浙江财经学院资产评估试卷2008-2009(2)AWord文档格式.doc

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D．房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金+空房损失费

7．政府实施新的经济政策或发布新的法规限制了某些资产的使用年限，造成该种资产价值损失，这种损失在资产评估中被称作（）。

A．功能性贬值B．经济性贬值C．实体性贬值D．非评估考虑因素

8．资产评估最基本的功能是（）。

A．评价和评值B．管理C．鉴定D．定价

9．从资产评估资产划分的角度来看，不可确指的资产是指（）。

A．那些没有物质实体的某种特权B．具有获利能力的资产综合体

C．不能独立于有形资产之外而独立存在的资产

D．除有形资产以外的所有资产

10．土地“三通一平”是指（）。

A．通水、通热、通路、平整地面B．通水、通路、通电、平整地面

C．通水、通路、通气、平整地面D．通气、通电、通讯、平整地面

11．下列经济行为中，属于以产权变动为评估目的的经济行为是（）。

A．资产抵押B．企业兼并C．财产纳税D．财产担保

12．在无形资产评估实践中，对法律和合同同时分别规定无形资产的有效期限和收益期限的，但时间长短不同，（）来确定期限。

A．依据法律规定B．依据合同规定

C．可按两者孰长原则D．可按两者孰短原则

13．资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象（）。

A．与正在交易的情况相一致B．与拟交易的情况相一致

C．与以后交易的情况相一致D．人为置于“交易中”

14．市场价值以外的价值是资产（）。

A．公允价值的基本表现形式B．公允价值的特殊表现形式

C．非正常价值的基本表现形式D．非正常价值的特殊表现形式

15．资产评估中的完全资产评估和限制性资产评估是按（）为标准划分的。

A．评估时收集资料的数量B．评估人员的水平

C．评估时面临的条件、评估过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求D．评估经历的时间

16．在国有资产评估的初始阶段，资产评估发挥着（）作用，这是国有资产评估所特有的作用。

A．评价B．管理C．鉴证D．定价

17．当被评估对象是作为整体企业中的要素资产进行评估时，资产评估师应考虑按照（）原则进行评估。

A．贡献B．供求C．替代D．变化

18．（）是评估无形资产使用频率最高的方法。

A．成本法B．市场法C．收益法D．市场法和成本法

19．机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值估计数额通常被称做（）。

A．清算价值B．残余价值C．投资价值D．市场价值

20．资产评估假设最基本的作用之一是（）。

A．表明资产评估的作用B．表明资产评估所面临的条件

C．表明资产评估的性质D．表明资产评估的价值类型

二、多项选择题

1．资产评估基本假设在资产评估中的作用表现在（）。

A．是资产评估顺利进行的基础和条件B．对评估方法的选择起制约作用

C．影响评估结果的价值类型D．是资产评估结果成立的前提条件

E．是资产评估的起点

2．企业价值评估的对象通常是企业的（）价值。

A．企业整体价值B．股东全部权益价值C．长期投资D．长期债权

E．股东部分权益价值

3．折现率和资本化率的关系表现在（）。

A．折现率和资本化率本质上没有区别B．折现率用于有限期收益的还原

C．折现率用于非有限期收益的还原D．资本化率用于有限期收益还原

E．资本化率用于非有限期收益还原

4．适用于资产评估的假设有（）。

A．清算假设B．无形损耗假设C．继续使用假设D．公开市场假设

E．交易假设

5．明确资产评估业务基本事项包括（）。

A．评估目的B．评估委托方基本情况C．评估计划D．评估业务约定书

E．评估基准日

6．资产评估的市场性主要体现在（）。

A．资产评估是市场经济的产物B．资产评估结论是市场上资产交易的价格

C．资产评估的运作是评估人员模拟市场完成的

D．被评估的资产最终要进入市场流通E．资产评估结果最终要能经得起市场的检验

7．资产评估中的经济技术原则包括（）。

A．贡献原则B．客观原则C．预期原则D．替代原则E．独立性原则

8．资产评估中的持续使用假设可以细分为（）。

A．在用续用假设B．中断后持续使用假设C．转用续用假设D．移地续用假设

9．从最直接的角度，运用收益法评估企业股东全部权益价值，其中收益额应选择（）。

A．利润总额B．净利润C．利税总额D．营业利润E．净现值流量

10．下列关于土地使用权的表述中正确的是（）。

A．土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物所有权随之转让

B．土地使用权抵押时，其地上建筑物、附着物所有权随之抵押

C．土地使用者通过转让方式取得土地使用权时，其土地出让年限应为法律规定的最高年限

D．土地使用者转让地上建筑物、其他附着物（不动产）所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让

E．抵押地上建筑物及其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之抵押

四、综合题

1．某待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为600平方米，地形为长方形。

交易实例情况如下表所示：

交易实例情况表

交易实例A

交易实例B

交易实例C

交易实例D

估价对象

坐落

略

所处地区

临近

类似

一般市区

用地性质

住宅

土地类型

空地

交易日期

2007年4月2日

2007年3月3日

2006年l0月4日

2006年12月5日

2007年l0月3日

价格

总价

19.6万元

31.2万元

27.4万元

37.8万元

单价

870元／m2

820元／m2

855元／m2

840元／m2

面积

225m2

380m2

320m2

450m2

600m2

形状

长方形

略正方形

地势

平坦

地质

普通

基础设施

较好

完备

很好

交通状况

正面路宽

8m

6m

容积率

6

5

剩余使用年限

35年

30年

该交易实例具体情况为：

（1）交易实例A、D为正常买卖，无需进行交易情况修正；

交易实例B较正常买卖，价格偏低2％；

交易实例C较正常买卖，价格偏低3％。

则各交易实例的交易情况修正率为：

交易实例A：

0％；

交易实例B：

2％；

交易实例C：

3％；

交易实例D：

0％。

（2）根据调查，2004年10月4日以来土地价格平均每月上涨1％，则各参照物交易实例的交易日期修正率为：

6％；

7％；

12％；

10％。

（3）交易实例A与待估土地处于同一地区，无需作区域因素修正。

（4）交易实例B、C、D的区域因素修正情况可参照区域因素比较表判断。

本次评估设定待估地块的区域因素值为100，经综合判定打分，交易实例B所属地区为88，交易实例C所属地区为108，交易实例D所属地区为100。

区域因素比较表

类似地区

区域因素

B

C

D

自然条件

（相同）10

社会环境

（较差）7

街道条件

交通便捷度

（稍差）8

（稍好）12

离交通车站点距离

（较远）7

（稍近）12

离市中心距离

基础设施状况

公共设施完备状况

（较好）12

水、大气、噪音污染状况

周围环境及景观

综合打分

88

108

100

（5）经比较分析，待估土地的面积较大，有利于充分利用。

另外环境条件也比较好，故判定比各交易实例土地价格高2％。

（6）交易实例B、D与待估土地的剩余使用年限相同无需修正。

交易实例A、C均需作使用年限因素的调整，其调整系数测算如下（假定折现率为8％）：

年限修正系数＝[1-[1/（1+8％）30]÷

[1-[1/（1+8％）35]

＝（1-0.0994）÷

（1-0.0676）＝0.9006÷

0.9324＝0.9659

要求：

计算待估土地的初步价格和该地块2007年10月3日的市场价值（写出计算过程）。

（10分）

1．

（1）计算待估土地的初步价格。

交易实例A修正后的单价为：

870×

100/100×

106/100×

102/100×

0.9659＝909（元／平方米）

交易实例B修正后的单价为：

820×

100/98×

107/100×

100/88×

102/100＝1038（元／平方米）