房地产估价师经营与管理专项习题Word文档下载推荐.docx
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第4题：
购买住房抵押支持证券的个人和机构，属于（）。
A.房地产间接投资者
B.房地产置业投资者
C.房地产开发投资者
D.房地产直接投资者
A
第5题：
所谓住房抵押支持证券，就是把金融机构所持有的（）债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
A.房地产企业债券
B.个人住房抵押贷款
C.房地产企业抵押贷款
D.金融机构长期融资
第6题：
投资者进行房地产投资的主要目的，是为了（）。
A.获得作为房地产业主的荣誉
B.抵御通货膨胀的影响
C.实现其财富价值的最大化
D.降低其投资组合的总体风险
第7题：
房地产投资的（）特点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。
A.相对较高的收益水平
B.易于获得金融机构的支持
C.能抵消通货膨胀的影响
D.提高投资者的资信等级
第8题：
甲、乙两个物业2005年10月的价值均为1000万元，预计甲物业2006年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2006年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。
（2005年试题）
A.甲物业投资风险大
B.乙物业投资风险大
C.甲、乙两个物业投资风险相同
D.无法判断
第9题：
房地产置业投资的目的是（）。
A.赚取开发利润
B.满足自身生活居住的需要
C.将购入的房地产出租给最终使用者以获取出租收入
D.满足自身生产经营的需要
E.参与房地产间接投资
答案：
B,C,D
第10题：
第11题：
房地产间接投资包括（）。
A.投资房地产开发企业股票
B.在建工程
C.投资房地产开发企业发行的债券
D.投资房地产投资信托基金
E.购买住房抵押支持证券
A,C,D,E
第12题：
在不确定性情况下，估计未来投资收益，可选用的决策方法有（）。
A.小中取大法
B.大中取小法
C.大中取大法
D.小中取小法
E.最小最大后悔值法
A,C,E
第13题：
房地产投资的风险主要体现在（）。
A.投入资金的安全性
B.期望收益的可靠性
C.投资项目的变现性
D.宏观经济的稳定性
E.资产管理的复杂性
A,B,C,E
第14题：
我国房地产投资统计包含房地产开发投资和房地产购买投资。
（）
对错
错
答案解析：
包括商品房建设投资和土地开发投资。
第15题：
对于置业投资者而言，在租金水平不变的情况下，出租物业空置率的高低与有效毛租金收入的多少呈负相关关系。
（）
对
第16题：
随着房地产置业投资的需求不断增长，许多房地产企业，从单一的房地产开发业务模式发展为开发投资和置业投资相结合的业务模式。
第17题：
房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。
可以抵消通货膨胀的影响。
第18题：
住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产直接投资工具。
（ ）
住房抵押支持证券是为大众投资房地产提供的一种重要的房地产间接投资工具。
单项选择题
1.在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（ ）。
（2007年试题）
A.第一阶段
B.第二阶段
C.第三阶段
D.第四阶段
2.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（ ）。
A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因
B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
C.房地产泡沫产生的基础是土地有限性和稀缺性
D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和促使泡沫形成
3.将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是（ ）。
（2001年试题）
A.按照房地产的用途和等级划分的
B.按照房地产的交易形式划分的
C.按照地域范围划分的
D.按照房地产购买者目的划分的
4.在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。
A.土地使用权转让市场
B.新建商品房租售市场
C.土地使用权出让市场
D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场
解析：
按增量存量细分市场的话，通常将房地产市场分为三级市场，一级市场是土地使用权出让市场，二级市场是土地转让和新建商品房租售市场，三级市场是存量房地产交易市场。
5.在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是（ ）。
（2003年试题）
A.建筑师
B.结构工程师
C.设备工程师
D.监理工程师
建筑师一般承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计、建筑施工合同管理等项工作。
6.市场的客体通常是指（ ）。
A.买家
B.买卖
C.交易对象
D.交易价格
7.某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。
那么，该市房屋的平均建设周期为（ ）年。
（2004年试题）
A.0.5
B.1.5
C.2
D.3
8.下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有（ ）是不正确的。
A.供给非同质性
B.需求多样性
C.竞争充分性
D.交易复杂性
9.产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ）。
A.土地稀缺
B.城市化进程快
C.投机需求膨胀
D.过度放贷
10.房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括（ ）子市场。
A.租赁
B.销售
C.保险
D.抵押
选择题
1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。
（ ）
A.对
B.错
2.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（ ）。
A.损益表
B.资金
C.资本金现金流量表
D.全投入现金流量表
3.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
4.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;
如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。
5.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是（ ）。
A.金融业的发展
B.信息、通讯技术水平的提高
C.生产方式和工作方式的转变
D.经济巨头市场投资的变动
6.一种产品差别值开发的前提条件包括（ ）。
①重要性;
②盈利性;
③差异性;
④优越性;
⑤先发制人;
⑥可支付性;
⑦独特性;
⑧沟通性
A.①②④
B.①②③④
C.⑤⑥⑦⑧
D.⑤⑥⑧
3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。
7.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是（ ）。
A.借款偿还期
B.偿债备付率
C.流动比率
D.利息备付率
8.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（ ）。
A.自我消费
B.房地产保值
C.房地产增值
D.开发利润
E.出租收益
10.开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。
A.保险合同
B.分包合同
C.销售合同
D.勘察设计合同
E.加工合同
答案:
1.A 2.D 3.B 4.B 5.D6.AC 7.A 8.ABD 9.CDE 10.CD
单项选择题
1、整个投资市场的平均收益率为15%，国债的收益率为8%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数是0.3，则根据资本资产定价模型，房地产投资评估模型所用的折现率为（ ）。
A、11.5%
B、9.1%
C、10.5%
D、10.1%
【正确答案】D
【答案解析】本题考查的是资本资产定价模型。
在资本资产定价模型分析下，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资項目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险系数（这里假设应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场整体平均收益率与无风险投资项目收益率之差。
折现率R=8%+0.3×
（15%-8%）=10.1%。
参见教材P27。
2、由于房地产市场具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的（ ）特征。
A、完全竞争
B、垄断竞争
C、寡头垄断
D、完全垄断
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是房地产市场结构。
由于房地产具有明显的不可移动性和异质性，且市场集中度较低，因此房地产市场具有明显的垄断竞争特征。
3、城市快速轨道交通线的发展，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，这体现了房地产投资具是（ ）。
A、易受政策影响
B、适于进行长期投资
C、区位选择异常重要
D、存在效益外溢和转移
【答案解析】本题考查的是房地产投资概述。
房地产投资存在
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