称为可售面积。

可售面积＝地上可售面积（产品地上可售面积之和）+地下可售面积（产品地下可售面积之和）

套内面积

套内面积，又称套内建筑面积，是由以下三部分组成的：

套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。

建筑密度

是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

建筑密度＝占地面积/建设用地面积。

容积率

政府给项目建设用地的容积率限额。

总的建筑面积/总的占地面积，容积率越大表示在同一个占地面积下住的人越多，容积率最大不能超过5。

2.2.2编辑项目

2.在“项目列表”中，双击要修改的项目，弹出“修改项目”页面，即可对项目信息进行编辑，详情请参见【字段说明】。

注：

项目团队>

和<

相关文档>

标签页，仅在“修改项目”界面才会显示。

红色标识字段为“必须填写”字段，蓝色表示字段为“建议填写”字段。

3.编辑项目团队。

“项目团队”在成本系统中的作用是：

设置成本预警与强控时按项目团队的岗位对应的通用岗位通知到具体的项目相关人员，避免出现A项目出现预警通知了B项目的责任人。

其它功能与ERP【系统设置】中的【组织框架】功能相同。

4.上传项目相关文档。

对项目的规划指标、产品特征、项目特征等文件进行上传。

5.设置项目收益指标。

单击<

项目收益指标>

标签页，打开“项目收益指标”设置界面。

●首次设置：

单击〖基准指标录入〗按钮，打开“基准指标录入”对话框，录入各项“指标值”；

●后期调整：

单击〖调整指标录入〗按钮，打开“调整指标录入”对话框，可以进行相应调整。

如果购买了成本、采购招投标、项目计划管理、全面预算四个子系统之一时，此标签将会显示。

更新的数据会同步到所有子系统的<

。

项目总收入

可售资源销售收入+留存资产总和。

项目总投入

项目开发成本+项目开发费用+税金。

项目净利润

项目总收入-项目总投入

项目净利率

项目净利润/项目总收入

IRR

内部收益率，基于项目净现金流的NPV为零的贴现率

现金流正值周期

使净现金流为正数所需要的周期（月）。

●版本管理：

点击〖历史版本〗下的〖保存版本〗，可以保存当前指标值的对应版本；

点击〖版本管理〗按钮，可以查看之前保存的“历史版本”。

6.设置产品构成。

设置产品的目的是为了在项目成本测算和核算时获得产品动态成本。

产品包括高层、多层、别墅等。

可新增、修改和删除产品信息。

在设置产品信息时，选择“是否参与成本分摊”，产品动态中只将成本分摊到参与分摊的产品中；

选择“是否可售”，设置该产品是否能出售。

7.保存。

注意：

✧同一项目中不同产品可以同时选择同一种“产品类型”，允许存在多对一的关系。

✧项目编码、项目名称和产品编码、产品名称都不允许包含特殊字符。

✧如果当前项目存在相关数据，则不允许删除。

如果当前项目被其它子系统引用，只能删除当前业务系统对该项目的引用。

2.3设置成本科目

成本科目体系分为控制科目与核算科目。

成本控制以合同为主题进行过程管控，需要按照“合同分类”思想构建控制科目。

成本核算主要是为了项目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以核算科目是按照工作造价测算或竣工结算的思想构建。

2.3.1控制科目

控制科目是以合同为成本控制的基本单元，按照“合约规划”思想构建的科目，倾向于成本的总量级别的控制，其科目级数分得较粗，一般保持在2~3级。

控制科目分为集团标准控制科目、公司控制科目和项目控制科目。

集团成本科目作为一个统一的模板可供公司引用，公司控制科目可供公司下的项目引用。

本小节介绍如何设置如下控制科目：

●集团标准控制科目

●公司控制科目

●项目控制科目

2.3.1.1设置集团标准控制科目

集团成本科目作为一个统一的模板可供公司和项目引用。

设置集团成本科目可以采用以下方式：

●导入科目模板

●手工新增控制科目

1.单击【基础数据设置】下的【标准科目设置】模块，进入“标准科目设置”主界面，默认显示<

控制科目>

页面。

2.在〖更多操作〗下选择“导出Excel”，导出Excel编辑集团控制科目模板。

将领导关注的科目设置成科目大类，在【成本简报】和【产品动态单方】两个模块按科目大类展示项目成本。

3.在〖更多操作〗下选择“导入Excel”，按系统提示将符合模板格式的科目导入到系统。

4.调整控制科目。

可以新增、修改或删除控制科目。

●新增控制科目：

单击〖新增〗按钮，录入科目信息，之后保存。

●修改控制科目：

双击要修改的科目，打开“修改控制科目”界面，可以修改本级代码和科目名称。

●删除控制科目：

选择不需要的控制科目，单击̖〖更多操作〗，选择〖删除〗，提示是否确认删除当前科目，确定即可。

同时删除各合约规划模板版本下本科目及子级科目的合约规划模板、删除科目及子级科目信息。

2.3.1.2设置公司控制科目

1.单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】，进入“公司科目设置”主界面，默认显示<

2.在“项目”对应的下拉框中选择公司。

3.引入集团成本科目。

1.）单击〖引入〗按钮，可以引入其它公司的成本科目。

如果公司科目下已存在数据，则提示不允许引入。

2.）科目引入后，还可通过“新增”功能，新增其它科目信息。

4.科目授权。

科目授权后，业务人员只能查看自己有权限的成本科目及科目下的合约规划。

1.）单击〖科目授权〗按钮，弹出“科目权限设置”页面。

授权模式有：

岗位→科目（默认）、科目→岗位。

2.）

3.）“岗位→科目”授权。

如果部门下面有多个岗位，可以先对“部门”或者“公司”进行授权，其下面的岗位将自动继承对应“部门”或者“公司”的权限。

4.）

5.）“科目→岗位”授权。

6.）

提示：

目前新增加一个岗位，不会默认部分的权限，必须做以下授权操作：

功能授权（可引用通用岗位）、数据授权、成本控制科目授权和付款审批类型授权。

2.3.1.3设置项目控制科目

1.单击【基础数据设置】下的【公司科目设置】，进入“公司科目设置”主界面。

2.在“项目”对应的下拉框中选择某个项目。

3.单击“引入公司科目”。

4.引入公司科目后，进行科目授权，“项目科目授权”操作同“公司科目授权”。

2.3.2核算科目

成本核算主要是为了项目前期测算成本，项目后期沉淀数据，所以其核算科目是按照工程造价或竣工结算的思想构建。

为便于体系化管