土地增值税及其会计核算PPT文档格式.ppt

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（2）转让的房地产坐落地与机构所在地或经营所在地不一致，在房地产坐落地的税务机关申报纳税。

2.纳税人是自然人

（1）转让的房地产坐落地与其居住所在地一致，在居住所在地的税务机关申报纳税；

（2）转让的房地产坐落地与居住所在地不一致，在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。

五、土地增值税的纳税地点,1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税；

增值额超过扣除项目金额20的，应就其全部增值额按规定计税。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税3.对个人转让房地产的减免税规定-1999年8月1日2008年10月31日：

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；

居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。

居住未满3年的，按规定计征土地增值税。

-2008年11月1日起，对居住个人转让住房一律免征土地增值税。

4.企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

六、土地增值税的税收优惠,第二节土地增值税应纳税额的计算,一、土地增值税的计税依据增值额,

（一）应税收入的确定转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

纳税人隐瞒、虚报成交价格或成交价格低于评估价格又无正当理由的，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让收入。

（二）扣除项目的确定（重点和难点）,新项目转让一般企业和个人扣4项，房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款或出让金及按国家统一规定交纳的有关费用之和。

2.房地产开发成本

（1）土地征用及拆迁补偿费

（2）前期工程费（3）建筑安装工程费（4）基础设施费（5）公共配套设施费（6）开发间接费用,3.房地产开发费用房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

对于利息支出，分两种情况确定扣除：

（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

利息（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）5%以内（注：

利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）

（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：

（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内。

4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加。

（房地产企业与转让房地产有关的税金:

营业税、城建税教育费附加）5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

旧项目转让6.房屋及建筑物的评估价格、取得时的地价款和缴纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目评估价格重置成本价格成新度折扣率,二、土地增值应纳税额的计算,

（一）分步计算法,应纳税额=（每级距的土地增值额适用税率）,步骤：

1.计算增值额增值额收入额扣除项目金额2.计算增值额与扣除项目金额之比：

确定增值率增值率增值额扣除项目金额100%3.分别计算各级次应纳税额每级次应纳税额该部分增值额适用税率4.各级次应纳税额相加，得到总税额,例8-1,

（二）速算扣除法,应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数步骤：

确定增值率增值率增值额扣除项目金额100%3.计算应纳税额应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数,例8-2,第三节土地增值税的账务处理,应交税费应交土地增值税；

营业税金及附加；

其他业务成本；

固定资产清理等。

一、账户设置,二、会计分录,

（一）从事房地产开发企业

（二）非从事房地产开发企业,

（一）从事房地产开发企业1.主营房地产

（1）计算土地增值税时借：

营业税金及附加贷：

应交税费应交土地增值税

（2）实际缴纳税金时借：

应交税费应交土地增值税贷：

银行存款,例8-3,2.兼营房地产

（1）计算土地增值税时借：

其他业务成本贷：

银行存款,例8-4,

（二）非从事房地产开发企业1.注销固定资产借：

固定资产清理累计折旧固定资产减值准备贷：

固定资产2.收到房款借：

银行存款贷：

固定资产清理3.计算营业税借：

固定资产清理贷：

应交税费应交营业税,例8-5,4.计算土地增值税借：

应交税费应交土地增值税5.结转出售净损益净收益借：

营业外收入净损失借：

营业外支出贷：

固定资产清理6.上缴税金借：

应交税费应交营业税应交土地增值税贷：

银行存款,第四节纳税申报表的填制,1.纳税期限：

转让房地产合同签订后的7天内/定期2.纳税地点：

房地产所在地的主管税务机关3.申报资料：

房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告，其他与转让房地产有关的资料。

2.自行申报内容土地增值税纳税申报表、个人有效身份证件复印件以及主管税务机关要求报送的其他有关资料。

3.申报地点P253-254相关规定,4.申报期限P254-255相关规定,5.申报方式数据电文、邮寄、直接到主管税务机关申报或其他符合规定的其他方式。

（二）代扣代缴源泉扣缴1.应扣缴税款的所得项目除个体工商业户生产经营所得以外的其他10项所得。

2.扣缴义务人向个人支付应纳税所得时，不论纳税人是否属于本单位人员，均应代扣代缴土地增值税税款。

3.扣缴义务人每月所扣的税款，应当在次月7日内缴入国库，并向主管税务机关报送“土地增值税报告表”，代扣代收税款凭证，支付所得个人的基本信息、支付所得数额、扣缴税款的具体数额和总额以及其他应报送的资料等。

4.纳税人为持有完税依据而向扣缴义务人索取代扣代收税款凭证的，扣缴义务人不得拒绝。

5.扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收而不收税款50%以上3倍以下的罚款。

二、土地增值税纳税申报表（略）,